澳洲的法律制度完善、健全，但办理流程也十分的繁琐、专业化，在澳洲买房的过程中，通常会涉及到许多法律问题，如果不是法律专业人士往往很难解答，因此在澳洲买房，请一名专业的律师就非常有必要。（中国人在澳洲买房条件）

居外网搜集、整理了网友的邮件提问，筛选出一些代表性的问题，并邀请澳洲专业的持牌律师，为大家直接解答在澳洲买房过程中，可能遇到的法律问题：

1、Q：我即将去墨尔本读书，有3年的master，能否买二手别墅？买二手房是否要申请FIRB，申请费用是多少？买到的房子可以出租吗？

A：1.留学签证期间可以购买一套二手房作为自住用，签证到期或离境3个月内需要卖出。一般需要签订合同的购房者申请办理贷款。2. 所有购买的房子都需要申请FIRB，根据情况或可先申请买房许可待买到房子再转为具体房子的许可。3. 根据房价申请费各不相同，100万以内的房子申请费为5000澳元。4. 不可以出租、分租或空关房子，否则视为违反FIRB规定。

2、Q :在网上看到您关于在澳洲无婚前婚后财产一说的文章，我家人正面临这样的问题。那么请问如何保护婚前财产如婚前购置的物业和银行存款？

A:配偶间合理保护婚前财产有几种方式可供考虑：1. 设立遗嘱；2. 配偶间签订婚前或婚中财产协议界定分配方式；3. 向法院申请法令规范彼此财产分配协定。以上方式都可为婚前财产保驾护航，尤其是在将来双方分开时可按协议内容分配财产，减少受到法律管辖权的影响。

3、Q:我于2015年11月和开发商签订的购买合同并交了10%的定金。当时开发商说2016年2月交房。开发商没能在2月按时交房，推到7月份。但，7月份验收不合格，也没有交房。请问：我可以撤销合同并追回10%的定金吗？

A：首先要看您是在哪个州购买的物业，及具体合同条款。通常来说，楼花合同里会有一个落日条款，即过了落日日期无法交房，合同可以被撤销。若撤销，开发商则会退款给买家。因此，需要具体了解：1. 合同里是否有落日条款；若有则具体的落日日期；2. 落日日期是否到了；3. 合同里是如果约定落日日期后的安排。

4、Q：想了解海外投资者在澳洲房产投资，租金收益有什么合理合法的减税方法？

A：关于缴税事宜，主要原则是租金收益应当计入当年个人可课税收入的一部分，并根据税率缴纳相应所得税。一般减税方法主要有通过物业的折旧作为账面损失来报税。具体折旧需根据物业情况及折旧表来做，该项可向您的会计师具体协商。

5、Q：1. 在维州，合同的电子版是否有效；2. 如果合同的电子版有效，那么合同生效之日是开发商签署之日，还是我收到合同电子版的邮件之日。3. Cooling period 的起始之日是开发商签署合同之日，还是我收到其签署的合同电子版的邮件之日。

A：1. 简单来说，签名电子版是有效的。但一般会由双方（或其代表律师）事先联系协商好，并在规定时间内补上签名原件。2. 合同生效日为最后一位合同方签署合同的日期。在买房过程中，一般都是买家先签合同，卖方后签。所以合同生效日应为卖方签名的日期，这个日期也会在合同上显示。请看一下收到的卖方签署的合同以及其中写明的日期。3. 一般情况下，冷静期由合同生效日开始计算。过了冷静期后，买家不可再取消合同。澳洲买房绝大多数情况下双方都有自己的代表律师，请赶紧确认自己代表律师的身份并与其取得联系。

6、Q：我在澳洲买的房子不想要了，保函金我怎样才能取回？

A：通常来说，若买家无法进行物业交割，将损失合同下的定金给卖家。如果保函是替代合同定金，将无法拿回。此外，卖家的其他损失也有权向买家主张。建议尝试转卖或尽早和卖家协商达成和解。

7、Q：请问什么样的借款协议会受到澳大利亚的承认和保护，澳洲政府的有关规定是如何要求的？

A：由于澳大利亚遵循案例法，根据不同的个案情况，这个问题的回答也会有所不同。值得注意的是，借款协议和借条本身就会有所不同。另外，根据借款协议内容的设置，借款人可能还需支付印花税（根据各州要求不同，这点的实施也会有所不同），这样才符合日后作为“呈堂证供”的要求。当然，在某些案子里，借条也有可能作为部分证供。但我们建议，双方各请一位律师，按照各州要求，签署正规的借款协议。并可在房产证上加注“知会备忘”。此外，除了父母与子女之间，夫妻双方也应及时准备财产协议，以规范日后双方之间的财产分割事宜。在很多案子中，联邦家庭法院会考量父母借钱给子女买房的事实，在分配夫妻双方财产时进行调整。而借款协议的纠纷一般被认为是各州法院的司法管辖权。

