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新冠病毒会动摇伦敦作为外国买家避风港的地位吗?

正当外籍人士逃离英国首都,投资者看跌价格,在中国的房产中介也将德国视为替代英国的更安全选择。 外国买家一直是伦敦高端房产市场的命脉。根据汉普顿国际的数据,在2019年的最后6个月,他们在首都最昂贵的地区的销售中占到了55%。在大伦敦地区,他们同期的总支出在82亿英镑左右。 但现在,伦敦是新冠状病毒在欧洲爆发最严重的中心,其作为国际避风港的地位岌岌可危,热钱可能会蒸发掉。 这些外国买家可以分为三类:为自住购买的人,为就读英国学校和大学的子女,以及为投资而购买的人。现在,这三种购房动机都在京城消失了。 当旅行限制取消后,一些外国的资金可能就会永远消失。亚洲买家往往是为了在英国的教育体系中站稳脚跟而投资的,他们尤其感到恐慌。这可能会给市场带来沉重的打击,因为在2019年的最后六个月里,他们抢下了伦敦最贵的邮政编码的16%。 向中国买家推销全球房产的居外IQI集团执行董事长乔治·奇米尔(Georg Chmiel)说:“长期来看,巨大的风险在于英国对这一疫情的管控。中国的[国际房产]营销人员已经在利用澳大利亚和德国目前相对较好的表现,说服家长们把孩子送到这些国家留学,而不是英国或美国。” 他举例说,有房产营销员在一个微信群里,鼓励受过西方教育的中国买家考虑去德国而不是英国买房。他们写道:“换到德国后,你孩子的生活和健康都可以得到充分的保障。” 奇米尔先生说,中国人对英国房产的兴趣通常会因为英镑下跌而提升。尽管人民币对英镑的汇率与六个月前相比上涨了3%,但他说,这并不能带来显着的激励作用。 随着冠状病毒在亚洲各地蔓延,许多中国买家立即转向德国房产。在1月至3月期间,居外IQI录得对德国的询盘量同比跳涨了75%,而对英国房产的兴趣仅增长了10%。   关于居外IQI 居外IQI是一家控股公司,拥有并运营IQI Global和居外网。居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成,旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据,以促进交易达成,居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络,共有6000名房产经纪人,分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台,拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售德国房源,或致电400-041-7515谘询海外移民丶留学和房产投资的机会。 原文:电讯报 编译:Zoe Chan

居外说第十七期:“新冠”影响下的日本买房和移民机遇

2020进入下半年,尽管日本已在5月底取消全国紧急状态,但“新冠疫情”对日本经济、 社会的影响仍在持续。不过,从日本最重要的东京房市最新数据(5月)来看,影响并没有想象的那么大。

针对新冠状病毒,各国有哪些最新入境政策?

