当地时间10月15日，美国白宫新闻秘书长凯文.穆尼奥斯（Kevin Munoz）在社交媒体上发布重要公告，这也是自疫情爆发以来美国旅行政策方面上最大的变化。 他在推特上发布了：“政府计划从11月8日开始实施新的旅行政策，要求外国游客赴美接种疫苗。” “这一公告和日期适用于国际航空旅行和陆路旅行。这项政策以公共卫生为指导，严格而一致。” 这也就意味着对于已经 全面接种COVID-19疫苗 的外国游客，从 11月8日起 就可以前往美国了。 根据新的政策，在过去的72小时内新冠检测结果呈阴性的疫苗接种者，只要分享其接触者追踪信息，就可以登上飞往美国的航班。对于未接种疫苗的外国人来说仍被禁止入境。 而早在9月20日，美国国务院更新了F、M、学术J签证重要公告，部分赴美中国留学生可申请免除面签。 对于想申请F、M、学术J签证的人来说，以前有过旅游签或学生签证到期，只要没被拒签过，都可递交免面签的申请。 这对于留学生来说，也算个好消息了，终于能回去上学了！ 此外，白宫宣布，美国将于11月解除对来自33个国家的航空旅客的旅行限制，这些国家分别是：中国、巴西 、伊朗、南非、印度、英国、爱尔兰 、奥地利 、比利时、捷克共和国、丹麦、爱沙尼亚 、法国、芬兰、德国、希腊 、匈牙利 、冰岛、意大利 、拉脱维亚 、列支敦士登 、立陶宛、卢森堡、马耳他、荷兰、挪威 、波兰、葡萄牙、斯洛伐克、斯洛文尼亚、西班牙、瑞典 、瑞士已接种疫苗的航空旅客。 针对于疫苗的规定，10月8日来自美国疾病控制与预防中心的一名发言人对媒体表示，“六种经FDA批准/批准或世卫组织列为紧急使用的疫苗将符合前往美国的标准。” 这六种新冠疫苗分别为： 辉瑞 Pfizer 阿斯康利 AZ 强生 Johnson & Johnson 莫德纳 Moderna 中国国药和北京科兴 新规定不要求接种外国游客或美国人入境后进行隔离。 值得注意的是，在航班上仍然必须佩戴口罩，乘客需要提供他们的电话号码和电子邮件，以便追踪联系。 总而言之，这是自疫情爆发以来美国针对于旅行政策方面上最大的变化，居外网会持续紧贴美国入境政策的最新动向。需要咨询美国购房、移民和留学的更多资讯，赶紧与我们联系吧！
从澳大利亚墨尔本向西南行驶75公里，即可抵达被美丽海滩和群山环绕的城市——吉朗（Geelong）。吉朗是维多利亚州仅次于墨尔本大都会区的第二大城市，北起拉拉（Lara）的平原，南至山峦起伏的瓦恩池塘（Waurn Ponds），科里奥湾（Corio Bay）在其东方，西方则有巴拉布拉山（Barrabool Hills），是座风景如画的旅游城市。 最初，吉朗是澳大利亚土著瓦特隆部落的领地。到了十九世纪中，随着维多利亚时期淘金热的爆发，这座被误传“处于墨尔本通往金矿最快道路上的城市”，人口激增至23000人，城市发展和商业贸易也应运而生。 1855年，英国建筑师爱德华·普罗斯（Edward Prowse）在为吉朗设计了包括公路、酒店、教堂在内的一系列城市建筑之后，又为当地进口商和商人Frederic Bauer设计了一栋小房子。这就是今天2 Raith Terrace的原型。到了1881年，建筑师约瑟夫·瓦特（Joseph Watt）又为当时居住在此的Newtown镇长改建了这所房屋。不对称的结构、独特的铁廊、使这座彩色砖砌建筑成为吉朗地区19世纪晚期别墅的代表。它见证了这座城市的百年变迁，具有有趣的历史联想。 如今，经过多次增建的2 Raith Terrace，已成为一座将维多利亚时代的富丽堂皇与当代的奢华风格融为一体的华丽居所。这座占地6400多平方米的别墅，坐拥无可匹敌的全景景观，配备几乎你能想到的所有的先进生活设施—— 包括客厅、休息室、影音室在内的四个视野开阔的公共休息区域，6米的层高，原装彩色玻璃窗具有维多利亚时代的特色。 主屋五间卧室，其中四间有套内浴室，配置了高档的卫浴设施及地暖。 管家厨房和私人厨房，配备宽敞的餐具室、高端欧洲厨具和全不锈钢操作台。 打开双层玻璃门，就可以从家庭活动中心进入朝北的私人花园；穿过历史悠久的阳台长廊，进入地下酒窖。 室外设有两个四车位车库、一条宽阔的环形车道、带25米恒温泳池的玻璃暖房、水疗池、桑拿浴室、健身房和独立的三卧室宾客住宅。 2 Raith Terrace位于Newtown的高端地区，处于包含吉朗中学和吉朗大学在内的私立学区中心，住宅周边的生活设施也一应俱全。步行即可到达巴旺河（Barwon River），马路对面就是埃尔德斯利（Elderslie）体育休闲中心和皇后公园（Queens Park）。帕克顿街（Pakington St）和香农大街（Shannon Ave）则是购物和餐饮的好去处。 我们期待新屋主的到来，能让2 Raith Terrace这座拥有百年历史的住宅焕发新的生机，2 Raith Terrace也期待它的新主人能在吉朗（Geelong）未来的历史中占据一席之地。如您有意，请致电居外网热线400 041 7515垂询，或登陆居外网https://www.juwai.com/56768325.htm了解更多信息。 撰文：Qi Cheng 责编：Zoe Chan 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
