本土开发商争相入驻马来西亚旅游胜地槟城,为投资者和自住业主提供新产品。
在中国的社交媒体上,在马来西亚购买物业并不是一个热门话题。中国消费者对马来西亚的关注主要还是旅游和度假,国人热衷的马来西亚旅游目的地里,吉隆坡、马六甲(Malacca)、哥打基纳巴卢(Kota Kinabalu)、槟城(Penang)、仙本那(Semporna)和兰卡威(Langkawi)都在榜单上。马来西亚《光华日报》今年3月也报道,虽然马来西亚房产已成为中国投资者青睐的目标,不过在槟城的时机还未成熟,市面上还未出现中国投资者大量购买槟城房产的趋势。(马来西亚买房靠谱吗?)
不过有一点可以肯定,虽然槟城房地产市场疲软,但马来本土开发商仍继续在槟城岛及其大陆地区加大投资力度。
槟城被视为马来西亚房地产的最大市场之一——其他重要开发区域还有巴生谷(Klang Valley)和柔佛(Johor)。若干年前,当槟城房地产市场发展得顺风顺水之时,吉隆坡的开发商便纷纷涌入这里。
如今,随着这些开发商的土地储备不断累积,他们开始推出新产品,以便吸引本地和海外投资者和自住业主。槟城大陆地区住房均价自2016年以来已上涨约5%,还将继续吸引吉隆坡开发商的投资。
自2014年底房地产市场开始放缓之后,位于槟城大陆地区中部和南部黄金地段的房产价格趋于稳定。这种稳定性对于该国和海外投资者来说颇具吸引力。(马来西亚房价多少钱一平?)
根据房产网站Propertyguru,槟城房价已连续环比下跌7个季度,2017年Q3同比下跌3.4%。房价下跌首先要归功于槟城政府的房地产降温措施。2015年当地政府对房市作出限制,房价从2016年Q1开始出现下滑。供给方面,2017年Q3同比上升7%,市场要价则下滑0.6%。这说明降温措施对市场影响尚在。
不过居外网海外房产行业分析师杨嘉锡 (Adam Yang)对槟城的房市前景仍然抱有乐观的态度:“槟城的确有很多发展值得关注,也是开发商看重的卖点,在有降温措施的时候房价下滑不见得是市场缺乏需求。作为马来西亚最重要的经济重镇与传统华人聚集区,加上很多旅游景点与基建加持,在马来西亚众多城邦中还是具备增值潜力的。”
就未来而言,房屋经纪公司Raine & Horne马来西亚分公司高级合伙人迈克尔·盖尔(Michael Geh)表示,预计2018年市场仍呈疲软走势。
“选择很多。开发商仍在不断推出新产品,只不过投放脚步有所放缓。
“好消息是,马来西亚央行隔夜政策利率维持在3%,这将继续让该国房地产保持对海外投资者的吸引力,同时维持本地市场需求和房价的稳定。
“近期出台的州政策允许海外投资者在槟城大陆地区购买价格在50万令吉以上的房产,这也会鼓励该州新的房地产投资,”他补充道。居外网作为全球最大国际房产平台,为华语用户提供超过500套马来西亚房源。
槟城大陆地区中部的热门地段是,巴东埔(Permatang Pauh)的Taman Pauh、阿尔玛(Alma)的Taman Sejahtera和武吉丁雅(Bukit Tengah)的Taman Bayu Mutiara。连接槟城大陆地区南部巴都加湾(Batu Kawan)和槟城岛南部巴都茅(Batu Maung)的第二大桥项目已带动两个桥头的房价上涨。
在东南亚多国和英国经营从房产开发到融资估值系列业务的房产商Henry Butcher槟城大陆地区副总监付通发(Fook Tone Huat)表示,今年槟城正在规划多个共管公寓项目,价格在350令吉/平方英尺至500令吉/平方英尺之间。第二大桥所在的槟城大陆地区南部新邦安拔(Simpang Ampat)和巴都加湾的空地价格在40令吉/平方英尺至60令吉/平方英尺之间,相较于2008年全球金融危机之前(大约11年前)的8令吉/平方英尺至9令吉/平方英尺大幅攀升。
因此,虽然市场放缓,但人们对这里的兴趣不减,这对于若干年前向北开拓市场的吉隆坡开发商来说是好事。
Eco World Development Group Bhd预计,其槟城项目有望为2017财年(截至10月30日)的收入增加10%,2016年这一收入增幅约为5%。