8、Q：我是日本籍华人，现居日本。没有澳洲有效签证。想买一套公寓每年来住上一、二个月，其余时间用于出租。你的文章上＂让您(以及任何相关人)可以每年最多使用四周的时间分享提案中的权益＂具体怎么理解比较好？还有听说签证无効后必须卖房，这是针对哪一种情况来说的呢？

A：目前没有澳洲有效签证的海外买家可以在澳洲购买全新的物业或楼花，购买前需要向澳洲外管局申请买房，并获得批准函。若购买全新的物业或楼花，对于居住或投资没有明确限制，可根据业主意愿持有。对于已有澳洲临时居民签证且在澳洲购买二手房自住的买家在签证到期后必须卖房。

9、Q：在墨尔本采用“nomination”的方式购房合法吗？

墨尔本是有nomination的方式转名。但即使是转名您也需要符合FIRB相关规定，即您要获得相应许可才可接手。也就是说nomination是不会帮助违反FIRB海外人士买房的规定的。

10、Q：即将去墨尔本大学读书，为期3年的master,可以贷款买二手房吗？2. 买二手房是不是看上的每一个房子都要申请FIRB？3. 申请费是多少钱（FIRB）？4. 如果找律师，费用是多少？5. 如果把买到房子的一间或者两间出租会有什么后果？

A: 1. 留学签证期间可以购买一套二手房作为自住用，签证到期或离境3个月内需要卖出。一般需要签订合同的购房者申请办理贷款。2. 所有购买的房子都需要申请FIRB，根据情况或可先申请买房许可待买到房子再转为具体房子的许可。3. 根据房价申请费各不相同，100万以内的房子申请费为5000澳元。4. 律师费用约为1500澳元（根据具体情况可能会有所调整）5. 不可以出租、分租或空关房子，否则视为违反FIRB规定。

11、Q：留学生购房有年龄限制吗？

A：留学生在澳购房一般需要18周岁以上，其他没有严格的年龄限制。但是年纪较小没有足够收入的学生如需办理贷款购房，可能会面临不小的障碍。特别是考虑到全职学生的收入会非常有限。因此如果需要办理贷款，还是需要有足够经济来源的人士来买房较为稳妥。如果以父母名义购房，则可在申请许可后购买澳洲新房或楼花。

12、Q：“外籍人士的定義”包括“由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有控股權益的公司”，請問該公司可否為“非澳洲的公司”，比如中国香港公司；2. 如果可以是“非澳洲的公司”，將來如果該公司的股東和/或董事發生變化，需不需要通知FIRB。

海外公司一般也可以购买澳洲物业，但需要到FIRB进行申请审批。通常批准函内会列出相应的条件，例如公司情况发生实质变更，需另行申请FIRB许可等。具体要看贵公司是购买哪一类别（例如，民居，商业用房等）的物业而定。

13、Q：我太太是澳洲公民，我是中国公民，我们想在墨尔本买二手房，那么据说需要以我太太的名义去购买才可以，我的问题：我是否可以加进房产证，如果我加进来，是否还算澳洲公民购买还是海外投资？还可以买二手房吗？

A：就您的问题，如果您的太太是澳洲公民（永居持有者不在此范围），且两位以自然共有权益（joint tenants）的联名方式购买澳洲房产（包括二手房）是有豁免不需要提出申请的。如果以您个人名义买房，则只能购买新房或空地，并需要递交买房申请。

14、Q：我想咨询澳洲贷款房产，多久不还房贷会被强制拍卖。我家里前些年买了套公寓，一直弟弟在澳洲管理，最近刚回来才说有半年多没有还房贷了，听说会被银行强制执行拍卖，需要律师专业意见，能否等到过完年回去一次性还上。

A：这种情况比较麻烦，如果一旦上了银行黑名单 以后贷款都会有问题，信用记录也会非常不好。请尽快提供客人全名，物业地址，银行名称，并授权我们向银行确定事态具体情况，以便及时采取行动，看能否和银行协商补上欠款。

15、Q：我们是457签证，请问买二手房是只可以买一套自住吗，如果再买一套是否可以？

A : 457签证持有者可以在澳买一套二手房自住，不可以投资出租。如要购房作为投资出租使用，则只能购买楼花或者新房。

16、Q：我的岳母嫁在澳洲，我们可以移民去那里吗？

A：简单而言，岳母嫁到澳洲和你的家庭移民是没有直接关系的。如果是独生子女的母亲获得了澳洲身份，该子女在25周岁以下可做为随行家属一起赴澳。如子女已婚，则无法享受该政策。如果你和你的家庭有意移民澳洲，可考虑投资移民，雇主担保或独立技术移民等方式进行。

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