德意志银行在上周发布了全球47座城市生活质量最新排名，其中新西兰首都惠灵顿位居第一，中国北京排在第42位。据新浪网5月5日报导，在德银最新的城市生活质量排名中，英国爱丁堡排在第二位，奥地利维也纳排在第三，排在第四至第十位的分别是：澳大利亚墨尔本、瑞士苏黎世、丹麦哥本哈根、加拿大渥太华、美国波士顿、荷兰阿姆斯特丹和澳大利亚悉尼。中国上海和北京分别排在第37和42位。在污染方面，上海和北京分列第42和47位，在房价收入比方面分列第44和46位，在通勤时间方面分列第32和38位，购买力方面分列第36和38位。另外，中国香港位居第36位。点击查看新西兰房源报告还同时发布了最不适宜定居的五个城市，它们依次为：菲律宾首都马尼拉、马来西亚首都吉隆坡、印度孟买、印尼首都雅加达和巴西里约热内卢。德银使用八个方面的数据作为城市的参考。这八个数据分别是：购买力、安全、医疗护理、生活成本、房价收入比、通勤时间、污染和气候。互联网资讯综合整理
加拿大国民银行与Teranet联合发布的8月综合房价指数调查报告显示，加拿大8月房价环比上涨1.5%，创下自1999年开始编制这一指数以来最大涨幅。该指数覆盖的11个主要房地产市场中，有7个市场房价录得上涨，最大的两个市场——多伦多和温哥华——涨幅居前。多伦多8月房价环比上涨2.8%，连续第七个月上涨。多伦多8月房价指数首次突破200点，自2005年以来上涨逾一倍。温哥华8月房价环比上涨1.7%，连续第20个月上涨，涨幅较7月的2.3%略有回落。尽管该市自8月起开始对外国购房者征收15%的房产转让税，但仍未能遏制房价上涨势头。这与此前媒体有关新税实施后温哥华房价暴跌的报道相悖。数据显示，自2005年以来，温哥华房价已上涨249%。与去年同期相比，加拿大房价平均上涨11.4%。11个主要房地产市场中，有8个房价同比上涨。其中，温哥华房价同比上涨25.8%，多伦多房价同比上涨14.6%。大温再创世界第一 房价年涨36%傲冠全球英国地产顾问公司Knight Frank发表本年第二季度环球房价(Global House Price Index)报告，至今年6月为止，加拿大的房价在过去一年增长10%，导致此现象的主要原因是长期性的低利率的贷款环境。而咱们牛气冲天的大温，更是以36.4%的房价涨幅傲冠全球。在本次报告中，加拿大本国房价的升幅登上全球前三甲的位置，仅次于土耳其的13.9%，以及新西兰的11.2%。报告公布最新的环球房价指数，整体按年增长持续为4%，相对去年第四季至今年第二季升幅是6.8%，今年第一季至第二季三个月内上升5.4%。主要环球城市指数(Prime Global Cities Index)，第二季度房价增长最快的城市中，温哥华荣登榜首，按年升幅达到36.4%，多伦多以12.6%的增幅位居第4位，真是一对难兄难弟。国家排名从第4位至第10位，依次是智利9.4%、瑞典8.9%、马耳他8.8%、奥地利与冰岛均升幅8.1%、墨西哥8%，而德国是7.9%。对于加拿大房价不断上调，该报告研究员艾华特.爱伦分析各国家及地区的数据，在报告中指出是长期处于低利率所致——目前加国已调低利率至0.5%，至7月份仍然维持不变。艾华特.爱伦表示，在环球房价指数10大前5位中，只有土耳其及瑞典均有放缓趋势，前者按年增长由19%下跌至14%，后者由13%下调9%。报告中自然也提及通胀因素对排名的影响，如果去除通胀因素，新西兰以11%排在首位，土耳其通胀率多于7%，因而下滑至第13位。此外，巴西经济及楼市放缓，并没有因为主办里约奥运会而有所得益，房价按年平均下跌0.7%。中国5大城市表现强劲中国房价至6月份按年增长持续在5.8%，但5大城市表现最为强劲，分别是北京、广州、三亚、上海及深圳。中国政府近月实行一系列措施，在不同城市推动楼市或压抑投资。在55个国家及地区排名中，亚洲市场如新加坡、中国香港及中国台湾排位处榜尾，房价升幅分别是-2.4%、-8.1%及-9.4%，原因是经济增长疲弱、冷却楼市措施及美元强劲，令销售下降。新税放缓楼市 大温8月房销跌25%根据卑诗地产协会(British Columbia Real Estate Association，简称BCREA)周二公布的最新数字显示，大温区8月份房销量较去年同期大跌四分之一，但卑诗省则相对地平稳。同时，大温区房屋销量总值按年回落超过三成。分析指出，省府向海外买家征收15%物业转让税，导致大温楼市放缓。BCREA报告指出，大温区8月份各类房屋成交总值仅有21.28亿元，较去年8月的30.9亿元，急跌31.1%。