近日,新型冠状病毒感染的肺炎疫情不断蔓延,各地迅速行动投入疫情防控战。截止到2月7日为止,15个国家宣布针对中国旅客的入境管制政策。 马来西亚 暂停中国湖北省公民的各项签证和入境便利措施,禁止中国湖北省公民入境。马所有口岸将筛查旅客护照签发地及机票信息,如护照签发地为湖北省,近一个月内有到访湖北省记录,机票始发城市为湖北省境内等情形属被禁止入境范围; 所有中国旅客及其他国家旅客需在国际入境口处接受体温检测。所有被拒绝入境的旅客将由所搭乘的航空公司安排后续回程事宜; 如不属于前述限制入境范围,但出生地为湖北,马移民局有权进一步询问并查验机票,确认无问题后放行,旅客需准备近2-3个月的行程信息及往返机票行程单以备查验; 马来西亚沙巴州不允许中国公民通过直飞航班入境; 马来西亚沙捞越州禁止所有中国公民以及在过去14内到访过中国的外籍人员进入沙捞越,解禁日期另行通知。持工作签证、留学签证以及长期居留许可的外籍人员除外,但必须强制居家隔离14天。 新加坡 自2月2日起,中国公民及在过去14天曾经去过中国大陆的旅客(包括非中国籍旅客)禁止入境新加坡,新永久居民和长期准证持有人可入境并自行主动申请14天休假;暂停给中国护照持有者发放各类新签证,之前已签发的短期签证和多次入境签证以及签证过境便利措施均暂停适用,期间持有人不允许入境。 越南 自1月31日起,暂停给近两周在中国生活的外国人签发旅游签证;暂停中越间往返航班;暂停办理经东兴一芒街口岸出入境的人员手续。自2月5日零时起,将暂停允许持普通护照中国公民及目前在华的第三国公民以劳务、经营、留学、探亲为目的入境越南,外交、公务目的来越除外。 日本 自2月1日起,对入国申请日14日以内在湖北省逗留过的外国人,及持有湖北省放发的中国护照的中国拒绝入境。 韩国 2月4日起,14天之内访问过或滞留过中国湖北省的外国人,禁止入境韩国;韩国人回韩国后要居家隔离14天;暂停外国人免签入境济州岛的政策;暂停对中国人发放短期旅游签证。 朝鲜 暂时禁止中国公民入境,对包括朝鲜公民在内的所有近期入境人员进行30天的隔离观察。 印度 鉴于当前形势,印度电子签证业务即刻暂停。该政策适用于中国护照持有人以及居住在中国的其他国籍的签证申请人。已经持有印度电子签证的各位请注意,该签证不再有效。如有紧急情况需要前往印度,请联系印度驻华使馆(北京)或者印度驻上海、广州的领事馆,或上述城市的印度签证申请中心。 印度尼西亚 印尼将暂停给予中国大陆居民免签和落地签政策,同时所有从中国过来的人都不允许入境和在印尼境内进行转机,包括中国籍人士和14天内到过中国境内的非中国籍人士,从2月5日(周三)凌晨开始执行。 菲律宾 暂时禁止来自中国大陆及香港、澳门特别行政区的任何人入境,但菲公民和持有菲政府颁发的永久居留签证者除外,上述人员入境后需强制实行14天隔离;暂停向中国公民签发落地签证。 美国 美东时间2月2日下午5时起,过去14天内访问过中国的外国人(美国公民和永久居民的直系亲属除外)将被暂时禁止入境。来自中国的航班将只能在美国的纽约、洛杉矶、旧金山、芝加哥、西雅图、亚特兰大和檀香山七个机场入境,以便对旅客进行甄别。 澳大利亚 2月1日起暂时拒绝中国大陆直飞或中转抵达的非本国居民入境(澳大利亚公民、永久居民以及其直系亲属、法定监护人或配偶除外),并将中国大陆列为4级旅行限制。 新西兰 新西兰政府宣布,2月2日起,将会跟随澳大利亚的禁令,对来自中国的人员实施入境管制,非新西兰公民、永久居民及其直系亲属将被禁止入境(一直使用适当个人防护设备的机组人员除外)。从而保护新西兰和其他太平洋岛国的安全。该禁令将从明日(2月3日)开始生效,本禁令 有效期为14天,该禁令将每48小时进行一次评估。 俄罗斯 暂停为中国公民发放工作签证和旅游电子豋证;暂停中国旅游团免签旅游;暂时关闭所有俄中边境口岸,并禁止中国公民经蒙古抵达俄罗斯在莫斯科、叶卡捷琳堡等地国际机场对入境旅客进行体温检测,并在滨海边疆区各边防检查站对所有入境人员加强卫生检疫井测量体温,发现有可疑症状者即予隔离。莫斯科机场仅允许北京、上海、广州出发的航班入境。 意大利 宣布进入国家紧急状态,取消中意直航航班。 沙特阿拉伯 中国禁止申请电子签证,入境方面暂无政策表述。   以下41个国家在入境时将对旅客进行体温检测和疫情筛查,发现疑似病例将进行隔离观察。部分国家要求中国公民须填写并提交健康状况申报表。(有关表格一般由航班等交通运输工具上的工作人员发放,或在前往国入境现场发放,按要求填写并在入境时提交,具体以前往国要求为准): 阿尔巴尼亚、阿富汗、阿联酋、埃及、埃塞俄比亚、安哥拉、巴林、巴西、保加利亚、北马其顿、冰岛、波兰、德国、东帝汶、多米尼加、法国、刚果(金)、格鲁吉亚、吉布提、加拿大、加纳、加蓬、津巴布韦、科摩罗、老挝、黎巴嫩、马达加斯加、毛里塔尼亚、墨西哥、南非、尼泊尔、尼日利亚、塞尔维亚、塔吉克斯坦、泰国、土耳其、土库曼斯坦、乌克兰、希腊、英国、智利。   关于居外IQI 居外IQI 是一家控股公司,拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成,旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据,以促进交易达成,居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络,共有6000名房产经纪人,分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台,拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上在售海外房源,或致电 400-041-7515 谘询海外移民、留学或房产投资的机会。 来源:张莎莎的博客 责编:Zoe Chan

新冠病毒肆虐下 巴黎能否保持对中国购房者的吸引力?

