对于美国来说，2016年是在无休止的加息预期与大选闹剧中度过的。而对于美国房市来说，2016年的主题则是持续复苏。截止2016年9月，美国各主要城市房价普遍同比增长。涨幅最大的为丹佛、西雅图与波特兰。在8个主要的投资城市当中，丹佛、西雅图、波特兰、波士顿与旧金山的房价水平已经超越了信贷危机前的水平，达到新高；而纽约、洛杉矶与芝加哥的房价则仍处于复苏阶段。

美国房价10年间增长最快的三个城市[/caption]

2017年值得关注的城市之一是科罗拉多州的丹佛。该城市房价2016年9月同比增长9%，而与五年前相比则增长约50%，涨幅惊人。这种涨幅是否能在2017得到延续备受关注。有趣的是，多种迹象表明近年来丹佛的房价增幅可能与该州的大麻合法化有关。2012年科罗拉多州的大麻合法化，极大地促进了当地相关产业的发展，带来大量就业机会。企业的涌入与人口的增加使得土地、工业建筑与住宅的需求同时增长。丹佛房屋供给难以在短时间内赶上需求的发展，导致了房价节节攀升。不过如此高速的房价增长必定不会一直保持，当房价超出人们承受范围， 这些住房需求将更多地转嫁到租赁市场，对丹佛房租造成上升压力。不过在美国许多州政府也在寻求大麻合法化的环境下，相信并非最主流投资城市的丹佛2017年房市供求压力将有所缓解，房价持续上升但幅度减缓，距离市场泡沫尚远。那么在2017年全球新的经济形势下，特别是川普政府的管理下，整个美国房市的走向又将如何呢？

[caption id="attachment_205134" align="aligncenter" width="650"] 美国房价走势与新房供给

供给：

受到信贷危机与全球金融危机的影响，美国住宅供给近几年一直处于较低水平，导致市场上可供售卖的房屋供给从2009年开始减少，房价也随之上升。从2012年开始，新批开建数量才逐渐增多。进入2016年，新批准开建住宅达到了2008年的水平，不过这些新批准的项目要在几年后才会转化为市场上真实的供给。2017年的住宅供给水平将略为改善，不会有大幅度的变化。一些需求过热的市场会得到一定程度的缓解。

需求：

然而在美国房市供给紧张的同时，美国的住宅自有率却在2016年2季度下滑到了50年来最低的62.9%。这说明供不应求的情况只适用于较富裕的阶层，目前的房价对于部分的美国居民来说依然难以负担。他们不愿购买自己的住宅，而是选择租房或寄宿。这其中相当一部分人是在之前美国房产泡沫破裂时因无力偿还贷款失去了自己的住宅。带来更多的住宅需求，是推动美国房市在2017年继续前行的重要因素。

2016年11月，美国失业率下降至4.6%，达到9年最低，与此同时消费者信息指数则达到一年内最高水平，对住宅购买意愿相信在2017年会有所上升。另一方面，相比于尚未达到十年前整体房价水平的美国房市，美国非农就业工资水平在过去十年稳定上升，增幅将近30%。2017年美联储预期将加快加息脚步，但加息幅度必定较小，不会对仍然处于历史低点的借贷利率产生太大影响。综合以上种种因素，2017年美国住宅市场的需求将会温和上涨。

川普政策：

除了一般的供求关系变化，2017年影响美国房市走势的一个重要因素则是新总统川普的经济政策。 川普的经济主张较为鹰牌，旨在激发美国自身的发展潜力，对经济跟房市来讲都有着促进需求的意义。川普当选之后股市的连续大涨就说明了市场，尤其是基建金融对未来发展形势的乐观态度。然而这种激进的政策一旦实行，就会带来过速的风险，可能导致通胀过快，贷款利率与新房价格也有可能快速上涨。借贷成本与新房价格上涨可能会减少本国本土的市场需求，不过对海外投资的影响则相对较小 。

2017年美国投资策略

川普上台，美联储可能会加快美元加息脚步，加之全球各大经济体民粹主义与地方经济保护主义的抬头，中国消费者在2017年还将面临人民币贬值与中国出口减速的新常态。对于中国人而言，海外资产配置意义也更加明显。不同类型的投资者应该明确自己的投资目的，并做好相应的准备，以确保在海外房产在自己的资产配置中发挥更积极的作用。

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