至于成交量则由去年8月的3,431个单位，减少25.6%，至今年8月的2,554个单位。房屋平均价按年降7.5%屋价方面，大温区8月份易手房屋平均价格为833,065元，较一年前的900,592元，回落了7.5%。至于卑诗省整体表现，8月份成交房屋总值51亿元，按年下调6.7%。平均屋价则由去年8月的619,881元，下跌8.1%，至今年8月的569,393元。BCREA首席经济学家缪尔(Cameron Muir)表示，卑诗省房销量未有明显变化，8月份仅按年回落1.5%。他补充说，大温区高价房屋成交量减少，加上销售降温，拖累屋价呈现温和跌幅。（据加国无忧报道）
据《澳洲金融评论报》报道，经济合作与发展组织（下称OECD）的最新数据显示，在住房最难负担国家排名中，澳洲从原来的第29名跃升至第9名，打败了英国、挪威和日本。新西兰则名列首位，紧接着是奥地利、德国和加拿大。 点击查看澳洲更多精品房源欧盟（European Union）和OECD的保障性住房数据库（Affordable Housing Database）中还公布了一些其它的数据。其中显示，2000年时，澳洲的住房成本占据了家庭支出中的19.5%，到了2013年，这个比例上升至24%，首次高于OECD的平均数据。此前国际人口统计组织（Demographia International）组织通过调查发现，悉尼在最难负担住房城市排名高居第2位，墨尔本则为第6位。这显示出，东部城市的快速发展使国家的住房可支付能力排名发生改变。OECD一份文件结合了各方数据后指出，政府需要执行一系列政策来防止住房可负担能力下降对经济及社会造成威胁。其中特别指出，政府对业主实行税收减免，鼓励了高收入的人群进行资产投资，导致房价升高，损害了低收入人群的利益。另外，2014年数据显示，近40%处于收入底层的澳人要花费超过40%的可支配收入来偿付贷款。不过，较低的金融成本对贷款者产生了有利的一面，2014年，澳洲联储（Reserve Bank）将官方利率的控制在2.5%，但现在已经降至1.5%。（据澳洲新快网）
圣诞房产没听说过？是不是被贫穷限制了想象力。在国外，不少超高净值人群在滑雪胜地往往拥有一套房产，日常由资产管理公司或者物业托管，每年只有圣诞假期短暂来度假。 笔者的脸书好友Josh Burnaman就服务于这样一家公司，位于全美最富盛名的滑雪度假胜地科罗拉多州阿斯彭（Aspen），他开玩笑说那些富人空置的豪宅平日里都是留给他们这些守门人享受的。 1065套阿斯彭优质度假房产任你选 从美国到欧洲，不乏这样的开发商、房产中介与资产管理公司/物业服务。这些公司甚至还纷纷抢注“阿尔卑斯/阿尔卑斯人”这样的公司名称。法国的“阿尔卑斯人公司”与美国的完全是不同的公司。 在全球超高端豪宅市场排名中，在那些被视为滑雪胜地的第二住宅市场几乎占据了榜单的半壁江山，其中包括分布在法国、瑞士、奥地利阿尔卑斯山区的三个滑雪小镇、科罗拉多州阿斯彭等。这些市场堪比全球超高端豪宅市场Top 3的中国香港、纽约和伦敦，频繁出现售价超过2500万美元的超级豪宅。 许多考虑在国外购买房屋的人经常会问滑雪物业是否值得投资，因为市场处于利好状态。 每年的运营成本与标准住宅不同。滑雪产业局限于圣诞前后的几个短暂的冬季月份，买家须三思而后行。 几年前，欧洲滑雪产业遭遇危机。平均一天滑雪的成本急剧上升，而无雪期间滑雪者又散落在其他度假胜地。然而，欧洲人善于应对危机，他们主动改变有助于滑雪房地产市场。 法国人对滑雪物业提供增值税退税。许多买家抓住了便宜货。 许多度假村还升级了滑雪基础设施，提供更便捷的滑雪缆车和观光巴士。他们还尝试营造全年的旅游氛围，并通过户外活动和设施实现这一目标。这反过来又增加了房屋的价值和买房收入的潜力。 阿尔卑斯山下的Combloux小镇以其令人惊叹的Mount Blanc景观就是这样一个例子，低廉的价格为长期投资回报提供了巨大的潜力。坐落在法国东南部，尽管气氛低调，但外国人很多，传统的法国小镇的圣诞和新年氛围增添了“度假”的气氛。 许多法国度假胜地都有潜力，买家应该花时间研究历史，趋势以及未来的整体前景。 而美国科罗拉多州阿斯彭以豪奢驰名，距离丹佛市国际机场有3个小时的路程，是美国最著名的滑雪胜地。山区小镇提供一流的滑雪道和全年的高山探险活动，但同样以其广阔的名人住宅区和最昂贵的房地产而闻名。在经济衰退期间价格和销量大幅下降之后，根据莱坊全球滑雪价格指数，2008年阿斯彭的豪华圣诞别墅价格达到每平方英尺（约合0.09平米）2694美元（约合1.86万人民币），而在之后的18个月内下跌36％，时下市场再次蓬勃发展。2017年1月已超过到2007年阿斯彭房屋的销售水平。 根据Douglas Elliman发布的报告，阿斯彭2017年第二季度中位数销售价格比去年同期增长46％至320万美元。