2019年,巴黎的优质住宅房产价格上涨4%,在第一太平戴维斯世界城市(Savills’ World Cities)指数中仅次于柏林。 在这座“光明之城”(City of Light),几乎每六笔交易中就有一笔来自外国人,而中国买家是其中最大的投资者之一。 近年来,中国投资者一直在巴黎购置房产,这一决定获得了丰厚的回报,因为巴黎房价的上涨速度比欧洲大多数城市都要快(只有一个城市例外)。而新型冠状病毒的出现可能会冲淡投资者今年的乐观情绪。 据追踪欧洲、亚洲、中东和美洲16个城市的第一太平戴维斯(Savills)世界城市主要住宅指数(World Cities Prime Residential Index)显示,继2018年上涨4.5%后,“光明之城”的房价在去年又上涨了6.4%。柏林以超过8%的涨幅高居榜首,而其他城市的房价要么有所回落,要么有所下跌。 根据第一太平戴维斯引用巴黎公证机构的数据显示,2019年,海外投资者占房地产交易的16%,高于去年同期的15%。该公司补充称,最大的外国买家包括中国公民。 “撇开新冠病毒不谈,由于几个基本因素,巴黎是2020年跨境买家的首选城市之一,”房地产门户网站居外IQI执行主席乔治·奇米尔(Georg Chmiel)说道。“随着‘大巴黎快线’(Grand Paris Express)的开通,新的基础设施有了重大发展,这有利于房价上涨。” 奇米尔称,英国脱欧承诺将提振需求,因为各机构将把办公地点从伦敦撤走,而2024年巴黎夏季奥运会(Summer Olympics)的筹备也将有助于房价上涨。 虽然法国开发商正在推出吸引中国买家的房产,但今年的市场反应可能会有所不同,因为新冠病毒大流行引发了欧洲各地的旅游警报和封锁,并对全球金融市场造成损害。 总部位于里斯本(Lisbon)的Maia International公司董事路易斯·费利佩·美亚(Luiz Felipe Maia)表示,“80%以上的房产交易都需要本人亲自到场,但现在欧洲没有人愿意看房,整个房地产市场情况皆是如此。”“我们与许多外国买家合作,而现在欧洲几乎禁止旅行。” 与欧洲大多数国家一样,法国正在努力应对致命的新冠病毒疫情,目前病例已达6,600例,死亡人数接近150人。该国还实施了许多严格的措施,如关闭咖啡馆、餐馆和其他非必要的公共场所,以帮助遏制病毒。 香港中文大学(Chinese University of Hong Kong)房地产与金融学助理教授胡荣表示:“目前的疫情将影响许多海外房地产市场,因为投资者可能会推迟或放弃他们的购买决定。” 据奇米尔称,尽管这一事件会使近期的房价涨幅有所减弱,但几个基本因素仍具吸引力。根据10月份发布的全球卫生安全指数(Global Health Security Index),法国在应对突发公共卫生事件的能力方面排名第11位。 “如果说在某件事上法国表现出色,那就是官僚机构和公共部门,”奇米尔说道。“我们有理由相信法国将设法控制新型冠状病毒爆发的影响。” 据第一太平戴维斯(Savills)的数据显示,尽管巴黎房价在过去两年有所上涨,但仍保持在相对较低的水平,约为每平方米15,000欧元,比45,000欧元的中国香港房价低三分之二。其同样低于24,000欧元的纽约房价和19,000欧元的伦敦房价。 根据法国央行(French central bank)的数据,今年1月,新房贷款平均利率降至1.17%的历史低点。2019年,法国经济增长了1.3%,而作为欧洲最大经济体的德国仅增长0.6%。 第一太平戴维斯世界研究中心(Savills World Research)主任保罗·托特万(Paul Tostevin)表示:“巴黎的优质房产主要集中在首都历史悠久的中心地段,也被视为安全、适合长期持有的财富储备。”“对国际买家来说,以全球标准衡量,这些房产的价值颇具吸引力。” 在最近的交易中,位于玛黑区(Marais)、圣日耳曼德佩区(Saint-Germain des Prés)、金三角地区(Triangle d’Or)和特罗卡德罗(Trocadéro )等高档地区的房产价值在190万欧元到500万欧元之间,受到国际买家的欢迎。 法国巴黎银行香港房地产公司(BNP Paribas Real Estate Hong Kong)的首席执行官和亚太地区负责人Yo-Hann Tan说,“巴黎的投资历史已经有很长的一段时间了。”“我和我的团队一直在做的是向亚洲投资者解释,希望抛开他们对语言或法律体系的先入之见,着眼于经济等方面的积极因素。”   关于居外IQI 居外IQI 是一家控股公司,拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成,旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据,以促进交易达成,居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络,共有6000名房产经纪人,分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台,拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售法国房源,或致电 400-041-7515 谘询法国移民、留学或房产投资的机会。   译自南华早报

2月16日更新:针对新冠状病毒 各国入境管制措施汇总

2月16日,国家移民管理局发布近期有关国家入境管制措施提醒。目前,共有133个国家(地区)因防控新冠肺炎疫情,相继采取了入境管制措施。如确需出国出境,请详细了解目的地国家或地区对人员出入境方面的具体规定后,合理安排形成。以下信息根据有关国家公告和新闻发布内容整理,仅供参考,请以相关国家主管部门或者该国驻华领事馆的权威发布为准。   关于居外IQI 居外IQI 是一家控股公司,拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成,旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据,以促进交易达成,居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络,共有6000名房产经纪人,分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台,拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上在售海外房源,或致电 400-041-7515 谘询海外移民、留学或房产投资的机会。 来源:环球网-文旅频道 责编:Zoe Chan

2月14日更新!针对新冠状病毒 各国入境管制措施汇总

近日,新型冠状病毒感染的肺炎疫情不断蔓延,各地迅速行动投入疫情防控战。下图为2月13日更新的近期有关国家入境管制措施提醒:   关于居外IQI 居外IQI 是一家控股公司,拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成,旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据,以促进交易达成,居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络,共有6000名房产经纪人,分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台,拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上在售海外房源,或致电 400-041-7515 谘询海外移民、留学或房产投资的机会。 来源:国家移民管理局 责编:Zoe Chan

