由于高净值人士（HNW）投资者和家族办公室（为富裕家族管理财富的私人机构）希望增加房地产的投资组合，美国的多户住宅（multifamily）楼盘将继续提供有吸引力的投资机会。高净值投资者要求从核心物业获得可预测的现金流，或重建项目中获取增值收益，多户住宅的市场板块能够达到他们的这些目标。在这种情况下，有什么市场机会可以帮助高净值投资者掌握符合投资组合目标回报的机会？

多单元房屋投资的风险和回报

旧金山和纽约市等门户市场具有吸引力，这些市场也经历了重大的多单元住宅发展。这种新供应会抑制租金增长，并且考虑到门户市场进入成本高，当租金增长停滞时，回报反响更为迅速。相反，像盐湖城和丹佛这样的二级市场，虽然人口和就业人数都很强劲，但新开发项目相对较少。我们认为这些二级市场能为高净值投资者提供更可预测的回报和更有吸引力的选择。

千禧一代人对租赁住房的需求加大，开发商也正在以设计和设施响应，为他们可预测的行为提供服务。城市小单位开发的增加就是其中的一个例子。也就是说，当某些市场上的这种产品太多时，投资者需要小心谨慎。像他们之前几代人一样，美国的千禧一代最终也将会寻求在好的学区为他们的家庭购买房屋，并且可能趋向郊区。

另外，越来越多的老年租房者想要更高质量的成屋和设施。许多资产，即使是房龄只10年的资产，也不能吸引这些租客，这为精明的投资者创造了实行重建策略的机会。

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多单元住宅可以为高净值投资者提供长期的战略性投资机会

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如何提升多单元房屋投资的投资回报率？

多单元住宅可以为高净值投资者提供长期的战略性投资机会，但在实现收益方面有一些重要的事情需要注意。位置，资产质量和强劲的市场基本面必须符合投资策略和良好的承销。资产的管理也是成功的关键。

对房屋装修，设施和技术的进行升级，包括包裹管理，智能恒温器和安全系统，是有效增加价值和提高回报的附加手段。例如，节能升级可以降低运营成本，并在使用代理债务时节省经费。

包裹管理是租户需求转变的另一个例子。随着电子商务的日益普及，租户的收入远远高于几年前，成功的社区能有效地管理这种交付流量。提供针对包裹盗窃问题开发创新解决方案的第三方供应商对在线购物的租户有很高的吸引力。

避免多单元住宅投资的失误

您的目标投资市场是否充斥着过多资本？如果是这样，不切实际的租金增长假设或低估运营费用的增加将影响估值的完整性。回报率能否维持？在回报率下降到4％以下的市场，误差幅度有所放大。在超低回报率环境下评估风险时，准确度是必须的条件。

资本成本的充分承保是另一个需要谨慎的地方。面对租户偏好的变化，特别是在考虑跟上科技发展的成本时，每单位250美元资本储备的旧标准可能无法适用。

结论

我们相信，在合适的公寓市场上，有多种因素会为高净值人士和家庭理财办公室投资者增加机会。随着建设贷款人控制新贷款和股权投资者变得更加谨慎，我们预计现有的发展渠道将会缩窄。结合租房者不断变化的需求，我们认为，增加现有公寓资产和获得有吸引力的回报的机会越来越多。

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作者：Robert Brunswick，美国房产投资管理公司 Buchanan Street Partners CEO及联合创始人

原文发表日期：2017年10月12日

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