在西班牙买房难吗？

一点也不难！不过，找到适合的房产和法律顾问非常重要，因为得到好建议，购买的过程将会简单得多。西班牙拥有全球购买房产最安全的法律体系之一。三个不同的法律层面为您提供最高标准法律保障：律师、公证人(*)以及土地登记(*)。

过去几年的房产危机房价正从低点持续上涨，投资收益率正处高点，现在是投资西班牙房地产的最佳时机。

一、依法、安全无忧地获得西班牙房产所有权五大步骤：

步骤1：预订协议

预订协议是什么？

一旦买方已经选择好了房产，买方和卖方将签订预订协议，根据协议，买方将支付预订保证金，从而使这套房产退出销售市场。

需要由买方支付多少保证金？

房产不同，保证金金额高低也不等，取决于房价高低(最高为购买总价的3%)。保证金将从购买总价中扣除。

签订预订协议后，卖方或买方能取消购买吗？

这取决于预订协议的内容措辞。

买方需要签订预订协议吗？

这不是强制的，但是建议买家签订，使得买家看中的房产退出销售市场。

步骤2：初步销售协议

初步销售协议是什么？

这是买方和卖方之间一个简单的协议，卖方同意出售房产，而买方同意以约定价格购买房产。这份协议将包含所有的相关信息，如对房产的描述、购买价格、完成日期，以及一旦卖方或买方违约后将支付多少违约金。

需要买方支付多少金额？

买方需要向卖家加付订金(通常是约定购买价格的10%)。

签约初步销售协议后，卖方或买方能撤销购买吗?

如果是卖方决定撤销销售，买方有权获得双倍定金作为补偿。如果买方决定撤出，此前支付的定金将没了。

买方需要签署初步销售协议吗?

签名初步销售合同是自愿的，但如果买家无法立即签订销售合同，建议签订初步销售合同。

步骤3：销售合同

销售合同是什么？

销售合同表示房产购买交易完成。卖方和买方在公证人面前签署一项公众购买契约。在西班牙，签订出售契约必须由公证人作为政府官员见证。

完成交易前，非西班牙买家需要出示西班牙税号(NIE)和西班牙银行账户。

需要由买方支付多少金额?

签署销售协议当天，要付清购买价格的余额(销售价格减去定金)以及其他买家必须需支付的费用

步骤4：支付转让税

详见下文关于西班牙买房税费的介绍

步骤5：到土地登记所登记是得到充分保障的必要步骤之一

• 证明您是唯一真正的业主
• 保护您免受卖方的债权人骚扰
• 保护您免受不明产权指控
• 未经您的事先允许，没有人能有效获得任何房产权

按照现在西班牙的房市行情，购买住房再出租，年收益率可达到4.4%。如果再加上12个月的增值率，该数据可上升到8.4%。

二、在西班牙买房成本解析

整体而言，在西班牙买房，相关的买房成本大约在购买价格的12%至15%(如果适用，另加21%的增值税)。大概包括以下几个部分：

1、律师费：根据房产价值和交易的复杂性而定

2、公证费：购买价格的0.1%至0.4%。若房地产购买价格为50万欧元，那么公证费约1000欧元左右

3、土地登记费：购买价格的0.1%至0.2%。若房地产购买价格为50万欧元，那么土地登记费约800欧元

4、转让费

新建房：转让费为购买价格的10%

二手房：转让费在购买价格的6%和10%之间不等，这取决于房产所在地区(马德里为6%，巴塞罗那为10%)

5、印花税：在购买价格的0.5%和1.5%之间不等。只有新建房需要缴纳，二手房不需要。

6、其他费用：办理证明、法律文书资料等

在马德里或巴塞罗那大城市，房产投资收益率更高，尤其是市中心区域，利率可接近20%，因为房价涨的力度更大。

三、买房后，每年的维护费用

1、地方税- IBI

由西班牙税务办公室计算土地的课税价值，取决于地段和其他因素。以购买50万欧元的房产为例，约为3000欧元。

2、非居民企业所得税Non-resident income tax (IRNR)

• 若物业用于自住，而非出租，需缴纳IRNR税为：地籍价值的2%的24%，通常约为总价的0.2%。地籍值远小于房产价值。
• 如物业用于出租，则需缴纳的IRNR税为租金收入的24%。

3、非居民财富税(Patrimonio)

在西班牙拥有房产的人(居民和非居民)必须每年支付一次财富税，税金基于他们减去如抵押贷款等应扣除款项后在西班牙的资产净值计算。

财富税由地方政府征收。根据你在西班牙的房地产和其他资产的净值(股票、银行资金、艺术收藏)计算，非居民免税上限为70万欧元。

税率按比例增减，边际税率最低0.2%，最高2.5%。

4、物业社区成本：是否缴纳取决于你所住的房产类型。通常适用于公共领域，比如花园、游泳池和车库。

5、房产保险：成本取决于房产类型和所需保险范围(基本保险金额大约为150欧元到500欧元之间)。

(*)公证人(Notario)：公证人是确保房地产交易正确执行所需的政府官员。他们的工作是通过亲眼见证，将私人合同转化为公共契约，即向所有人证明您是业主的文件。

土地登记所(Registro de la Propiedad)：土地登记所是房产信息安全属性信息的数据库，为业主提供安全保障，保护房产不被同时出售两次。

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