阿斯彭每平方英尺的平均价格也上涨至1377美元（约合0.95万人民币），为十年来的最高水平。位于市中心的房屋价格中位数为1850万美元（约合1.28亿人民币），这给人们留下了热潮回归的印象。 如果您不是土豪，寻求买入收益的精明投资者最好关注一下不同开发商的回租计划。 以下是Map of World评选出的全球最佳滑雪胜地： 圣诞节已经来了？滑雪的地方你选好了吗？ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。 关注居外网官方网站 或 微信号（juwaiwechat）, 获取全球90+个国家百万房源信息，以及专业的房产投资分析。 撰稿人：ADAM CHAN 排版：KYRA WANG
英国《经济学人》杂志附属机构智库（Economist Intelligence Unit， EIU）公布了“2015年全球宜居城市排行榜”，因为拥有良好的基础设施建设，完善的保健体系和非常低的犯罪率，澳洲墨尔本再度夺冠。叙利亚的大马士革（Damascus）因连续数年承受流血的国内战争，被评选为最不宜居城市。加拿大的三大城市也名列前茅，温哥华排名第三，多伦多排名第四，卡尔加里与澳洲的阿德莱德同列第五。这样的排名似乎给加拿大带来了光环，但是也有学者发出了不同的声音，指出了这个排名的局限性。量化数据为依据 排名传递信息有限人们总是喜欢看排名，读大学看大学排名，选择生活地点看城市排名，但是每个排名的方法不同，结果自然有所差异。“排名是一种非常有效的市场分析工具，但是它并一定和生活质量成正比，排名高的城市也而并不一定就是一个好的城市。”国际权威的品牌评估机构Interbrand Canada的经理Carolyn Ray这样表示。 Ray认为，在这份排名中，关于“适于居住”的衡量标准没有足够说服力，它只是以国际组织提供的量化数据为标准。而如果真正想知道一个城市的好坏，有哪些优点和缺点，来自当地居民的反馈才是最可信的，也就是说，这个测量结果缺乏第一手资料。 多伦多Ryerson大学城市与规划学院的副主任 Mitchell Kosny 指出，“关于居住适宜度的评价，应该来自于居住在每个城市的人们，而这却是EIU评估中缺失的部分。” 在今年的排名中，北京排名第69，是中国内地排名最高的城市，天津紧随其后，排名第70，而这样的排名被很多网友称之为“年度最佳笑话”，去年上海社科院发布的《国际城市发展报告》中曾指出，北京的宜居指数远低于平均水平，属于不宜居城市，污染及其严重，大大低于平均标准，甚至已经达到不适宜人类居住的程度。 收集数据来自政府 能充分反映城市《经济学人》智库依据城市的稳定性、医疗保健、文化与环境、教育，以及基础建设等5个条件，通过评估30个因素对全球140个城市进行评比。这些数据由世界卫生组织及世界银行等机构提供。值得注意的是，这5大方面的信息，并不是在各个城市的管理范围内，而是直接由联邦政府或省级区域来监管。或者可以说，加拿大和澳大利亚城市名列前茅与政府的慷慨不无关系。本次排名第一的墨尔本已经是第5次获得全球最佳居住城市称号，而在此之前，温哥华排名榜首将近10年。 在报告中智库指出，最适宜居住的城市是“人口密度相对较低、富裕国家的中等城市”，这也解释了为什么纽约、巴黎、伦敦等特大城市并未在前10名之列。Kosny表示，如巴黎和罗马这样的城市，受到人口规模、年龄和世界重要性的影响，必须在历史遗迹保护和基础设施建设方面进行升级，而排名前十的很多城市因为不具有这样的城市规模和历史，因此不需要处理这样的问题。 排名高的城市费用昂贵 政府参考榜单可能性小加拿大城市发展协会的主席David Amborski认为，报告还有一个具有讽刺意义的地方，就是适合居住的城市，都是生活费用昂贵的城市。5月，加拿大地产协会公布的加拿大平均二手房价格升高了9.5%，已经达到44万8862元，而温哥华、多伦多和卡尔加里，也是加拿大房价最贵的城市。“在智库的这份报告中，缺乏一个重要的评价因素，那就是房价，而在实际生活中，这是我们不可能不考虑的问题。” Amborski这样表示。 了解一个城市是否安全、干净，是否欢迎年轻家庭，可能成为公司选择新址的重要依据。Ray认为，这个市场工具能够为新的投资、商业以及人才迁移提供参考。但是对政府的意义可能不大，也许并不会改变政府的政策。“如果城市排名高，政治家们就会说，在我的任期内我们成为了最适宜居住的城市，如果没有，他们也不会为了提高排名而改变政策。” Amborski表示。2015全球宜居城市前10名国家城市1. 澳大利亚墨尔本2. 奥地利维也纳3. 加拿大温哥华4. 加拿大多伦多5. 澳大利亚阿德莱德6. 加拿大卡尔加里7. 澳大利亚悉尼8. 芬兰赫尔辛基9. 澳大利亚珀斯10. 新西兰奥克兰 欢迎前往加拿大房闻速递。（据加西周末）