【视频】新冠疫情将如何影响纽约市的房价?|居外专栏

概要:纽约房价一向是这个城市经济的风向标,对全球投资人来说,也是资产保值的重要依据。未来美金将无可避免地贬值,纽约房产仍是避风港。疫情使得房价上扬趋势被抑制,现在正是入市的窗口期。    纽约是全球最令人向往的国际大都市,近年也是华人移民海外最热衷的首选地。纽约房价给人高不可攀的感觉,但实际上和国际一线大都市相比,如香港、伦敦、东京,纽约房价不算最高,甚至北京、上海的房价都超过纽约。 纽约房地产市场有自身的发展规律,基本成曲线发展,经过5、6年的上升期后,进入2、3年的调整期,如果遇上重大危机事件,对房价也会造成较大影响。 那新冠疫情会对纽约房价造成什么样的影响? 与2008年金融危机相比较 尽管当前房地产市场和2008年金融危机的状况有所不同,但对两者进行比较,有助于我们对今后纽约房地产市场的判断。 2008年爆发的次贷危机使纽约市的金融业遭受重创,随之而来的大规模失业、收入减少和人口外流导致了纽约房市严重下滑。由于经济衰退,纽约市在2009年失去了98,600个工作岗位,失业率从2007年的5%上升至2009年的10.3%。 不过房地产市场对金融危机的反应要比股票市场的反应慢得多。在金融危机发生之前,曼哈顿房价在2008年夏季达到顶峰。但在数月的金融灾难中,曼哈顿房产销售直到2011年3月才触底,当时房价总体下跌了约15%。租金水平也显著下降,但下降幅度较小,曼哈顿租金平均下降10%。 值得注意的是,那些在金融危机初期进入房市的买家显得有些仓促,一项分析中显示, 2006年至2008年之间购买并于2019年出售的房屋中约有14%的价格低于其原始购买价格。而在2010年至2012年价格低位时购买并于2019年出售的房屋中,只有4%亏本出售。 (通常,一年中约有7%的纽约市房屋低于叫价出售。) 与2001年9/11恐怖袭击相比较 ​还有一种比较,是和2001年9/11恐怖袭击时的房市进行比较。两者相似之处是,​无论疫情还是恐袭,都是突发意外事件,不是房地产市场本身出现问题。下面图表显示,从1999年以来的曼哈顿房产价格,2001年的时候房价甚至没有下跌。当时9/11造成房地产市场停止了三个月后迅速恢复。 新冠状病毒与9/11的最大区别在于9/11之后的大部分经济都很好。只有某些行业(例如旅游业)遭受了沉重打击,但是没有大范围的停工。新冠状病毒导致更多的人失业,庆幸的是纽约一些最大的行业,例如金融和技术行业,迄今避免了大规模裁员。 对于现在的潜在买家来说,何时才是最佳的进场时间? 和金融危机爆发的时候纽约房价处于高位相比,目前的纽约房价已经从2015-17年的市场峰值下跌,并且已经连续三年下降,换句话说,纽约房价已经在一个低位徘徊,但房价是否继续下降以及下降幅度多大,暂时还很难预测。因为新冠状病毒对纽约房价的影响取决于政府对病毒的控制以及对整体经济的破坏程度。 我们设想一下最佳情况是,在短时间内(比如五月底,目前预测纽约州将在5月27日解除居家令)一旦纽约市宣布复工,各类经济活动将迅速恢复,疫情期间被冻结的房市能量被激活,房源重返市场,而低贷款利率将促使买家进行购买。实际上曼哈顿房市今年一二月已经活跃起来,一二月的房价没有回升太多,但交易已经趋于活跃。 