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有危有机:疫情肆虐下,在美国房地产市场里稳中求胜︱居外专栏

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截至4月16日,全球新冠疫情确诊数字累计已超过206万宗,其中美国报告超过64万宗,全美以纽约州疫情形势最为严峻,累计报告确诊病例超过20万宗,占全美近三分之一。但是,得益于执行包括限制社交距离在内等严格的防控措施,纽约州确诊病例的新增速度有所放缓。与此同时,住院人数和需要使用呼吸机的危重症患者人数也都在下降。纽约州州长科莫对此表示“相信最坏的情况已经过去了。”

建筑商继续动工 VS 房屋买家“云看房”

面对来势汹汹的疫情,美国许多州份和城市都关停了其非核心行业(non-essential business),其中大部分为娱乐产业,例如电影院、健身房和购物中心等,而被列为核心行业(essential business的产业则不受停工停产禁令的影响,继续有序开工生产,这其中就包括了建筑行业(Construction)和与其紧密相关的建材行业。建筑行业在全美除华盛顿州等5个州份以外的其余45个州份都被列为核心行业或非强制关停行业(No Mandate),这意味着对于大多数美国人和地方政府而言,建筑业被视为与民生息息相关的行业,其重要性与食品供应、医疗卫生和运输物流等其他核心行业不相伯仲。在遵守防疫措施和保持适当社交距离的条件下,建筑工人仍在有条不紊地为购房者兴建房屋,保障市场的新屋供应,将不利影响降至最低。

建筑业被列为核心行业的州份

而受疫情影响,为了避免交叉感染,许多购房者抛弃了传统实地看房的方式,纷纷选择了通过网上视频进行“云看房”。房屋经纪人利用社交软件的视频通话功能,只身前往房屋所在地,通过视频连线的形式带领购房者对房屋进行“实地考察”。据美国知名房地产中介网站Redfin报告,其在今年三月份第三个星期录得494%的“云看房”申请量增长,相对上一周也提升了80%。

另一个对购房者利好的消息则是,美国贷款利率近期一直游走于低位。以截至4月9日一周的平均值看,30年期固定利率贷款利率为3.33%,年同比下跌0.79个百分点;15年期固定利率贷款利率为2.77%,年同比下跌0.83个百分点;5年期浮动利率贷款利率为3.4%,年同比下跌0.4个百分点。

据全美最大房屋建筑商,同时也是和顿重要业务伙伴之一的霍顿公司(D.R. Horton)的报告显示,其于截至今年3月31日的财政季度中,净销售订单增长了20%,达到20,087套,销售价值增长了22%,达到60亿美元。

可以看出,市场对于购房的需求依旧保持强劲,而 “云看房” 将在疫情解除前成为大势所趋,疫情不可能完全阻断购房者的刚需。

2008年次贷危机 VS 新冠疫情的经济冲击

“第一美国”(First American Financial Corporation)首席经济学家Mark Fleming表示: “许多人可能预期房地产市场在面对疫情爆发时会重蹈覆辙。但是,现实中的明显差异表明,房地产市场可能会走上(与上次经济衰退时)一条截然不同的道路。尽管2008-2009年的衰退是由房地产引发的,但这一次,房地产可能会让我们摆脱衰退。” 现今的美国房地产市场表现与2008年次贷危机发生时主要有三点不同:

首先,当前住房市场未被高估

总结过去20年美国房价中位数与人们购买力的对比,2005年到2007年是唯一一段房屋售价中位数高于购房能力的时期,这表明房价被高估了,或者说出现了“房地产泡沫”。如今,购房能力水平几乎是房屋售价中位数的两倍,这意味着房价没有被高估,事实上,近年的房屋市场大环境要比上次衰退之前好得多。

其次,现有房屋市场供应不足

目前所处的阶段是建设量不足,而非过度建设,这与上次经济衰退前的房屋市场有很大的不同。自2009年以来,实质房屋需求已经超过了供应。在2018年,有120万户家庭成立,但住房生产量仅有86万户,短缺34万户。与2009年之前的情况正好相反,当时的住房供应远远超过了需求。疫情的影响一旦消退,有限的住房供应因素将促使住房市场引领复苏。我们需要记得一个重点:传统上,房地产市场是帮助经济从衰退中复苏的重要板块。

最后,现时房屋净值水平处于历史高位

当下的房地产市场并非由宽松的借贷标准、次级抵押贷款和高杠杆业主推动。目前的家庭债务与收入之比处于40年来的最低水平。2008年次贷危机爆发的一个主要原因是房屋借贷人因为失业或手中资产不足,无法偿还贷款,导致相当大比例的房屋业主尽管是产权的名义持有人,但是实质持有的房屋净值几乎为零。如今的房屋业主拥有非常高比例的可转让房屋净值,有能力承受、缓冲潜在的价格下跌。

短期经济阵痛 VS 长线经济规划

包括穆迪、高盛和摩根大通等金融机构在内的经济学家预计,美国经济将在今年前两个季度出现一定幅下跌,于第三季度开始出现反弹,紧接着在第四季度和来年逐渐企稳并走强。美国知名资产管理公司黑石集团(Black Rock)主席和首席执行官Larry Fink表示,“新冠疫情本身并不等同于金融危机,而央行对此的应对措施也非常强而有力。如果疫情在四月末达到顶峰,那么从现在开始只需再等待三至四个月情况将会恢复正常,中国恰是一个能迅速控制疫情并逐渐恢复生产的例子。最重要的是,我们不要逃避资产规划和管理,要有长远的目光作长线规划。”


责编:Zoe Chan

 

和顿国际集团销售及业务拓展副总裁黄晓珠Taylor Wong
为您发掘北美房地产投资机遇
联系邮箱:Taylor.wong@Walton.com

 

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