尽管早在10年前，大名鼎鼎如谢国忠者便坚定地看跌中国地产价格，但中国地产价格却以一轮比一轮剧烈的上涨，让经济规律、经济学家一次又一次的被啪啪打脸。时至今日，已经鲜有人敢对中国房价涨跌抱有笃定的观点——虽然对于中国房价是涨是跌，依旧众说纷纭。只是，泡沫在破灭之前，就像是“房间里的大象”，绝大多数人都不愿意承认它的存在。不过，就在10年前，另一个国家的房地产市场曾经从极度繁荣旋即掉落到极度萧条之中，个中的惨痛经验，却着实值得今天的中国予以警惕——那就是美国。2008年的美国金融危机，根源就在房地产市场的泡沫破裂。不过，无论是学界还是大众，随着时间的推移，大多将目光盯在次贷危机和金融创新的风险之上，却逐渐忽略了房地产市场存在的问题。倒是斯坦福大学的经济学家托马斯·索维尔，借用《纽约时报》两位作者的话，指出了危机的本质：“房地产，一贯是引领经济走出衰退的引擎，这一次却一反常态，似乎越来越可能成为经济的绊脚石。房地产市场从本世纪初盛大的绽放已然转入壮观的溃败，而其影响将可能会持续数年才得以消退”。显然，索维尔是在提醒大家不要忘却房地产市场的这次“大溃败”，而以史为鉴地重新梳理出一套楼市合理的运作机制。也因此，进一步地，这位奥地利经济学派的代表人物，为大众撰写了一本经济学通俗读物：《房地产的繁荣与萧条》。限制政策越多，房价越高在这本书里，索维尔详细阐释了2008年金融危机之前，美国房地产市场是如何产生泡沫的。首先，索维尔发现，危机前的美国房地产市场发展是不均衡的。的确，美国房地产的繁荣与萧条是一个全国性问题，但是问题的根源却趋向于集中在一些房价过高、波动过大的区域。比如，从2003年到2004年，美国全国房价的涨幅为13%，但它的统计范围里同时包括了涨幅为4%的密歇根州，和35%的亚利桑那州。而加利福尼亚州的涨幅更是一直都数倍领先于全国。尤其是加利福尼亚州沿海岸，一直都是全美高房价的最大市场，也是房价涨幅最快的区域。在美国房地产市场处于巅峰状态的2005年，全美房价涨幅最大的十个区域全部位于加州。曾几何时，加州的房价水平与全美其他地区并没有太大的差别。直到20世纪70年代，加利福尼亚州沿海的房价才逐渐抬高，从此领跑全国。到2005年，在旧金山湾区，一幢普通房屋的售价超过了全美平均房价的3倍。在加利福尼亚州各市县中，购买普通大小房屋的资金完全能够在其他区域购买大型豪宅。这些房价过高的区域究竟有什么特别之处？索维尔发现，惯常的观点——收入上涨、人口增加，都无法令人信服地解释这些区域何以比其他区域房价更高、涨幅更快。如当加利福尼亚州的房价已经数倍于全国平均值时，该州人民的收入增幅甚至低于美国其他地区。而人口增长方面也很难支撑前述的理论，因为旧金山半岛20世纪70年代期间的人口增长，与全国增长的幅度大体持平，甚至于像加利福尼亚州帕罗奥图市这样的地区，在这一时期的人口数量还退减了8%，但房价同期却上涨了近4倍。事实上，造成地区间房价差异的最大因素在于土地的价格。根据美国国民经济调查局的估算，在芝加哥，每1000平方米的土地为房屋成本贡献140,000美元，在圣地亚哥这一数字为285,000美元，在纽约约为350,000美元，而在旧金山则接近700,000美元！这也就解释了，何以在旧金山普普通通却价格不菲的房屋会遍布整个城市。既然，是土地价格差异导致了不同地区间的房地产价格的不同，那么或许我们还会继续提问，为什么各地区间的土地价格差异会如此之大？另外，为什么加利福尼亚州的房价会在20世纪70年代出现暴涨？该州的土地供应量显然不可能在这个时期发生巨大的变化。对于这两个问题，索维尔尖锐地指出，“变化真实的发生了”，但它“是一种政治性的变化”。考察历史可以发现，正是在20世纪70年代，加利福尼亚州开始广泛制定严格限制土地使用的法律和法规。这些法律和法规普遍禁止在开阔地上建房，目的是“保护空地”、“保护耕地”、“保护环境”、“历史遗迹保护”等政治性口号。不仅如此，这些限制的使用范围还在逐年扩大。在这样的限制下，加利福尼亚州开始出现越来越多的“空地”，土地资源被人为造成一种稀缺状态，这自然就推动了土地价格的上涨，并最终导致普通大小的房屋也成为百万“豪宅”。>>>点击查看：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费点击查看美国房源加利福尼亚州的现象很好地解释了为何部分地区的房价会突然“腾飞”的现象。索维尔指出，同样的土地限制政策，自20世纪70年代开始，从加利福尼亚州沿海岸各县广泛地传播到全国各地，一直延续到多年以后。而不管土地政策在何年、何地颁布，当地房地产价格都应声飙升，无一例外。针对全美各县的调查证明，那些让“房地产市场变得难以承受”的时刻，往往伴随着“当地政府发展管理措施或限制政策的出台和通过”。当然，禁止在开阔地上建房并非唯一的限制法律或政策。在美国各地出台的各项限制发展政策中，还包括区块划分、建筑物高度限制、最小地块面积规定、遗迹保护限制、建筑许可限制、农用地保护制度等。