影响房地产投资最重要的一个因素之一是人口变化，面对日本刹不住车的人口减少，进行房地产投资要注意些什么呢？

房地产为何对负利率反应迟钝

日银从今年2月正式导入了超常识的负利率金融政策已经过去了5个月。负利率引发房贷利率大幅度，目前大致降至0.497%，出现从未有过的低水平。然而日本的房地产市场并没有像瑞士、丹麦等实施负利率后，房地产市场出现空前的火爆现象。

其重要原因是“需求不足”，而“罪魁祸首”是人口的高龄化和少子化。通常购房的年龄期主要是以30多岁的年龄段为主力，但是日本人口结构显示，这个年龄段正逐渐减少。由于日本传统的雇用制度终身雇用瓦解，同时在年轻人中，对日本的社会保险的不安情绪在增加，造成买房人群减少，租房的人增加。

地价上涨地区的三大特征

房地产价格长期处于上升的地区有一个重要原因是人口长期保持增长，然而日本的人口已经连续10年减少。人口增加地区仅限于大都市，长期以来日本形成了“一极化”的政治、经济模式，即物流、人流向东京高度集中的特点，地方上20多岁的年轻人为找工作，追求事业发展等，源源不断地向东京等大都市聚集，特别是有效求人倍率高的东京周边地区，在日本整个人口减少的背景下，长期以来人口始终保持着增加趋势。

每年日本国土交通省都会公布全日本地价和不动产价格的涨跌信息，虽然只在一张纸上简单地罗列出来，但仔细分析后会发现，上涨地区具有以下三个特点。

1. 生活关连等基础设施相当发达的铁道沿线、车站以及新设立或开发的新的交通枢纽。

2. 商业集中地。如：大型购物中心，商业设施不断地被新建，周边地区逐渐被规划出生活居住的开发区。

3. 可能成为外国游客常光顾的地区。如：外国游客人气的宾馆、别墅，像北海道的滑雪地NISEKO，当初在日本人眼光里，是众多滑雪场地中很普通的一个，但是却在外国游客之间口耳相传，很快成为了外国游客集中聚集处，人气沸腾。上述地区具有共同的特点就是能引起“人流的变化”。

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东京23区人口数高峰推移“时刻表”

然而自己购房也好，进行房地产投资也好，都是长期的投资，所以对投资地区的选择不仅要了解其当前状况，也需要有预测其未来的发展趋势的眼光。在日本购房时，了解具体的人口变化无疑能减少很多投资风险。

根据上述的视点，房地产情报公司社人研总结出了东京23区人口数高峰推移的“时刻表”。人口高峰期最晚的排行是：第一位江东区（2035年），第二中央区（2030年），第三位是港区和新宿区（2025年）。其余的19区预计2020年之前人口将开始出现减少趋势。同时这也将影响着东京房价走势。

此外，在高龄化少子化的背景下，地价稳定的地区仅限于少数。以都市为例，车站是人们生活活动的中心点，特别是大都市几乎都是以车站为中心形成商业、娱乐街区，因此离车站的距离直接影响着物业的资产价值，有专家表示：“今后随着人口的减少，住民的行动范围将变得更加狭小，车站附近的地价下降幅度预计会非常有限。”

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