今年4月份以来，安省实施了15%的海外买家税。很多客人和朋友一直都希望Daisy黄岚来谈谈多伦多房地产市场的变化，而我一直说，一个政策出来起码3个月才能有一些相对应的现象可以拿来品评分析。今天，Daisy黄岚从新政后的新房库存量的角度来和大家聊聊现在的多伦多房地产市场。

早在2017年1月，【黄岚地产榜】曾和大家分享了新房库存的动态跟踪结果，并得出了大多伦多地区新房不够卖，房价在不发生系统性政策风险的情况下必然上升的判断。转眼时至9月，除了众所周知的大多伦多跟进温哥华实施海外买家税帮助市场回调外，市场供应、需求、和库存的基本面到底有什么新的变化呢？让我们来看一看【黄岚地产榜】的最新追踪以及和上期的对比。

通过上图我们发现，去年11月到今年6月，新房库存从15184套跌到8661套，跌掉43%的库存。低层住房库存从2036套跌到 1161套，高层住房库存从13148套跌到7500套，降幅均显现出了断崖式的走势。

新房库存跌幅这么大，原因是什么呢？一句话，需求大于供给。

新房库存近两年持续走低的趋势并屡创历史新低。销售方面，虽然二手房市场相对新政前冷清不少，但新房，特别是高层新房的销售量却随着库存的屡创新低而屡创新高。说明多伦多新房的供应量已经跟不上需求的增长。

为什么供给跟不上？

Daisy黄岚给出的答案是：

1. 新房开发冗长的政府审批和开发建设流程
2. 土地的稀缺（多伦多很多地方划为绿化带，不能建造住宅）

这2点是造成供应短缺的最大瓶颈，而且不可能短期内从根本上缓解。特别是称得上市中心的那一块区域，也就和多伦多皮尔逊国际机场的占地一样大小，如何会不稀缺？

和去年11月【黄岚地产榜】库存追踪相比，今年6月不同库存状态的新房均下降严重，显示开发速度难以跟上。

具体数据为：

• 在售新房库存下降42%
• 在建库存（正在建设中的库存）下降40%
• 已批待建库存（已经设计批准、等待建设开始的库存）下降45%

另一方面，近年来加币汇率维持低位，导致进口材料较多的公寓开发建设成本的上升，也使开发商的成本驱动型提价蠢蠢欲动。市场拉，成本推，涨价顺理成章。作为投资者来说抓住时间窗口和市场回调的机会至关重要。

还不够说服力？再来看看温哥华市场走势图吧。

最后的结论，大多伦多地区每年4.8万套新建住房无法满足新增需求。抓住现在最好的投资时间窗口才是正确的选择。如若不信，可看看现如今的北上广中心城区，是否还有新房在建？在卖？最好的投资时间窗已然过去矣。而现如今的北上广中心城区的住宅售价，对比当年新楼开售时的价格已是望尘莫及。

律师出身，多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

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