而在一些地区的司法体系中，规划委员会拥有绝对的权力裁决建筑的许可与否，这也使得该委员会的存在直接导致了房地产成本的增加。行文至此，我们大致能够理解美国房地产市场不平衡的“繁荣”背后的逻辑：出台了由一系列限制政策组成的城市发展管理计划的地方，房价往往格外“繁荣”，通常就是全国平均水平的数倍，而“缺乏管理”的城市的房价，事实上仍可被大多数民众承受。调查显示，在一个位于“缺乏”城市发展管理计划的美国城市的家庭，可以150,000-200,000美元的价格购买到一幢面积大约为200多平方米的优质“中产阶级”住宅，而在那些拥有10-15年发展管理计划的城市，同样的房屋将耗资300,000-400,000美元，如果发展管理计划延长到25年或更久，那么同质的房屋价格将达到500,000-1,500,000美元之间。例如，从没有过任何区块划分法规的休斯顿，市里一幢价格155,000美元的房屋，在土地政策“无穷无尽”的圣琼斯价格会超过百万美元。金融“创新”给房价泡沫推波助澜土地限制政策导致美国部分地区的房价“腾飞”，另一方面，索维尔也发现，在这个过程中，脱胎于房产“创新”金融的各种新奇融资手段，也起到了推波助澜作用。而后者直接导致了后来金融危机的发生。索维尔提到，所谓的房产“创新”金融，就是通过各类金融工具来降低购房门槛，使得低收入者或无力购房者，也能够加入到购房大军之中。这些“创新”金融产品包括：零首付贷款、变动利率贷款、房屋净值贷款等等。值得注意的是，在房屋净值贷款中有一种产品叫做“再融资兑现”，简单来说，就是当市场利率重新向下调整的时候，贷款人将重新以新的贷款来代替旧贷款。在低利率时代，类似“再融资兑现”的工具自然颇受欢迎，但当利率重新步入上行轨道时，这样的工具却会直接刺破金融创新的泡沫——随着偿还能力的失去，贷款人的违约率也大幅提升。在某种程度上，“再融资兑现”这一工具似乎让我们看到了“庞氏骗局”的影子。表面上，上述这些金融“创新”是房地产市场繁荣的结果。但索维尔却指出，这背后也暗藏着“政府之手”。他强调，21世纪初兴起的新型、高风险的房屋购买融资手段之所以能够演变成为主流，并取代传统的贷款原则和标准，是得益于银行及其他信贷机构的授权。更重要的，正是政府机构批准了更宽松的抵押贷款申请标准，才推动了信贷机构的授权冲动，以至于房地产金融“创新”泛滥。2002年，乔治·W·布什总统敦促国会通过了《美国梦首付款法案》。该法案明确，将给予那些低收入有意购房者以首付款补贴。此后布什继续敦促国会通过立法，允许联邦住房管理局开始向低收入人群发放低利率、零首付的房屋抵押贷款。在这样的背景下，其他政府部门也开始放松抵押贷款的要求。在政府的力推下，传统的信贷产品急剧萎缩，创新性的弹性信贷标准的抵押贷款则开始飙升。低收入者凭借着政府的“帮助”实现了购房梦，但房产金融创新却在朝着泡沫的大路上狂奔。所以，整体来看，在次贷危机前发生的这场美国房地产市场的繁荣和衰退，背后似乎始终都有政府的影子。无论是不同地区间的不平衡，还是房地产金融领域五花八门的创新工具，无一不都是政策引导的结果。而这恰恰证明了，大多数政策制定者并没有真正理解房地产市场的运行逻辑。正如索维尔所指出的那样，“不论是在房地产的繁荣时期还是萧条阶段，关于房地产市场的基本概念都存在着本质的错误”。多数人认为，自由市场不支持可承受的房价，因此，政府的干预和投资必不可少，唯有如此，老百姓才可能安家置业。但发生在美国的事例却证明，事实与我们所构想的恰恰相反：政府以限制的方式大量干预房地产市场的地区，房价往往呈现遥不可及的状况，而在房地产市场被政府“忽视”的那些地区，房价在家庭收入的占比甚至持续下降。也同样，正是在那些房地产过分“繁荣”的地区，房产金融创新的方式和花样也最多，房地产市场呈现出的投机性也最强；反之，那些缺少过度管理的地区，房地产市场却甚少呈现出投机性，市场也稳定得多。中国能吸取多少教训？尽管，索维尔在书里分析和批判的危机前的美国房地产泡沫，有着特殊的国情因素，但对照今天的中国却不由得让人生出某种“共鸣”。事实上，正是在土地市场的严格管制下，“面粉贵过面包”的问题已经成为今天中国房地产市场的“俄狄浦斯难题”。也正是由于土地市场在行政干预下产生的价格扭曲，传导至房地产市场，使得房地产价格一直以来都“欲抑还涨”。这样看来，索维尔描述的“限制导致飞涨”的现象在中国也同样存在。另一方面，在购房者的刚性需求面前，房价下跌预期又难以出现，金融机构以及其他中介机构也同样产生了工具创新的冲动，去撮合购房者和卖房者取得交易。与美国当年的繁荣时期一样，2016年中国房地产市场也一度出现了诸如“首付贷”之类的新型融资工具，这些产品在本质上与美国曾经兴盛一时的“零首付贷款”并无二致。这样来看，今天中国房地产市场的一些问题，危机前的美国也都发生过。也因此，索维尔的建议或许也对我们有着重要的参考意义。作为奥地利学派的信徒，索维尔自然是提倡减少政府干预，而建议相信市场的力量。当然，我们应当承认，在有些方面，索维尔对政府的警惕和排斥或许有些过头。例如，无论政府的动机如何，改善低收入者的居住条件还是有其合理性的。但我们也应看到，他对房地产市场过度“繁荣”背后的逻辑梳理，的确值得深思。起码有一点他是对的：政府干预会增加市场的不确定性。所以，回到我们的房地产市场，想要真正理顺“面粉和面包”的关系，疏导地产价格走向稳定，可能最根本的还需要廓清一个老问题：那就是市场与政府的关系。而最根本的，如何减少政府干预给房地产市场带来的不确定性，恐怕才是避免楼市泡沫最好的“药方”吧。（据经济观察报）
