房地产税是今年的热点话题，截至博鳌论坛官方已三月内六次提及，说法也愈加具体。我们从中看到了官方对房地产税的改革思路与方向。

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这个新税种的推行方式是借鉴国外经验，并结合中国国情进行合理设置，以达到降低建设、交易税负的目的，以求简化相关税收的同时扩充地方财政收入。

保有环节税面向非经营性个人开征，是调节税负结构的重要手段。那么个人非营业性住房保有环节税该如何征收？

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今天小编从七个方面带你看在国外 房产持有税征收方式，并探讨房地产税影响机制。

根据官方对房地产税改革方向的透露，未来对个人非经营性住宅保有环节开征的方式，是要对国外先进行借鉴。

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将全球征收房地产保有税环节的国家逐个剖析，以下是我们的发现：

01税收类型

目前征收的保有征税主要有四种：

传统的英式房地产税：体系最成熟的，作为地方收入反哺纳税人。它是一种受益税，其中美国有50%左右的该种税收都用来建设学区和吸引纳税人。代表国家是英美和曾经被他们殖民过的地区。

单一土地税：以澳大利亚为代表，土地涨价归公即增值部分政府享有，且用于社会福利项目等。

东南亚房地产税：代表国家是韩国、日本，税制与国内以所得税和流转税为主的税制类似，因调控需要引入西方的保有环节税，但具有浓厚调控色彩。

转型国家的房地产税：虽然不成熟但仍在形成。

02纳税人:所有者,有国家使用者也需缴纳

英美、中国香港、日韩均规定所有者需缴纳房地产保有税：

英国明确承租人等实际居住人需纳税，中国香港同理。

美、日、韩在无法确定所有者时，会对实际使用人收税。韩国对共有财产、建筑物和土地所属分离的，按份额或市价比例纳税。

03税率

地方政府自由度越高，税率制定权利越下放。例如英国由中央统一制定；美国同时存在地方政府根据中央规定制定税率，地方政府自确税率情况。

税率有两种确定方式：以支定收灵活确定和固定税率。其中以支定收是先确定政府一个财年内所需税额，在此基础下扣除其他税收，剩余税收由保有环节税提供，在此基础上确定税率。

税率的形式不同：比例税率、定额税率、累计税率。比例税率以总额的一定比例体现，如2%；定额则先划分档次，每个档次缴纳税额相同；累计是个人所得税采用的形式，超过一定数额会有税率的跃升。

可借鉴国家的个人住房保有税率最终一般普遍在0-3%。

04计税依据

计税依据有三种：评估价值、面积、租金价值。其中发达国家主要使用的是评估价值，因为一方面可更好反映房地产价值，另一方面能使政府获得价值增值的一部分。这一方法考虑了住宅的折旧，就国际经验看，主流国家评估价均低于市场价，如美国一般低于市场价七成。

05征管评估

大部分国家依赖地方政府征管并评估，州/省内采用统一评估标准保障公平。

而中央政府评估与征管、中央评估+地方征管这两种模式更适合国土面积小或中央政府高度集权国家。

06优惠措施

税收优惠模式多样，英美等以受益税为目的，抵免更全面、更具福利性质。如美国不仅首套整体税率，可进行个税抵扣，在房屋价值升值较多的时候还可申请延期缴纳等。

而日韩带有调节目的的税制，则仅以保刚需、照顾特定群体为主要优惠措施，手段和力度较小。

07对我国的总体启示

综合来看，我国更适合亚洲的具有调节作用的保有环节税，对产权人收税；税率以累进制为主，采用中央设置范围，地方自主确定的方式，而计税依据采用地方评估征管的评估价，并对刚需和弱势群体给予一定保护。