里斯本房地产海外吸引力剧增,开发商受益于住房改革

二十年前，里斯本的房地产市场还是一潭死水。里斯本当地中介巨头何塞-萨拉萨-罗德里格斯认为，长期以来是里斯本的“租房管理制度”使得房东无法自由涨租，也很难令信用低下的房客搬走，这样一来房东没有动力在房子上花钱。放眼望去，里斯本满城尽带破烂甲：掉落的油漆、斑驳的石制墙体内包裹着衰败葡萄牙首都城区。而城市规划则陷入了行政上的“繁文缛节”：6年等待期，对于开发商来说，已是获批建造新楼的最低时间成本。

2007年的选举中，葡萄牙社会主义党安东尼奥-科斯塔当选里斯本市长。他开启了一系列“去监管”进程：严苛的租房管制更加松动，而原本充斥着“官僚主义”的开发土地审批程序变得精简。与此同时，“新的税收政策开始实施，”当地CMS Rui Pena & Arnaut律所的税务师帕特里克-德沃比说：“其中包括降低销售税以及大幅缩减新楼房的增值税。”

科斯塔现在已是葡萄牙的首相了，他和他的左派政府十分欢迎外国投资者进入房地产市场。2012年出台的“黄金签证”政策也意味着海外投资者愈加青睐葡萄牙房地产市场。该政策授予任何在葡房地产市场投资至少50万欧元的投资者公民身份。投资人拿到身份后第一年只需在葡逗留7天，之后每两年待满两周即可,这种短期“移民监”令生活在葡萄牙安置第二个家获得葡萄牙身份变得非常容易。

葡政府的数据表明，2016年葡萄牙房地产市场通过“黄金签证”获得收入至少有10亿欧元，而2012年起这一数字总共有近30亿欧元。外来资金刺激了里斯本房价：第一太平戴维斯数据显示，里斯本楼市今年4月平均交易价较过去一年同比上升6%，较三年前同比增长16%。尽管涨势惊人，但里斯本市中心房价的可负担性仍然吸引买家，目前的住宅均价为1350欧每平米，之所以价格低廉的另一原因是里斯本市中心高密度的老建筑。葡萄牙城市建设规划部门要求，老建筑翻新必须从上至下、由里而外的全面整修， 使得翻新成本过高。

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过去几年葡萄牙房产市场主要以中国买家为主，官方数据称约80%的黄金签证发放给了中国人。2013至2015年间的疯涨房价也应证了这点，罗德里格斯称说，“中国买家会为只值一半价钱的房子花50万欧元。”一位中介查尔斯-罗伯茨称，如今的最大的需求量来自土耳其，目前的黄金签证申请者中有三分之二来自土耳其人，土耳其动荡的政局和恐袭的威胁促使更多土耳其有钱人拖家带口举家移民。

“税收减免”政策与“黄金签证”相辅相成。葡萄牙的“候鸟居民”如果每年在葡萄牙停留超过半年（183天）的话，可享受可观的税务减免，其中包括，在前十年中免缴一切来源于海外的养老、红利、工资所得税。那也就是说，许多来自海外的企业家、退休人员是基本不用缴所得税。

买房指南：

• 中介称，外国买家一般能在当地借得大约房产估值50% 的按揭贷款
• 购买成本包括：销售税、土地注册费、印花税等，共约7%。每年还应缴房子估价3%的持有税。
• 从北京到里斯本  直航 13小时20分钟。

原载：金融时报 June 21, 2017 Hugo Cox

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