奥克维尔12月的平均价格为96.3万，比11月所创造的111.4万的奥克维尔全年最高记录有了14%的价格下降。各位朋友看到这个价格数据可能会有些吃惊，实际房价真的降了吗？答案是否定的。因为12月的成交量极度萎缩，仅有的少量成交也多限于低价房，而高端房的上市和成交都非常少，由此造成了平均价格的下降。从市场上一些典型房屋样本的实际成交来观察，价格没有下降。

另外，12月仍然仅有19天的平均上市时间，也能印证前面的判断。因为在12月房源总体质量不高的前提下，仍然能有19天的销售时间，和2016年11月的数据完全一样，比2015年同期的37天的数据整整缩短了一半；加上市场上仅有199套在售房源处于历史上的最低位，各项数据都说明，市场处于严重的供不应求的状态。

奥克维尔12月的平均价格为96.3万，比11月有了14%的价格下降[/caption] [caption id="attachment_207918" align="aligncenter" width="650"] 12月的成交量极度萎缩，高端房的上市和成交都非常少[/caption] [caption id="attachment_207920" align="aligncenter" width="650"] 12月仍然仅有19天的平均上市时间，市场处于严重的供不应求的状态[/caption]

如果仅从奥克维尔或多伦多的房产数据来看，暂时没有任何迹象可以暗示房价将会下跌；但个人认为，如果从整个宏观经济的大环境来看，大多地区的房市在2017年存在很大变数，最主要的因素来自于中国的外汇流出管制。回顾中国的外汇储备，在2014年6月达到近4万亿的峰值后，一路处于下降状态，到本月最新的数据显示为3万亿，近30个月的时间减少了1万亿。在此期间，华人在全球的移民目的地，诸如：美国、加拿大、英国甚至德国等地的房价，都处于快速上升的态势。从2016年下半年外汇减少的总量来看，这些地区的楼市仍有很大的购房准备资金，所以短期来看，房价仍然具备继续上冲的动能，直到这些资金被消耗殆尽，并且外汇的持续流出也能得到有效抑制。

[caption id="attachment_207922" align="aligncenter" width="600"] 2016年下半年中国外汇减少

中国在2017年开年，就宣布了个人外汇兑换和汇出的新规，由于新规的半年过渡期可能会造成购房资金的加速流出，所以预计2017年上半年的房价仍将维持上涨的态势，至于今后具体涨的多少，将取决于未来几个月的外汇流出速度。鉴于中国外汇储备，可能会在半年左右的时间内下降到2.7万亿的警戒位，中国过去若干年长期的居民外汇管理的宽松政策势必终止，预计多伦多的楼市将在2017年三、四季度变为平稳甚至走弱，因此个人对2017年的房价预测倾向于先扬后抑。

但是不管怎样，由于中国北方的空气污染在短期内无法得到有效治理，今后新移民和持旅游签证入境的国人将越来越多，即使总体流出的购房资金下降，但受打击的可能仅仅集中在高端市场，对于那些好学区、低总价的独立屋，价格将持续坚挺甚至继续上涨，另外，租金价格也将缓慢回升，但不管怎样，从长期来看，由于大多地区人口的持续流入，进而导致房价上涨至跑赢通胀的水平，将毫无问题。

（所有房产数据来源于多伦多地产局MLS）

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