德国房价多少钱？在欧洲，德国的房价与其它国家的房价有着不一样的变化趋势，德国住房价格表现出令人难以置信的长期稳定性。

1970年-2013年，德国实际房价累计下降18%。而同期的英国、澳大利亚、加拿大、法国、意大利、美国的实际房价累计增幅分别为320%、231%、195%、151%、111%、105%。德国住房价格与本国经济发展趋势和其他国家房价变动趋势显著背离。

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在全球主要发达国家中，德国住房市场的关键指标如房价收入比（100平方米住房价格/人均GDP）、房价租金比（120平方米住房价格/一年租金）、每平方米均价都要低于其他可比国家。2013年，德国房价收入比不足10倍，而同期的英国为80倍，法国为33倍，美国为32倍，日本为25倍。

德国房价平均绝对水平不及其他主要国家。按理说，房价低，购买能力会增强，但德国家庭住房自有率较低。德国2006年的住房自有率仅为42.6%，2012年末上升到44%，也就意味着德国城市中56%的家庭是通过租房市场解决居住需求的，而欧盟国家住房自有率平均水平为63%。其中，西班牙为85%，希腊为80%，意大利为75%，葡萄牙为65.2%。有意思的是，住房自有率越高的国家，在2008年金融危机中损失越是惨烈。

从城镇化进程、经济增长及人口发展情况进行考察，根据波动特点，可将德国名义房价指数划分为五个阶段。

第一阶段（1970—1982年），德国住房价格升幅约50%。西德逐步从1974—1975年出现的结构性大规模经济危机中走出来；其后，经历了经济快速增长、人口扩张及城镇化提升，三个核心条件形成了较高的住房需求，推高了房价指数。

第二阶段（1982—1988年），房价基本维持在稳定水平，德国经济低迷，同时，由于人口扩张见顶（1978年）的滞后效应，城镇化阶段告一段落，使得德国房价丧失进一步增长的动力。

第三阶段（1989—1995年），两德合并带动了人口的内部迁移以及大量的外来移民，德国政府加大了对民主德国的住房补贴，民主德国住房需求的释放以及统一后的经济景气助推了房价的上涨。

第四阶段（1996—2007年），这一时期，德国东西部整合完毕，经济快速增长，但是人口持续负增长，套户比在1以上，城镇化、移民都基本停滞，即使经济高增长，也无法拉动住房需求的快速上升。

第五阶段（2008—2011年），欧美金融危机爆发，德国经济一枝独秀，并于2010年取得了3.6%的强劲增长，住房市场基本没有受到金融危机的打击，其稳定性吸引了大量国际投资基金的关注。这一阶段，德国住房价格整体升幅为15%。

 伴随城镇化，德国房产稳步增值

从2010年德国存量住房的拥有者结构看，41.84%的住房是家庭自有自住；45.88%的住房为居民家庭、小型物业企业以及专业的住房物业供应商持有并向社会出租；5.36%的住房是住房合作社持有并向社员出租；此外还有6.81%的住房由市政及教堂所有，面向社会底层人群廉价甚至免费提供。

德国住房市场具备非常稳定的投资回报水平，其租金回报率长期稳定在4%—5%，而德国长期国债收益率仅在2%—3%。德国专业住房物业经营机构、普通居民家庭通过长期持有并出售住宅可以获取适当回报。德国鼓励长期持有房产，如果房产被持有超过10年，那么出售该房产所获得的收益不产生资本利得税。相反，若持有的房产未满10年就出售，将严格按照标准的个人所得税累计税率征税，应税资本利得为“房产出售价—取得成本价—可抵扣的修缮成本”。

 从德国城镇化进程来看，1960年其城镇化率为71.38%，2010年上升至73.94%，50年间仅累计增长2.56%，说明德国城镇化水平已经处于高水平均衡状态。从工业化进程看，其农业就业人口占总就业人口的比重极低且仍在下滑，2010年仅为1.6%。城镇化带来了新增城镇人口，是德国住房需求的决定力量。1980年代初以来，德国房价指数与城镇化率水平的吻合度非常高。

德国的房地产政策调控，让整个市场保持着稳定

1970年代颁布的《住房租赁法》具有强烈的保护承租人权益的特征。该法起初规定3年内房租累计涨幅不得超过30%，后来修订为不得超过20%。2013年5月起的新规定为，要求3年内房租涨幅不得超过15%；超过20%违法；超过50%，房东被认为赚取暴利，可判刑入狱3年。

住房合作社被称为德国房价的稳定器。120年来，德国的住房合作社是其住房市场上的重要房屋供给方。住房合作社成立的目的很明确，就是通过合作的方式（而不是开发商垄断的方式）实惠地解决参与合作社的社员的住房问题。德国政府也对合作社建房给予贷款、土地、税收等多方面的政策扶持。

与住房合作社匹配的是住房互助储蓄制度。它有两大支柱，一是固定利率、低息互助，凡加入的社员，必须履行先储蓄后贷款的义务，当储蓄达到所需贷款额的40%—50%时，才有资格贷款。二是政府有多种多样的奖励，包括住房储蓄奖金、雇员资金积蓄款、雇员储蓄奖金。

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（据欧洲时报）