自从6月23日“脱欧派”用选票决定英国的未来後，全球避险资金涌入日本，日币对美金汇率即大幅升值从106:1升至最高99.99短线升值幅度约6%。这样的情形，使得许多有兴趣投资日本房市的投资人就频频询问，询问现在是进场购置东京房产的时刻，还是应该再等一会儿，甚至手上已有东京不动产的应该如何处置是好？

益立信海外房产专家Edward表示，目前市场较热门物件反而是中古空屋市场，尤其是可以拿来做“民宿-Airbnb”的物件最受投资人青睐。其主要原因，除了日本政府因应2020奥运将所带来的观光人潮住宿的需求，若依照目前东京都心饭店可提供房数的来看，明显呈现供不应求的窘境。按照日本政府规划，希望将目前外国光观客约2,000多万人次/年，要吸引至4,000万人次/年。为解决住房数目不足的问题，“民宿”可以帮忙解决燃眉之急。据了解，虽然目前相关法令仍在研议，但基於政府政策鼓励项目，许多业者都已等不及而先偷跑。

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另外一方面，因为在都心目前表面租金年报酬率3%~5%投报率的水准，尚不足以吸引所有投资人的目光。唯有在提高住房周转率的情形下，把租金年报酬率拉高到8%~10%，具有“民宿”潜力的产品自然对投资人产生莫大魅力。新成屋因为多数大楼管理严谨，并要维持大楼住户品质，住户公约不可能同意让辖内房子用来做“民宿”。毕竟，民宿入住客人的水准无法保证，会有安全上的疑虑。相对地，中古大楼因为管理没有如此严谨，且大楼管理员甚至多为日间巡回一次，容易满足“民宿”的基本需求。还有，日本租约分为“定期租约”与“一般租约”形态，且90%以上的租约多数属於後者的“一般租约”型态。“一般租约”是比较保障租客-就是租约到期，若现有房客愿意继续续租，房东没有任何理由来调涨租金，除非房客同意涨租或房东收回房子自住，不然租约就继续依原条件更新。所以不是若买入的不是空屋而是带租约的产品，即使等到租约到期，都可能有无法赶走租客丶改作民宿的风险。基於上述理由，这也难怪具有“民宿-Airbnb”潜质的物件成为无论是日本人或外国投资人都竞相追逐的标的。

（据联合线上）