投资指南

您的海外旅行中隐藏着哪些投资良机?中国香港篇

如今,出境游对国内民众来说已不算新鲜事。随着圣诞季和新年的到来,估计不少人都有海外旅游的打算。不过,在海外各大旅行目的地尽情游玩、追寻梦想的同时,你是否考虑过这些旅游城市中,会蕴含哪些房产投资机会?且看居外为你盘点这些城市中被忽略的房产投资良机。

 

中国香港—— 中西合璧的动感之都  寸土寸金的黄金房市

 

迷人的中国香港是一座中西合璧的城市,既保留传统的中国文化,又深受英国殖民地时代的影响,同时也是高科技的现代化城市。今年国庆黄金周,中国香港迎接的内地访港旅客人次超过100万。统计也发现,内地人早已成为中国香港豪宅的超级大买家,70%以上的亿元豪宅都落入内地人袋中。房子越贵,越受欢迎,中国香港人形容内地人在港买豪宅就像“女人买手袋”。

 

一、 你不能错过的中国香港景点

 

数千万游客到访过的中国香港著名景点,有山有水,有古有今。星光大道是观赏维多利亚港景色的绝佳位置,而乘小轮漫游维港就被美国《国家地理旅游杂志》列为“人生50个必游项目”之一。中国香港海洋公园不断更新设施,广受游客欢迎,2012年勇夺“全球最佳主题公园”大奖。想延续机动游戏的刺激,可以乘坐昂坪缆车,犹如置身于半空之中,大屿山的碧海山峦就在脚下。如果去中国香港只可品尝一种美食,非正宗港式点心莫属;如果你只能游览中国香港一个景点,那就去太平山顶吧!

 

二、 三大要点了解中国香港房市

 

1. 中国香港高端住宅房价——全球最高

目前,整个中国香港岛的平均房价为11.4万港元/平米,约合8.7万人民币/平米,而中国香港高端住宅的售价更为惊人,超过4 ,000美元/每平方英尺的房价为迪拜四倍,新加坡两倍多!毫不夸张地说,中国香港房价已成全球最高。【了解更多信息

相比而言,国内一线城市房价最高的北京和上海,其房产均价大概在3.2万人民币/平米,明显低于中国香港。

中国香港差饷物业估价署10月初楼价数据,8月私人住宅楼价环比升1.9%,已经连续5个月上升,但升幅较7月的2.3%稍放缓。【了解更多信息

中国香港各地区的楼价指数都创新高,楼市升势不再局限于某些地区。伴随房地产成本缩减、港币走弱,国际竞争力增强,据报告中数据统计,太平山一处物业近来报出历史高价,为22,600美元每平方英尺。

整体而言,中国香港高端住宅市场在2014年上半年呈下行走势,价格跌幅为2.7%。同期主流住宅均价上涨8.5%,预计涨势持续。

最新的中国香港房价走势图

 

 2. 中国香港房市新趋势:越小越好卖 “蚊型公寓”受追捧

“蚊型公寓”的面积不到20平方米,居室面积小于10平方米。这种迷你户型颇受年轻贵族的“哄抢”,这两年来已经成为中国香港最受欢迎的户型。

迷你户型开始在中国香港流行,最直观的原因当然是小户型面积小,总价也低,在楼价常年居高不下的中国香港,这类户型成了资金不足的置业者唯一选择。

今年,筲箕湾一新楼开盘,住户虽然可以远眺维多利亚港的美景,但一套售价高达72.2万美元(约合445万人民币)的公寓却仅有275平方英尺(约合25.5平米),卧室只能恰好容纳壹张双人床。【了解更多信息

蚊型公寓越来越多且越来越小,反映了这类住宅的需求越来越大:信和置业推售的九龙大角咀新盘吸引了一大批迷你户,仅仅开售半天就售罄,收到的预订更超购21倍。

 

3. 内地买家赴港买楼热情不减

根据中原地产的数据,中国内地买家约占中国香港新建高档住房销量的四分之一。

内地富人到中国香港买楼的目的已由几年前的移民转向投资保值,目标由豪宅扩至中价楼,一手二手“通杀” 。内地买家数量有所增加,主要集中于九龙站的豪宅新盘。

2014年第3季一手私人住宅市场,内地个人买家占宗数比例22.6%,按季跌3.9%;占金额比例24.0%,按季减少3.2%;二手豪宅市场,内地个人买家占宗数比例7.5%,占金额比例8.8%,按季分别下跌2.7%及2.1%。