不过,比较悲观的状况是,国际货币基金组织4月14日宣布,新冠危机威胁着全球金融体系的稳定。一个月前,标准普尔全球评级公司(S&P Global Ratings)表示,全球经济正陷入衰退。 全球金融之都纽约无疑将感受到这些影响,不仅在金融领域,而且在酒店,服务和其他领域感受到更大压力。纽约市独立预算办公室估计,未来12个月纽约市将失去475,000个工作岗位,这将使该市陷入自1970年代以来最严重的衰退。 以下三个主要因素,会导致房价急剧下跌: 市场仍有大量未售出的库存, 2013年以来建造的新公寓中,有四分之一仍未售出。 失业导致大量法拍屋进入市场,进一步增加了库存; 股市的大幅下跌消灭了潜在买家的积蓄,并降低了经济信心。 首先,豪华高端公寓市场将面临最严重的损失。无论是刚建好或在建的新楼盘,开发商都面临建筑贷款的压力,加上这类公寓的库存量大大高于市场需求,因此预计豪华楼盘让利或减价的可能性较高。 未来一段时间,航空旅行会被限制,对那些世界级富豪来说,也许就没有冲动在曼哈顿购置一栋豪华度假公寓了。 买卖双方入市时机和心理预期 在新冠状病毒之前,纽约市的房屋库存已经处于历史最高水平,一套房屋停留在市场上的时间更长,并以低于要价的价格出售。曼哈顿约有81%的房屋在2019年低于要价出售。尤其新开发的高端公寓可能需要大幅度降低价格或其他优惠才能推动销售 。 对于二手房的卖家来说,如果不是急于卖房,一般不会在这个时候将房源放入市场,对于确实需要销售房产的屋主,定价的灵活性将是关键,必须要有心理准备承受较低出价。 下面这个图表显示曼哈顿公寓(Condo和Coop)从1997到2020年第一季度的平均尺价。在2017年创下新价格纪录,每平方英尺1,775美元,然后在2019年降至1,657美元。2020年第一季度,曼哈顿因新冠状病毒而遭受重创,价格进一步下跌至每平方英尺1,540美元。值得注意的是,曼哈顿共有公寓(Condo)的每平方英尺平均价格在2020年第一季度为1,923美元,比图中的Condo/Coop平均价格高出许多。 计划今年购房的纽约人将处于较为有利的地位,因为贷款利率已创下历史新低,而房价在疫情袭击之前一直在低位徘徊。目前的疫情让纽约房市在今年初的反弹势头被遏制,低价位会保持在市场更长的时间。但二手房源将会稀缺,且降价幅度不大,新楼盘有更大的议价空间。 我们从两个在今年四月成交的案例,了解纽约目前楼盘的降价幅度。第一案例是来自秘鲁买家豪掷2700万现金购置上西城全新公寓Waterline Square八套单元,开发商最终的折扣是7%,平均尺价为$2450。另一个案例来自布鲁克林,纽约本土买家用2030万购买Quay Tower的顶层7400平方尺的Penthouse,最后打折11%。 不过,判断房价在什么时候触底,就像判断股市何时触底一样,几乎是不可能的,但纽约购房者可以放心,纽约房价已不像2008年金融危机时处于市场的顶峰,你也许还可以再等等,但历史经验告诉我们,纽约房市反弹的时机也会随时到来。   【安家纽约】节目制片人/主持人陈东 聚焦纽约房地产热点话题 联系邮箱:donchen0124@gmail.com 微信号:doncmrbi  

