“挂名购澳房”是指实际出资人借用他人的名义购买澳洲房产，并以他人的名义与身份登记房产所有权的行为。在这种情况下，代持人并未实际出资，但仍在法律上享有房产的所有权；实际出资人不享有房产的所有权，却对投资行为实际出资。

我们为遇到此法律问题的读者们总结归纳以下法律知识点，希望可以帮助或警醒更多面临类似问题的“实际出资人”与“代持人”们。

注意点1：FIRB对于买家签证以及身份的规定

对于大部分的二手房，澳大利亚海外投资审批委员会（Foreign Investment Review Board ）设置了一系列门槛来限制海外人士直接购买。FIRB规定，海外买家一般被禁止购买澳洲已建住房，但在澳洲的临时居民可以申请购买一处二手房作为并且仅能够作为个人居住用途，但在签证到期离开澳洲时需出售此住房。这造成了一些没有澳洲身份的人求助当地的永居人士作为“买家”挂名购买二手房产。

更重要的是，此类代持行为本身可能涉嫌对政府机构的隐瞒或者欺骗行为，更有甚者可能面临政府机构的起诉（包括刑事诉讼）。FIRB对于隐瞒海外投资人身份或代为持有海外投资人的物业来逃避海外人士购房申请的行为是明令禁止的，违反者不仅会被罚款及强制出售物业，情节严重的可能会面临刑事诉讼。这对代持人和物业实际拥有人都是非常大的违规风险。

注意点2：关于首次置业补贴与印花税减免

澳大利亚联邦政府和各州政府在针对海外投资人购买物业上都有明确的规定。总体来说，海外人士购买物业必须要通过海外人士购房申请的审批且需要交纳一定数额的申请费，一些州政府也对海外人士收取比本地购房者多出7%-8%的印花税，由此不难想象外国人为了规避政策成本，希望通过他人代持的方式在澳购房的需求是有多旺盛。

海外人士通常无法通过自身申请州政府给予的首次置业的补贴或印花税减免。而有当地永居身份的代持人则很有可能通过满足以下条件，为实际出资人获得优惠：

首次置业补贴（1-2万澳元）申请条件：

1. 必须是澳洲永久居民或公民；
2. 购房者从未在澳大利亚任何州拥有房产；
3. 购房者年龄满18周岁；
4. 必须购买价值不超过75万澳元的新房。

首次置业印花税减免政策申请条件：

1. 购房者从未在任何国家购买过房产；
2. 购房者从未申请过首次置业补贴；
3. 新房交付后，必须在该房产内连续居住12个月或以上；
4. 购房者必须年满18周岁。

注意点3：关于银行贷款的抵押与还款

在2016年之后，澳洲对海外人士贷款愈发收紧，甚至关闭。因此，通过有澳洲身份与本地收入的代持人来取得贷款也成为一些实际首付出资人的考虑选项。实际出资人往往会与代持人约定，所有贷款均仍由出资人偿还。若实际出资人没有适当履行还款义务，则会影响银行对代持人的信用评级与再贷款能力，或是强制要求代持人偿还贷款。

注意点4：“代持协议”下代持人与出资人的二者权利义务

双方存在借名买房的“代持协议”，且有充分的证据证明房产首期房款、按揭款以及其他相关款项等实际由出资人支付的，是否应该认定登记在代持人名下的房屋属于代持有性质？房屋所有权是否归出资人所有，而非代持人所有？

澳洲实行托伦斯登记制度，该制度的核心为“登记生效主义“。因此“挂名购房”后，作为登记权利人的代持人一旦反悔，即使实际出资人留有足够充分的证据证明“挂名购房”事实存在，也会面临繁琐与漫长的法律举证程序；更有甚者，如无法证明“挂名购房”事实的存在，实际出资人自身权利将无法得到保障，导致金钱房产两失。

在托伦斯登记制度下，如果代持人决定转卖此房产，也无需征得实际出资人的同意。如果新买家为善意第三人且在已办理产权变更登记的情况下，实际出资人已没有可能要求取消此交易拿回房产产权。即使能够证明“挂名购房”事实存在，也只能追究代持人的相应责任。

此外，如果在未来的某个时间点，实际出资人者与代持人之间出现了与产权相关的纠纷，那么实际出资人就会十分被动。由于所涉及的物业产权是注册在代持人名下，法院会要求实际出资人提供证据证明自己所主张的所有权，而这方面举证十分困难。即使实际出资人能够提供购房时的出资凭证，代持人也可以主张对方的出资行为属于借贷行为，这种情况下实际出资人很难保护自己在物业增值部分的所得。如果代持人是实际购房者的家人，代持人甚至可以主张出资行为属于赠予行为，实际出资人甚至可能因此分文不得。

最后，与代持人相关的一系列问题也可能导致实际出资人十分被动。这包括代持人的财务状况恶化导致破产需要拍卖名下物业清偿债务，代持人意外死亡的遗产继承问题，代持人婚姻状况所设计的财产分割，代持人与租客邻居产生的矛盾以及因物业贬值产生的银行债务问题等等。

注意点4：“代持协议”下卖家、代持人与出资人的三者法律关系

挂名购房情形一般具有双重性特征，涉及两个法律关系：

• 一个是由出借名义人（代持人）和不具有购房资格或条件的人（实际出资人）之间形成的借用名义的法律关系；
• 另一个是由出借名义人（代持人）与房产卖家之间形成的房产买卖的法律关系。

一般情况下，实际出资人与代持人通常关系较为密切，澳洲法院审理的“挂名购房”纠纷中甚至多有亲属关系。因此双方基于信任，很多未签订书面协议或者协议约定并不明确。但由于借名购房本身隐藏着许多不可预测的因素，十分容易引起法律纠纷。因此，在考虑“挂名购房”前，务必确保双方获得了独立且充足的专业法律意见。

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