亚洲首富李嘉诚正在与西班牙电信（Telefonica）商谈以102.5亿英镑的价格从其手中买下英国第二大手机服务供应商O2。 李嘉诚的和记黄埔已经拥有英国另一家手机网络供应商“3”，如果加上O2将成为英国最大手机网络商。 和记黄埔周五（1月23日）表示，两家公司确实就可能的收购案已经进行了“数周”的协商，但该公司财务官西克斯特（Frank Sixt）表示，“还有许多工作要做”才能达成最终协议。 西克斯特表示，和记黄埔将支付92.5亿英镑现金，以及10亿英镑的延迟付款，如果收购案获得管理机构通过，大约将在2016年中完成收购。 竞争法 另外，李嘉诚购买O2的计划还会面临有关商业竞争法的严格检验，包括欧盟有关的商业竞争法律的通过。 英国手机网络营运商主要有四家，分别是O2、EE、沃达丰（Vodafone）和3，李嘉诚收购O2将使得英国主要的手机网络营运商由四个减为三个，这可能对消费者不利。 O2和3加起来将成为英国最大的手机网络营运商，用户超过3,100万，市场份额大约占41%，超过32%的EE，以及24%的沃达丰。 但是西克斯特表示，此前爱尔兰的交易也是将市场竞争者从四家减为三家，但最后仍然获得通过。 不过电信咨询机构Ovum首席研究员纽曼（Mark Newman）说，奥地利几年前还有五家营运商，现在只剩下三家，然后价格就上涨了。 海外投资 和记黄埔商谈收购O2的消息宣布后，和记黄埔在中国香港的股价上涨4%。 购买O2是李嘉诚规模最大的海外收购计划，最近几年李嘉诚旗下集团在海外投资超过200亿英镑。 本周早些时候，李嘉诚旗下的长江实业以11亿英镑的价格收购英国Eversholt铁路集团。 本月初，86岁的李嘉诚宣布将旗下的和记黄埔和长江实业合并、重组、并分拆上市，不仅让其资产增加，也加深了人们对他出走中国香港的担忧。 此外，李嘉诚将重组后的企业注册地点从中国香港迁移至开曼群岛，并称此举只是为了“方便做生意”，但也令更多人感到他有意淡出中国香港。
在海外一些国家和地区，官员在“房产”问题上的违规行为一经发现，往往意味着十分严重的后果。为阻断权力与私利之间的利益输送，相关部门使出了十八般武艺。瑞典 买房必须“广而告之”2011年6月，巴西媒体公布了一条售房消息。这不是一条简单的房产广告，而是向人们宣布：时任总统府民事办公厅主任帕洛西在圣保罗市买下一栋房产，但房价远高于他的经济能力。此事一经曝光，所有媒体都要求帕洛西“解释清楚”。最终，“说不清楚”的帕洛西在媒体的穷追不舍下只能辞职，接受司法调查。6个月后，德国《图片报》又曝出重磅新闻，披露时任总统克里斯蒂安·武尔夫在2008年任下萨克森州州长期间，获得了一大笔低息贷款用于购房。2012年2月17日，武尔夫辞职，惹祸的就是这栋房子。如果你觉得帕洛西和武尔夫实在是“不走运”，因为一套房子而被媒体盯上了，那么，在瑞典，公务员的房产问题就都不需要媒体出马了。公务员需要将所有购买房产或大宗家庭资产的情况“广而告之”，像登广告一样让所有的民众监督。瑞典是世界上最早实施官员财产申报的国家之一。早在1766年，瑞典就开始实行政务公开。根据瑞典“不动产登记制度”，任何人在当地买房子，都必须刊登“广告”，包括房屋所在地点、交易时间、买卖双方的姓名、交易价格、房屋面积及修建情况等等。这样的广告没有任何商业目的，只是公开这条信息，以备当前或今后有兴趣了解购房者财产状况的人查询。瑞典人或在瑞典生活过的人都应该对那位美女贸易大臣玛丽亚·博雷柳斯不陌生。博雷柳斯才貌双全，却因涉嫌逃税而被迫辞职，她在上任仅一周后便递交了辞呈，创下瑞典政府阁员中“任期最短”纪录。博雷柳斯的逃税记录被查出，导火索就是她购买的那套显眼的夏季别墅。瑞典首相的月薪约为15万克朗（约为人民币10万元），大臣一个月能挣到近9-12万克朗（约为人民币6.5-8.5万元），不过扣除瑞典比例很高的收入所得税（最高超过50%），他们的工资其实所剩不多，他们挣的钱可能比其从政前的收入少很多。当年，博雷柳斯购买的别墅价格为680万克朗（约为人民币476万元），而这是她当官很难挣出来的。