【图表】多维度分析新冠疫情与多伦多房产|居外专栏

新冠疫情肆虐全球,对全球政治经济格局均带来深远影响,而现在北美大陆的疫情控制趋势更是经济能否顺利重启的风向标。美国和加拿大目前来看基本都已经过了这波确诊新增的高峰。 疫情所带来的断崖式就业人口下降是史无前例的,美国和加拿大的就业人口分别下降16%和15%,均大大超出08年金融危机时期下降的6%和3%。 但此次疫情在资本市场所带来的跌幅与金融危机时期股市的跌幅相比却仅为08金融危机跌幅的一半。 在目前疫情趋缓的情况下,我们不禁要问,为什么实体经济就业人口的降幅是金融危机的两倍,而股票市场的跌幅为何只有金融危机的一半呢?答案就是本次史无前例的撒钱注水大大超过金融危机时期注水,以及对政府撒钱预期的不同。 本次疫情撒钱注水是在社会运营急冻,无产出的情况下,向未来举债,帮助人们吃“大锅老米饭”,救急度过冷冻期。同时资本市场也预期各国一定会不惜代价兜底。 而金融危机时期主要救的是“大到不能倒”的企业和金融机构,其规模和本质大大区别于本次撒钱注水。而且当时资本市场对政府是不是一定会放水纾困是有疑虑的。 当然在全球因疫情而速冻的情况下,各行各业包括房地产成交量急跌是可以预期的,受疫情影响多伦多四月成交量同去年同期相比,下降了67%。当然这里还有一个重要原因是,经济本来就因为疫情半停摆了,大家都限制在家,在家工作,影院商场等全部关闭,再加上很多房源因为怕病毒传播,禁止看房。这种情况下,成交量如何不下跌? 同时极速下跌的还会有新房的供应,这从建筑业行业就业数量减少这一先行指标就可以看出。 那么成交量的急冻以及新房供应的减少预期,给市场价格带来了什么变化呢?可以看到大多伦多地区的4月份的平均成交价格基本和去年同期持平,有限的成交趋向集中于中低价位的物业。套用经济学经典的价格由供求决定曲线理论,在现阶段供应和需求同时减少,价格相对于去年同期维持平稳。 这次疫情,很多国家都支出了大量补助给老百姓和小企业,可谓开直升机撒钱。上万兆的资金,各种补贴各种政策,希望和大家“共克时艰”。但是,政府并不具有赚钱的职能,他们给广大老百姓撒出来的这么多钱,不是从天上掉下来的。说的直白一点,经过这么大量的勾兑,我们兜里的钱的购买力在未来肯定变弱了。本来能花10年的钱可能只能花6,7年了,怎么办?现金为王?那不是只有贬的更厉害了吗? 那么问题来了,无论是否有疫情,经济好坏,资产回报跑赢大市才是硬道理,因为跑不赢大市,其实就是贬值。罗列投资选项是很简单的,关键是如何选择。Daisy来帮您分析梳理一下。 选项:现金固定收益投资 一般回报2 –3% (随着大量注水和CPI的上涨,现金或固定收益的实际回报是跑不赢通胀的,所以一定跑不赢大市。所谓逆水行舟,不进则退,此选项是所有资产投资里最差的选项) 选项:房地产投资 选项:长线股票投资(巴菲特模式) 选项:短线股票、或期权投资(对冲基金模式)(如果您不是专业全职干这行的,那在其中只能是韭菜的命) 那我们来比较一下前面三种适合一般投资者的选项,从长期历史来看看它们的表现: 股市方面,美国纽约道琼斯指数Dow Jones和加拿大多伦多交易所TSX指数  过去25年年复合增长率分别为6.8%和5.0% 而经济增长傲视全球中国,其股市在过去25年的表现是众所周知的令人失望,上证指数25年来年复合增长率仅5.9%,实在是有负应有的表现。 在美国上市的中概股虽然过去表现不错,但由于受近年来继而连三的瑞信咖啡、爱奇艺等大规模不诚信的影响,和美国公务员退休金被限制投资中概股等经济脱钩的大趋势,回报将会大大受影响,甚至估值会大跌,乃至退市,长期不确定因素很大。 反观多伦多25年来的房地产市场,稳步的以平均每年5.8%的涨幅增长,若加上贷款的杠杆效应,回报率妥妥的达到8.7%,这还不包括如果作为投资房所带来的租金收入。 综上所述,过去25年来,如果您贷款买房投资多伦多楼市,年复合回报达率是所有普通投资选择中最好的。 另外,房地产可以说是最适合做定投的,不必去关心短线的涨跌,因为这对投资者豪无意义,投资者不可能踩对短线的波峰和波谷,反而导致有限的精力纠结于时间点而不是空间点(即标的物价值的发掘)。 在过去三年中多伦多平均房价的波峰和波谷上下12次,平均波动幅度达到10%,那您会觉得您有可能踩对所谓的波峰和波谷吗?或者说一套特定房子的价值会在短时间内上下反复上下10%之多吗?答案不言自明,所以所谓的均价涨跌因为受成交价位区域的影响,偶然性很大,而把握具体标的物的价值发掘才是硬道理。 那么未来多伦多楼市趋势怎样? 加拿大的经济基本面继续看好,特别是美加墨贸易协定为全球化停转后北美市场更深层次的内循环一体化打开了新的机遇。美墨加三国的产业分布将更为互补: 加拿大:科技、研发、设计 美国: 设计和高端制造 墨西哥:中低端制造 从更宏观的地缘政治上来说,近来和将来相当长的一段时间美中互博,国运未知。而加拿大在美中之间相对中立,欢迎留学移民可以说是一个长期的国策。今年加拿大又被美国著名的US News和沃顿商学院评为全球最佳国家(Best Country)的第二名,仅次于瑞士。选择落脚加拿大可谓进可攻退可守。所谓看不清形势的话就先找个安全的地方,因此留学移民所带来的刚需会是市场长期看多的强大基础。 战略方向定了,就需要投资策略来帮助洞察市场机会,有哪些细分市场值得掘金,有哪些坑需要回避都大有学问。欢迎关注下一期:【疫情下的多伦多房产投资策略】。 注:本文写于2020年5月22日,按照目前市场所能获得的信息和数据写就。   多伦多【黄岚地产榜】主创 资深Broker,金牌经纪人 联系邮箱:daisyhuang88@gmail.com  