“2018年,这一贡献率还应在10%左右,”该公司总经理陈洙豪(Chan Soo How)表示。
Eco World还计划在占地374英亩的地块上推出Eco Horizon和Eco Sun项目,这两个项目的总开发价值(GDV)高达77.6亿令吉。
“Eco Horizon项目将于2017年第四季度推出,Eco Horizon项目将于2018年推出。
“这两个项目为封闭式安保社区内的独栋住宅,售价80万令吉起。Eco Horizon还会有商业配套,”陈先生表示。
陈先生补充道,目前槟城对于集团收入的贡献率似乎相对较低,但Eco Horizon和Eco Sun项目一旦推出,贡献率将有望提高。
目前,Eco World已分别在槟城岛的Paya Terubong和槟城大陆地区的新邦安拔拥有共管公寓项目Eco Terraces和联排别墅项目Eco Meadows。
他表示,该集团非常高兴在槟城创造销售佳绩,并认为恰到好处的产品和概念一定会吸引购房者。
“Eco Meadows是我们在槟城开发的第一个项目,于2015年推出。独栋住宅在三个月内销售一空。Eco Bloom是Eco Meadows内的综合公寓项目,去年推出后也获得了很好的反响,”他补充道。
马来西亚实达集团(SP Setia Bhd)预计,2017财年(截至12月30日),槟城对该集团收入的贡献率有望达到8%至12%,一年前为8%(5.5亿令吉),其中位于日落洞(Jelutong)的Setia Sky Ville是主要的销量来源。
该公司总经理(北区房产)吴汉盛(Ng Han Seong)表示,虽然市场情绪疲软,但SP Setia已售出约一半房源。
“通常,市场对于黄金地段价格合理的房产仍有需求。从位于日落洞的Setia Sky Ville可轻松到达槟城岛各地。另外,周边便利设施丰富,例如学校、大学、市场、商店和医院,”他补充道。
吴先生称,他们已经实现了销售目标,比2016年有所提高。他表示那里“根本没有萧条的市场。”
“市场正在经历修正,这在价格达到顶点後属正常,”他表示。
目前,SP Setia在槟城岛有约140英亩的未开发土地。
“我们有好几种选择,正在研究2018年推出的项目类型。在槟城大陆地区,我们已在玻淡(Bertam)购买了1,670英亩的土地,这里比巴都加湾距离槟城岛还近。我们计划明年在玻淡推出住宅项目一期。我们将在适当的时机宣布这一消息,”他表示。
就未来的槟城项目而言,吴先生表示,实达集团(SP Setia)将设计一个住宅项目,让业主享受既能放松身心,又能与邻居良好互动的生活方式。
“在我们的所有开发项目中,都包含风景如画的花园以及适合年轻人和老年人的设施,以便创造一种健康的生活方式和社区。同时,我们的产品定价一直非常具有竞争力。
“我们的土地储备丰富,将推出多种不同类型的产品,我们有信心这些产品一定能够满足市场需求,”他补充道。
马来西亚老牌酒店品牌Eastern & Oriental酒店衍生的 E&O房产开发公司高级总经理(营销和销售)韦恩·王(Wayne Wong)表示,近几年,该集团的槟城项目对其总收入的贡献率一直在80%左右。
“2017财年及以后,槟城预计会继续成为我们的主要收入驱动力,尤其是随着Seri Tanjung Pinang (STP) 2项目的实现。虽然市场疲软,但槟城的销量一直前景向好。
“3月,在位于Seri Tanjung Pinang的Ariza Seafront Terraces项目仅剩的35套房源中,推出了25套。在这25套房源中,我们售出了23套。在9700万令吉的总开发价值中,Ariza Seafront Terraces的销售额占6680万令吉。”
“我们还推出了18 East at Andaman项目的最后一期,目前仅剩数量有限的高级海景房在售。
这一标志性的E&O开发项目包含占地4.5英亩的水上乐园,以及超过5 英亩的绿色景观休闲空间,堪比世界各地的顶级五星级度假酒店。
“明年,我们还将继续投入资源,实现有助于刺激销量的STP2项目。我们的目标是,到2018年中叶完成第2A期的改造工作,前提是不出现任何意外情况,”他补充道。
