房地产数据分析公司CoreLogic总结了2018年澳大利亚房地产市场的表现。

在对2018年的房地产市场表现进行总结时，CoreLogic澳大利亚区域研究部门负责人Cameron Kusher将澳大利亚描述为一个整体增长正在迅速放缓的市场，然而，当您细细观察表象之下的真实情况时，您会发现市场状况与以往一样有好有坏。

截至2018年11月的一整年里，澳大利亚平均房价下降了4.1%，这是自2011年12月以来幅度最大的一次同比下跌。在这一年当中，随着时间不断推移，房价下降的速度越来越快，悉尼和墨尔本的房价下跌尤其明显。在各大首府城市中，悉尼、墨尔本、珀斯和达尔文的房价在过去一年内有所下降，而其他首府的房价则有所上升。值得注意的是，除了达尔文突显了市场整体的疲软之势外，所有首府城市截至2018年11月的房价年度变化幅度都低于去年同期的数值。

过去一年中，各大首府城市的房价年度变化记录如下：悉尼房价下跌8.1%（自1983年5月以来幅度最大的一次同比下跌），墨尔本下跌5.8%（自2009年3月以来幅度最大的一次同比下跌）。布里斯班房价微涨0.3%，阿德莱德上涨1.4%，珀斯下跌4.2%，霍巴特上升9.3%，达尔文下跌0.8%。堪培拉上涨4.0%。

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这次的变化与以往房地产市场放缓的情况有所不同。以前，房地产市场放缓通常是由经济放缓（如上一次经济衰退或全球金融危机）或抵押贷款利率上升引起的，而现在经济持续增长，抵押贷款利率也接近历史最低水平，所以造成这次放缓的真正原因是信贷政策收紧。自从1980年代中期政府放松金融管制以来，申请信贷的难度变得越来越低，但从2015年初政府开始实施宏观审慎政策后，获取信贷的难度持续上升。投资者和申请仅付息型贷款的借款人不得不支付较高的抵押贷款利率，而存款较少的借款人也发现自己难以获得融资，那些负债较多的借款人也遇到了同样的问题。除此之外，贷款机构在发放抵押贷款之前都会对借款人的支出进行比以往更严格的审查。

在当前阶段看来，2019年的情况应该和现在基本相同。人们预计，由于悉尼和墨尔本的房价严重下挫，全国各地的房价将受到波及，出现进一步下跌。然而，由于信贷政策收紧，预计澳大利亚大部分地区的房价增长将有所放缓或基本不变。

至少在2019年初期，信贷政策预计将继续收紧，而这也会让房产市场环境受到负面影响。有人预测皇家银行委员会（Banking Royal Commission）将于二月初公布调查结果并提出相关建议，这些结果和建议有可能显著改变抵押贷款的政策环境。

迄今为止，澳大利亚储备银行并没有过多地关注房价下跌现象，这主要是因为房价大幅下跌的城市只有悉尼和墨尔本，而且这两大城市的房价今年都经历过大幅度的上涨。虽然事实可能确实如此，但如果房产市场放缓对消费者的消费产生了影响，那我们也许就会迎来策略上的变化。如果出现这种情况，那2019年我们可能就会发现某些临时性的宏观审慎措施在逐渐放宽。尽管如此，人们还是普遍认为：随着悉尼和墨尔本的房价降幅达到最大值，全国房价将在2019年进一步下降。

2018年度的“优中之优（Best of the Best）”报告基于以下标准评选了房市表现最突出的全国十大郊区（独栋住宅和公寓）和首府城市：

• 表中的高亮数据均为截至2018年11月的统计数据：（销售总额截至2018年9月）。
• 中值数据：以整个郊区所有房产自动估价数值的中位数为基础。
• 12个月变化：相比一年前的同一时期，平均自动估值中位数（AVM）的百分比差额。
• 5年变化：相比5年前的同一时期，平均自动估值中位数的百分比差额。 
• 租金：引用数据基于截至2018年11月的12个月内所有广告租金的中位数。
• 总租金收益率：根据招租物业的广告信息计算的数值。本年度出租物业的租金总和除以估价值即可得出一套物业的总收益。以上列出的总收益是这段时期内整个地区的中位数。
• 总交易额：截至2018年9月的12个月内记录的所有房地产交易的总交易额。分析中仅包括那些拥有至少200套住宅，20个租赁观察点，20笔房产交易（至少有100个AVM观测值）的郊区。

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原文：CoreLogic

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