【视频】纽约房地产会因新冠疫情大衰退吗?|居外专栏

纽约市是纽约州疫情的中心,纽约州又是全美疫情的中心,处于风暴眼中的纽约市,它的一举一动都成为全球焦点。 纽约房地产市场作为经济的风向标,这一次是否还能浴火重生?    如今,左右房地产市场走向的不利因素和有利因素相互纠缠,正处于拉锯状态,一切取决于我们战胜病毒、控制疫情的时间表。我们现在的确与时间赛跑。 不利因素:失业率是一把“悬顶之剑” 由于疫情导致失业率飙升,纽约市将有50万人口失业。高企的失业率,意味着人们收入大幅减少,从而削弱人们购房能力,同时也将导致30%拥有房贷的屋主将无力继续偿还贷款。 一方面人们因财政紧缩无力购房,另一方屋主因无力还贷导致拍卖屋增多,房市将为此陷入停滞,并产生恶性循环,这是最坏的状况。 如果一个城市过度依赖航空、旅游、服务零售业且经济单一,失业人口便会不断攀升。由于纽约市产业发展均衡,经济多元化,纽约没有进入房地产风险指数最高的前十名。 有利因素一:历史低位的房贷利率将刺激房市 尽管新冠病毒疫情给整个美国房地产市场带来了巨大的打击和不确定性,但超低房贷利率仍扮演“强心剂”的角色,让市场保持热度。 随着3月份美联储一下子把基准利率降至零,MBA的最新数据显示,当前美国30年期固定利率抵押贷款的平均合同利率已降至3.45%,处于历史最低水平。 较低的利率对房市有明显的刺激效果,有些人可能不想错过这次机会入场或进行再融资,这将使未来的市场需求保持强劲。” 有利因素二:政府救济力度前所未有 美国政府三月底通过的The Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security (CARES) Act 《新冠病毒相关援助、救济和经济安全法案》,是美国历史上规模最大、力度最大的纾困计划,从个人、家庭、企业机构等各个层面帮助美国人渡过疫情困境,领取失业金的标准和条件大大放宽,这使得大部分失业人口得到资金补偿,能渡过危机,这些补助金也将帮助屋主减轻还贷压力。 有利因素三:海外买家蓄势待发 纽约房产对于全球投资者而言,依然颇具吸引力。四月第二周,纽约房市成交了一笔2700万美元交易,一名秘鲁买家豪掷2700万现金横扫曼哈顿Waterline Square八套单元,理由便是纽约房产比银行安全,该买家得到7%的价格折扣。 中国居外网的数据显示,其网站用户今年第一季度对美国房地产的询盘量同比上升了48%。由于融资相对便宜,有条件的海外买家可以利用美国的房贷市场,以较小的成本撬动购房杠杆,相对廉价的贷款成本让买家有信心随着房价的长期上涨而获益。 即使白宫刚推出暂停移民的举措,也不会影响到投资移民计划如EB-5,毕竟海外买家的房产投资能够给美国创造新的工作机会。 有利因素四:避险和刚需是房市复苏的根本 在一些投资人和理财者看来,美国的房地产市场是眼下躲避经济风暴的一个“避风港”。相对于股市的动荡和暴跌,美国房地产尤其像纽约这样国际大都市,房产仍是资产保值的最佳选择。 由于房地产是相对稳定的投资,尤其是在股票市场动荡期间,国际资金将开始回流到美国和纽约房市。 NAR首席经济学家劳伦斯•云(Lawrence Yun)说,疫情毫无疑问会令房市活动走缓,但他预计房屋销售将呈V字型发展趋势,今年晚些时候会出现强劲反弹。“许多上半年没有进行的交易,可能仅仅是推迟到夏末和秋季去完成,因为刚需摆在那里。” 有利因素五:纽约仍是全球最有吸引力的城市 人口的正向流入是一个城市房地产保持活力的源泉。疫情并没有导致纽约人口大量外流,800万纽约客是经受过历次打击、沉着冷静的一群人,他们对这个城市有着巨大的向心力和信心。在2001年911恐怖袭击时期,人们认为纽约成为全球最危险最容易被攻击的城市,但都没有动摇纽约人对这个城市的信心。 纽约仍是全美最具吸引力的城市。去年,谷歌、Facebook、亚马逊、苹果、迪士尼等大型科技公司在纽约扩充其办公地点,将引进至少8万名高收入科技人才,这些科技公司是这次疫情冲击最小的企业,上述这些大公司至今都没有取消其在纽约的扩张计划。至今也没有哪一家世界500强企业宣布退出纽约市。 我的结论 新冠病毒疫情对纽约房市的冲击,截至到目前主要体现在房源数量和交易数量的减少。用纽约著名经纪人Ryan Serhant的话说,疫情就像因前方有交通事故,大家都堵在高速公路上,一旦路障排除,车辆将快速通过。 大家最关注的房价是否会大跌,目前还没有理由预期房价会大幅下跌。事实上,这次衰退的因素与房地产无关,它不像是2008年次贷危机是房地产市场本身出现问题。许多专家认为,尽管疫情带来的经济衰退的持续时间和严重程度还有待观察,但这次的严重程度可能不及2008年,对房地产市场的影响也会小很多。 房价折扣只会在一段时间略有扩大,但不会剧烈下跌。纽约房市从2018年以来已经在谷底徘徊多时,疫情只是拖延了纽约房市从谷底复苏的进程,换句话说,疫情让市场谷底的窗口多敞开一段时间,这给本来已经错过底部的买家,提供了入场的机会。 未来纽约房市趋势主要取决于疫情的变化,目前市场上大量的交易需求被压制,一旦疫情好转,交易量会快速反弹,这只是时间问题。但如果疫情长期持续下去,甚至出现第二波高峰,那么房地产市场的前景就难以乐观。 好消息是,纽约目前的疫情控制状况好于先前的估计,无论确诊人数和死亡人数都呈现下降趋势,纽约州正加大核酸检测能力,并在全州推广抗体检测的可能性,纽约正朝着重新开放复工的方向有序稳步推进。 一句话,纽约不会轻易倒下,也是最快站起来的那一个!   【安家纽约】节目制片人/主持人陈东 聚焦纽约房地产热点话题 联系邮箱:donchen0124@gmail.com 微信号:doncmrbi  

德国新冠肺炎死亡率为何这么低?