很多人都关注了这条售房“广告”，还开始彻查她的财产状况，还揭露出四条“罪状”：一是自上世纪90年代以来，博雷柳斯在雇保姆时未按规定缴纳雇主税；二是多年来她一直没有缴纳电视收视费；三是博雷柳斯在2006年9月出售股票时，未按规定及时向瑞典金融监督局报告；四是她涉嫌隐藏住宅所有权以逃避纳税。这些丑闻曝光后，也有一些人替她感到惋惜。他们认为，博雷柳斯这样一个才貌双全的女大臣被迫辞职，对瑞典来说是个损失。但斯德哥尔摩大学政治学一位教授曾在采访中说，作为政府公务人员，操守必须成为楷模，甚至要求他们“一尘不染”也不为过。俄罗斯 配偶、子女房产都要查我国中国香港地区实施财产申报制度。现行申报制度是1998年9月推行的，政府高官、行政会议成员等都需要申报，部分高官的配偶也被纳入了申报范围。在《行政会议成员每年须登记的个人利益》 申报册中，有一项即为“名下的地产及房产”。按要求，申报的房产包括在中国香港及以外地区拥有的所有土地及物业。不过，这种财产申报也不是万能的，有些公务员的房产都是和配偶共同拥有，或者干脆就在配偶名下，很多中国香港公务员也是这样，甚至还有不少在亲友名下的。或者他们还会想别的办法，比如注册一个空壳公司，以避税。但这种做法在俄罗斯却行不通。俄罗斯政府会彻查公务员近亲的所有财产，配偶、子女一个都不能少。即使这样，还是有很多公务员在买房这件事上动足了脑筋。2011年俄罗斯官员财产申报的情况显示，有100多名官员承认在海外拥有房产，例如第一副总理舒瓦洛夫在阿联酋、奥地利和英国均拥有房产，副总理兼北高加索联邦区总统全权代表赫洛波宁在意大利拥有住宅和一处面积超过8000平方米的地皮。有分析人士认为，这还仅是冰山一角。到了2012年，总统普京在重掌克里姆林宫后的首次大型记者会上指出，俄罗斯政府主张禁止官员拥有海外账户，海外购置房地产必须说明来源。普京还撂了狠话：“如果其他国家能帮助我们查出违反法律海外购房的公务员，我们将向他们表示感激，甚至愿意为此颁发奖金。”和上述国家、地区的官员比起来，在加拿大当官似乎要自由得多。在加拿大，三级政府均没有官员财产申报的明文规定，官员没有任何义务向任何部门说明财产数目、状况和来源。加拿大之所以不采取财产申报制度，是基于以下两点考虑。首先，财产申报初衷虽好，其成效如何，在很大程度上仍系于申报官员的“人品”：廉洁的官员是否申报都不会作奸犯科，“手脚不干净”者则必然会在申报中做手脚。其次，加拿大拥有号称全球最严密的税务法规和税务网络体系，不论官员、平民、富人、贫者，任何人都很难出现巨额收入、财产来源不明的情况。一旦出现这种情况，在一年一度的报税中就会无所遁形。美国 为当官痛失豪宅在美国，为了从政，有可能会失去房子。麦克·李是犹他州的国会参议员，他在2010年代表共和党竞选成功，来到首都华盛顿议政。正当麦克·李意气风发准备在国会大显身手的时候，他却痛失自己在犹他州的百万美元豪宅。对此，麦克·李虽然十分不舍，但也无法可想，好在他及家人事前有精神准备，所以才能坦然面对。麦克·李在竞选参议员之前，是犹他州的律师，他在2008年时贷款买下了一栋时价110万美元的“梦之屋”，作为律师，他的年收入有几十万美元，完全可以负担房贷。两年后麦克·李当选为参议员，他在2011年1月走马上任，参议员的年薪为17.4万美元，以一般美国家庭的收入来衡量，参议员的年薪属于高薪，但从麦克·李的情况来看，与之前的薪水相比，他的收入则大大减少，家庭立刻面临财政困境，尤其是每月的房贷，压力很重。在竞选参议员之前，麦克·李就与家人商量过，一旦当选，便不能继续执业当律师，收入肯定会大减，很可能无法再负担每月的房贷，因此也许会被迫卖掉“梦之屋”。麦克·李上任后，果然不出所料，他的收入无法继续负担房贷及其他开销，为了解除家庭财务面临的困境，于是便将房子挂牌出售。可惜当时犹他州的房地产市场还没有从地产泡沫破裂的痛苦中恢复元气，市道很不好，特别是高端市场，成交十分清淡。麦克·李的房子放在市场上四五个月都无人问津，而每个月的房贷压力则步步紧逼，使得这位新任参议员不得不征得银行的同意，决定大幅降价，房子的卖价甚至低于所欠房贷余额。这种卖房方式，在美国称为“亏空卖房”，也就是说，房子卖掉后，不仅房主拿不回任何头款，银行也只能收回部分房贷，房主、银行都亏了本；不过，银行不会再追究屋主所欠的房贷，大家一拍两清。很快，麦克·李的房子就以72万美元的价格卖掉了，算起来亏了38万美元。在美国，“亏空卖房”是比较严重的事情，不但辛辛苦苦积攒下的头款血本无归，还会大大影响当事人的信用指数，而信用指数是人们在社会立足的重要基石，信用不好的人，就无法贷款买房买车，甚至影响找工作。麦克·李在回答 《盐湖城论坛报》对他亏空卖房的查询时表示：“这无疑是一种痛苦的经历，我知道有很多人也正在经历同样的痛苦，我与他们有同样的感受。”房子卖掉以后，麦克·李的妻子及三个孩子在盐湖城附近租了一栋房子住，麦克·李则住在首都。参议员麦克·李为了实现从政的梦想，不得不放弃自己的“梦之屋”