IJM Land Bhd高级总经理(北区)谭钦良(Toh Chin Leong)拿督表示,本财年(截至2018年3月31日)该集团在槟城的销售目标是2.4亿令吉,约占该集团总收入的20%,与上一财年持平。
谭先生称,目前槟城岛市场开始放缓,投资者持观望态度,相较之下槟城大陆地区的市场更为活跃和始终如一。他表示,槟城大陆地区的房价通常比槟城岛高。
谭先生表示,IJM Land计划于2018年1月在槟城岛及其大陆地区推出造价4.74亿令吉的项目。这些项目此前一直悄无声息,今年市场颇为关注其推出计划。
计划明年推出的项目包括,位于槟城岛卡巴星路(Karpal Singh Drive)造价3.18亿令吉的3 Residence共管公寓项目,售价56.5万令吉起;位于大山脚(Bukit Mertajam)造价1.56亿令吉的Sanctuary Ridge双层半独立住宅项目,售价73万令吉起。
“房地产市场是周期性的。目前,50万令吉至80万令吉的价格区间仍在变动。
“我们的产品变得更加紧凑、灵活。这有助于降低总价,从而帮助购房者解决贷款审批问题,”他表示。
谭先生表示,如果宽带基础设施规划完善,市场对于综合开发项目中的住宅的需求将会加大。人们可以在同一个地方工作、生活和娱乐,这意味着花费在交通上的时间将大大减少,”谭先生表示。
Mah Sing Group Bhd首席运营官赛斯·林(Seth Lim)表示,2017财年,巴生谷项目将占该集团总收入的70%左右,其余收入来自槟城、柔佛州新山(Johor Baru)和哥打基纳巴卢(Kota Kinabalu)。
Mah Sing将于2017年10月推出造价1.4亿令吉的M Vista项目三期,该项目位于巴都茅的南湾(Southbay)城。该公司在槟城拥有6个项目。
他认为,相较于2016年,2017年槟城市场较为疲软。但从整体上来看,该集团已经在面临重重挑战的情况下取得了令人满意的销量。
林先生表示,目前市场正在进行整合,因基本面表现强劲——例如年轻人口、稳定的就业以及持续的公共交通基础设施开发,中长期前景乐观,。
目前,Mah Sing在槟城共有75英亩的土地储备,剩余总开发价值和未到账销售额为30亿令吉。这将能够维持未来几年该集团在槟城的发展。
“槟城尤其是岛上的土地非常稀缺。因此,我们认为价格实惠的黄金地段房产一定会有市场需求。我们还认为,打算买房自住或进行长期投资的购房者的需求会继续保持强劲,”林先生表示。
他补充道,该集团近期在大山脚购买了一块10.89英亩的自由保有土地,计划开发商务园区,预计总开发价值为1.5亿令吉。
在槟城大陆地区,由槟城的Aspen (Group) Holdings Ltd在巴都加湾开发的Aspen Vision City项目备受期待。
造价100亿令吉的Aspen Vision City一期项目包括宜家、哥伦比亚大学亚洲医学中心(Columbia Asia Medical Centre)和商业项目Vervea。
Aspen (Group) Holdings Ltd董事长兼首席执行官M.·穆尔利(M. Murly)拿督表示,Vervea将于2018年底准备就绪,宜家槟城店有望于2019年第一季度开业。
穆尔利表示,该集团还计划在Aspen Vision City打造造价3.5亿令吉的Viluxe Villa住宅项目、造价2.38亿令吉的Vittoria金融中心以及造价6.13亿令吉的HH Galleria。
“Viluxe Villa包括13栋别墅;Vittoria金融中心将拥有若干商业街区;HH Galleria是一个综合开发项目,包括2个共管公寓街区、写字楼和零售商店,”他补充道。
该集团还计划在Aspen Vision City打造一个净可出租面积高达100万平方英尺的购物中心。其投资规模高达10亿令吉。该购物中心计划于2020年或2021年开业。
原文来源:The Star Online
发表日期:2017年10月21日
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