德国疾控机构罗伯特·科赫研究所4月10日公布数据显示,德国新冠肺炎确诊病例超过11万例,累计死亡突破2300例。从初期的0.5%上下到眼下的2%左右,与意大利、西班牙和美国等西方发达国家相比,德国新冠肺炎病患死亡率为何这么低? 点击查看居外网上在售德国房源 一是早准备。德国的医疗体系在欧洲乃至世界都首屈一指,精细的德国人早在疫情到达欧洲之前几周便着手准备。早在1月初疫情尚未蔓延到德国,德国的科研团队便开发出快速检测试剂,抗疫的科学指导中枢——罗伯特·科赫研究所也公布了详尽的病例定义等指导文件。1月27日首例确诊病例在德国出现之时,德国可以不慌不忙予以检测、应对。 不过,先期德国在防控上还是大意了,轻视了新冠病毒的传染力,没有尽早采取封城封国之类隔离措施,甚至听任狂欢节之类群体聚集性活动举行,造成病毒大量传播,这也是德国病例剧增的根源所在。由于新冠病毒是一个新出现的病毒,加上没有历经“非典”煎熬,西方社会一度认为不过是“大号流感”,或盲目地认为此类病毒只会在东亚肆虐,白种人具有免疫力,欧美不约而同出现松懈,德国亦不例外。 二是早检测、大量检测。德国死亡率低的一个重要原因就是检测开始得早。德国开始较多进行新冠病毒核酸检测时,本土疫情尚处在开始阶段。这样做有助于为患者提供最优化的治疗,有效控制重症患者数量。 德国效法韩国,通过大规模检测和隔离病人来减缓病毒传播速度,目标是4月底达到每天可检测20万人。在此思想指导下,德国及时开放了检测门槛。德国有很多不同层级的实验室可以进行监测,有的地方还设有简易检测场所,检测较为灵活。目前,德国的检测能力为每周可检测50万个样本,相比之下,意大利、西班牙等国的检测能力明显不足。 由于检测数据齐全,德国官方疫情统计是按照新冠病毒感染者数量来计算。换言之,检测结果呈阳性者,无论有无症状,都列入新冠病毒感染者之列。这样一来,与只计算有症状感染者相比,分母更大,死亡率更低。 三是德国医保制度较为完备,政府及时出台了检测、排查等措施,居民去检测、看病没有经济压力。与之相比,美国有3000万无医保人员,初期检测不免费,许多民众只能有病硬扛。所以,德国的检测、看病一直没有“肠梗阻”现象,分母数字经得起考验,而美国、意大利等国的分母可能“缩水”,因为有大量感染者没有纳入。 四是德国的医疗体系发达。德国的医疗体系大致可分为三类,一类是私人诊所,第二类是综合性大医院,第三类是大学附属的偏重科研的医院,各有侧重进行分流,病人不会一窝蜂涌向高等级医院挤兑医疗资源。 从医疗保障能力看,德国医生数量(相对人口而言)、床位数和呼吸机数量傲视欧洲,在全球也名列前茅。据统计,德国有约2.8万个重症病房,配有2.5万台呼吸机,另有1万台储备,其先进的工业能力保证了呼吸机可以根据需要增加配备。疫情开始后,德国采取重症病人住院治疗、轻症患者居家隔离自愈策略,保存重症救治能力。目前,德国依然维持重症病房闲余,不仅保持着“床等人”状况,而且还有余力接收少量意大利转移过来的重症病人。随着病例增多,德国也未雨绸缪,在各地建设“方舱医院”。 五是老年人群体是新冠肺炎的易感人群,德国的感染者相对年轻,死亡率自然低。罗伯特·科赫研究所所长威勒前不久公布,德国新冠肺炎感染者平均年龄47岁。初期,德国本土感染者主要是青壮年,很多是到意大利滑雪归来后发现感染,大规模检测在一定程度上有助于及时发现感染者并阻断传染链。随着疫情的发展,政府号召采取老人和孙辈之间不要见面等措施,有助于保护老年人口和有基础病的群体,从而避免推高死亡率。 德国与意大利的老龄人口比例不相上下,为何意大利病患死亡率居高不下?家庭组成方式是一大原因。意大利“四世同堂”式家庭居多,而德国由于房价一直不高,年轻人长大后一般都离家单独租房或买房住。这就造成年轻一代感染者传染给老年人的几率大大减少,家庭聚集式暴发病例也随之减少。 可能大家没想到,问候礼节也或多或少起作用。同样是在欧洲,意大利、西班牙、法国等国家民众熟人见面一般都是拥抱行“贴面礼”,而德国人没有“贴面”的习俗,一般是握手而已。德国人跟日本人一样,是很自律又讲究卫生的民族,握手后勤洗手就能减少感染风险。疫情一起,握手都免了,更是减少了风险。德国疫情会如何发展,还有待继续观察。   关于居外IQI 居外IQI 是一家控股公司,拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成,旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据,以促进交易达成,居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络,共有6000名房产经纪人,分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台,拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上在售德国房源,或致电 400-041-7515 谘询德国移民、留学或房产投资的机会。   来源:中国网 责编:Zoe Chan

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