整个中国香港豪宅市场,内地买家占宗数比例17.2%,占金额比例19.0%,按季分别下降1.4%及0.5%。整体中小型私人住宅市场,内地买家占宗数比例4.2%,占金额比例5.0%;按季分别下跌1.0%及1.5%。

不过,需要注意的是,由于当前流动资金吃紧,中国投资者担心社会不稳将引发楼市回调,今年已开始抛售中国香港房产【了解更多信息

 

三、 中国香港房产投资机会—— 小面积单位投资价值高

 

1. 买楼长线出租 

根据中原地产新签租约统计,2014年6月份全港85个大型私人住宅屋苑的建筑面积平均租金为23.2元/每平方英尺,较5月上升1.3%,更创下19年来按月历史新高。

此外,中国香港政府正在研究租金管制,有望推动现时租金上升。由于中国香港的按揭息率较内地低,为此,租金收入可以抵销大部分甚至几乎全部每月供款额。

虽然中国香港房产的租金回报率比其他亚洲市场为低,只有3%;却由于房产供应不足,资本投资回报率一枝独秀,领先其他市场,不但追回租金回报率的差幅,更使总回报率冠绝亚洲,甚至全球。

中国香港租房旺季在每年的5-8月,部分内地客意欲赶在9月份中小学开学前购入房产出租。

2. 小面积单位最吃香

在港府未取消投资买楼即可移民中国香港的政策之前,购中国香港楼的内地客绝大多数购买1,000方呎以上的户型单位,既可投资移民,亦可留作自用。该政策取消后,建议不想资金贬值的内地客可以转向投资高租金回报率的小户型。

目前在中国香港的租房市场上,1,000至2000方呎以上的租客相对较少,购买到该类户型的内地客,极有可能在买房后几个月都未必能成功出租。反而购买300至400方呎较小面积户型,会更容易将房子出租,投资回报相对就会快一些。

因为单位面积小,每个单位的价格不高,就算得付双倍印花税(DSD),税金也不会太高。除了留学生,中国香港也有大量的单身人士会有兴趣住这类超小型面积的住宅。

今年中国香港各地铁沿线小户型的租金上升逾1成,九龙区租金可达7,000元至1万港元,投资价值较高。

 

四、中国香港房市未来趋势展望:各大投行、地产大佬纷纷看跌

瑞银财富管理:中国香港房地产市场的基本面,除预期中的美国升息牵动效应,也因“占中”冲突变得不利,一手房市场销售放缓,土地价格创数年来新低。预测明年中国香港房价将跌10–15%。

巴克莱资本:中国香港的楼市即将进入自1998年以来的首次真正向下调整期,料住宅楼价于2015年底前至少下跌三成,写字楼价格也料跌两成。

瑞士信贷:中国香港楼市目前成交冷清、市场萎缩,短期不会大幅下跌,不过明年楼价会出现明显下降,或将下降15%到20%。

美银美林:预期中国香港房价明年年底前会较今年下跌20%至25%,其中小型单位楼价跌幅低于豪宅。

德意志银行:估计在美国调高利率后,明年中国香港房价会大跌20%之多。

中国香港的地产“大佬”们也反常的表示了自己的担忧,李嘉诚、李兆基,以及吕志和都曾表态看跌中国香港房市。

港府则表示,现在中国香港的楼价顶多只算进入平稳期,还没进入下跌周期。政府一旦确认楼市进入下跌周期,将会沿用逆周期思维放松调控。发展商也会加大优惠力度,藉助打折及其他促销手段吸引买家购买新房。

在中国香港房市每次大跌后,李嘉诚大量买房,不卖房只租房,等到中国香港楼市大好时,只卖房不租房。因此,以长线投资及保值为考虑的投资者,可以量力而为地入市,像李嘉诚般看准时机投资致富。                                      

中国香港房地产市场是全球楼市中的一个传奇,弹丸之地在 60多年的时间内共计爆发了七次楼市狂潮。有兴趣的话,不妨回顾一下中国香港楼市的翻腾史

 

 

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