高投资回报率、汇率优势、永久产权是投资者购置海外房产时着重考虑的几个重要问题，而至于购买之后如何转售、持有房产期间每年应交付多少费用、继承遗产税是多少……这些细节又有多少买房人在海外投资之前就对其有深刻理解？

中国富人全球爆买不停歇 影响全球楼市涨跌？

需求推动消费力，冷观中国人海外爆买历程：日本的电器、泰国的零食、欧洲的奢侈品，买空机场免税店……这些也早不是什么新鲜事。2015年中国出境游客人均消费近1万人民币，而这个庞大的群体，在境外消费数字高达1.5万亿人民币，这相当于深圳去年全年的GDP总量。

购买“海外商品”，眼见已远远不能满足不断壮大的中国富裕层在全球资产配置的需求。国内一线城市房价暴涨、限购政策多变，也将部分高净值人群的资产挤向海外，购置海外不动产成为他们的投资首选。

除了北美以及澳洲，亚洲房产也愈加受到瞩目。而多年来一直被视为“崩盘样本”的日本楼市，从2014年至今房价涨幅高达30%。这难道也和中国人爆买有关系？

日本房价两年涨30% 和中国人有什么关系？

日本权威房产数据平台信义房屋发布报告显示：2015年境外投资者在日本房产市场共达成交易79.5亿美元，占比22%。排名前四买家为：美国（43.3亿美元，54%），中国香港（16.9亿美元，21%），新加坡（6.4亿美元，8%）、中国大陆（3.4亿美元，4%）。

整体而言，目前外国人在日本买房的占比仍偏低，在房地产市场，海外资本只能算是锦上添花。而近两年日本的房价上涨，主要还是由于：本国人首套房购置税费降低、日元走势强劲带来的不动产升值、央行维持存储利率不变等调动日本内需的政策推动。

而在东京从事房屋中介交易的林先生告诉笔者，由于成功申请到了2020年的奥运会主办权，政府对于在日华人以及大陆华人在日本大城市产生更多的购房行为充满期待。新房超过5%、二手房超过10%的租金回报率对中国投资者来说充满吸引力。

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重重税费叠加 100万东京公寓升值前景几何？

和其他国家相比，日本买房后还需继续缴纳相关费用：

1. 全国标准税率1.4%/年；
2. 城市规划0.3%/年（200㎡以上需交付）；
3. 出售持有5年以内的房产时，升值部分需要缴纳所得税和居民税分别为30%和9%；
4. 赠与以及遗产税10%-55%。

如果为孩子上学购买100万人民币的东京公寓，四年顺利升值30%，转售时需要交付4年共6.8万（100万X1.4%X4年）的固定资产税、11.7万的所得税以及居民税（升值30万X30%+30万X9%），共18.5万人民币。这其中并不包括相关物业费用。

而超过5年再出售，房价稳升、节省税收支出自然是理想状态，但是买房人依旧要面对日元汇率浮动风险。

日本置业再转售成难题 地震海啸不得不防！

同时，因为日本的物业折旧率非常高，中介公司会对二手房进行非常严格的价格评估，一个不干净的厨房就会使整体售价打折扣。

更不用提木质“一户建”高昂的修理费用。尽管购买城中公寓折旧率稍低一些，但是仔细斟酌一下笔者提供的购房案例，是否合算买房人自有评估。

同时，在地震海啸多发的日本置业，不购买自然灾害保险政府不负责赔偿任何业主损失，所以对于置业目标城市、地段，投资者还需做出全面评估。

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