伦敦写字楼未来走势

脱欧公投使得伦敦商业陷入了长期的不确定性中。但在未来两年里还需要作出正确的商业决策，第一太平戴维斯（Savills）认为，随着企业需求的变化，短期内伦敦将面临办公产所短缺。

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第一太平戴维斯（Savills）认为，随着企业需求的变化，短期内伦敦将面临办公产所短缺

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目前伦敦市中心写字楼租金创下历史新高，市郊地产开始受到关注，能够提供更灵活且价格更实惠的办公场所，以满足伦敦的动态增长。

伦敦33个区未来5年的就业预测显示，办公场所的需求还将继续增加，但活跃买家和热门地点有所变化。例如，根据预测，Tower Hamlets区的艺术和娱乐行业就业率在未来5年将上升11%，但该行业在Hammersmith和Fulham的就业率增幅或只有6%。这反应出伦敦各地区不同地理位置市场情况也各不相同。

办公场所需求增加

伦敦市内三大关键行业预计将增加7.2万个工作岗位，包括艺术、娱乐、金融、商业服务以及信息通讯等行业，相比之下伦敦市郊增加的岗位数量约为2万个。在平均就业密度下，相当于伦敦市内在未来5年需要增加580万平方英尺的写字楼面积，而伦敦市郊共需增加160万平方英尺。所以，伦敦能提供这么多办公用地吗？

除金融城和西区之外，伦敦市内未来五年计划增加320万平方英尺的办公室面积，而外伦敦则只有70.7万平方英尺。由此可见伦敦内外办公用地供需缺口的巨大。一方面原因是开发商对于伦敦市中心高昂租金的考量，另一方面则是政府通过特许开发权（Permitted Development Rights）允许将部分写字楼改为住宅。据估计，过去3年伦敦至少有300万平方英尺的写字楼被改造。

满足当地需求

外伦敦部分地区缺乏供给对一些房东和开发商而言反倒是好消息，Croydon, Wimbledon和Ealing等地区的房租因此水涨船高，甚至某些市场的A级租金上涨高达40%。许多业主纷纷搬离伦敦市中心。对他们而言，外伦敦的租金仍相对低廉。但这对当地居民和新兴公司而言就是坏消息了。

第一太平戴维斯认为，为了确保伦敦未来的发展，房东、开发商和策划者必须确保全面提升楼盘质量和性价比，同时办公楼必须租有所用。尽管目前伦敦市中心的写字楼租金有所下降，但这里仍然是全世界最昂贵的办公地，因此企业会继续选择外迁，或采用轴辐模式（hub-and-spoke model）。

通勤极限

能获得成功的地点不仅仅是需要办公楼或住宅的其中之一，而是要两者兼顾。由于市中心房价飞涨，伦敦的通勤者通勤距离更长，时间越来越久，价格也越来越贵。那么今后理想的办公楼地点应该设在哪里？

当然，金融城和西区市场依旧非常重要，问题在于今后区域内办公网络的规模如何。企业能否在大伦敦各地区设置较小的办公场所？

根据第一太平戴维斯和BCO的“员工想要什么”（What Workers Want ）调查，伦敦50%的通勤者单程通勤时间约为46-90分钟，而英国其他地区花费同样时间通勤的人数比例只占22%。

此外，有29%的伦敦白领迫切希望改变“通勤距离过长”的现状，对此英国其他地区只占21%。对雇员来说，通勤时间最短的办公地点最具吸引力，随着交通基础设施的改善，外伦敦地区完全能够做到这一点。

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（据英中时报）