导言：2015年，美国各大城市的排名再次面临洗牌。纽约仍然稳坐头把交椅，但它最强大的竞争者既不是芝加哥也不是洛杉矶，而是历史上鲜有跻身最重要城市排名的旧金山湾区：全球最大规模的高新技术企业扎堆的地区。同时，旧金山是美洲华人最为密集的聚居地，自然成为全球华人最关注的美国房市。为此，我们刊登太平洋联合公司的报告，逐步介绍旧金山湾区各个区域的最新房市情况，本期介绍的是北美最大的高山湖泊太浩湖（Lake Tahoe）和加州内华达郡内的城镇特拉基（Truckee）。

[caption id="attachment_166152" align="aligncenter" width="500"] 旧金山湾区地区分布[/caption]

一、了解太浩湖地区

对富裕的旧金山湾区居民来说，太浩湖是一个终年的度假胜地，该区的房地产市场很大程度上依赖于旧金山湾区良好的经济与房地产市场，这两者在过去几年中均得到惊人的发展。

1、区域界定

我们在太浩湖/特拉基地区的房地产市场包括下列地区：阿尔派梅多斯、唐纳湖、郎唐、马尔蒂斯谷、太浩湖北岸、北极星、斯阔谷、太浩市、太浩唐纳、特拉基以及太浩湖西岸。下方图表中的销售数据包括这些社区内的独栋住宅。

[caption id="attachment_167800" align="aligncenter" width="500"] 太浩湖湖岸一景[/caption]

 

2、旧金山湾区的影响

支线市场：通过分析旧金山湾区核心的大都市统计区（MSA）的房地产与就业数据，我们可以了解太浩湖市场未来的走向。旧金山湾区的高收入与资本净值的增加都意味着太浩湖地区将有更大的房产需求。旧金山湾区房价较高且不断上涨，加之强势的销售环境，为太浩湖区的自住房（通常是退休人员）或第二居所提供了平等的机会。

就业与收入：过去三年里旧金山湾区就业增长迅猛，自2011年开始每年增长4%。我们预计这种增长趋势近期还将继续，但增长比率会略微保守。旧金山湾区是一个十分富裕的地区，目前东湾与旧金山两个大都市统计区的中等家庭收入分别是81,000美元与90,000美元，最高的为圣何塞大都市统计区，中等家庭收入接近10万美元。

销售量：最近几年，旧金山湾区的成屋销售火爆，并呈稳定增长的态势。

高房价：三个旧金山湾区核心大都市统计区的成屋价格都已迅速攀升。我们预计未来成屋价格将稳固上涨，但到2018年，房价上涨的态势将明显缓和。（约翰•伯恩斯房地产咨询公司（JBREC）不对房价做出预测，但下表显示了我们对每个大都市统计区房价变动比率的预测。）

[caption id="attachment_167793" align="aligncenter" width="660"] 湾区就业趋势和预测[/caption]

 

[caption id="attachment_167794" align="aligncenter" width="660"] 湾区成屋销售趋势和预测[/caption]

 

[caption id="attachment_167795" align="aligncenter" width="660"] 湾区成屋定价趋势和BHVI预测[/caption]

 

3、人口统计数据

增长稳定：太浩湖地区居民人数只有45,000，大约19,300户住户。自2000年起，该区的人口数量每年下降1%，但预计未来五年的人口数量有望回升，大约到2020年达到2000年的水平。

住户：未来五年，太浩湖地区每年约有新增居民500人，或每年约有新增住户250户。住户数量的增长速度高于人口数量的增长，这一现象普遍存在于像太浩湖这样的二级市场。

[caption id="attachment_167796" align="aligncenter" width="660"] 加州太浩湖区人口和家庭趋势和预测[/caption]

二、太浩湖/特拉基房产市场最新概况

2015年太浩湖/特拉基房市四大发展趋势

房价上涨：近年来太浩湖地区成屋销售价格中值始终在上升。独栋住房价格同比上升4.3%，但公寓的价格近期下跌了8.3%。由于销售量相对较低，且上市的房产种类多样，因此房价中值会逐月大幅波动。

供应量走高：太浩湖地区在售的房产数量可观，可满足五到八个月的需求。就规模较大的市场标准来说，这一数量相对较高，但是就高端的、第二居所定位的市场来说，这个数量则在正常范围之内。

延长出售：由于第二居所的购买可自由决定，因此高端度假屋在市场上售卖的时间比传统房产的售卖时间要长。在太浩湖地区，独栋住房从上市到成交平均需要三个月的时间，正常情况下，分套购置的公寓销售时间会更长。

开发商与保护主义者达成协议：普莱瑟县的行政府人员最近达成了一项交易，转移了位于马尔迪斯谷的一项大型新建房产项目的开发权。房产所有者Sierra Pacific实业公司与开发商Mountainside公司准备在267号州际公路以东开发1,360套房产。但是这一计划让公共用地基金会与特拉基唐纳土地信托等保护主义团体感到担忧。十月之后，双方达成协议，Mountainside公司将现在760套住房单元以及6.6英亩商业用地的开发权转移到267号州际公路以西。这项协议有助于打破看似无休止的僵局，同时保护马尔迪斯谷50,000英亩的土地。在旧金山工作的人将更具吸引力。

[caption id="attachment_167797" align="aligncenter" width="660"] 太浩湖/特拉基成屋价格和供应趋势[/caption]

 

[caption id="attachment_167799" align="aligncenter" width="500"] 特拉基是美国加利福尼亚州内华达郡内的一座城镇[/caption]

三、2015年Q4太浩湖/特拉基房市数据分析

内华达山脉的雪具有魔力。在别处，降雪影响交通，企业停工，但在太浩湖/特拉基，降雪开启了世界著名的冬季度假村，吸引滑雪者、户外运动爱好者与度假屋的购买者。长时间的严重干旱之后，该地区在第四季度热切欢迎大雪降临。天气状况在2015年的大部分时间都抑制了销售，但房地产活动在年末活跃起来，这是一个传统的繁忙季节，外地买家——多数来自旧金山湾区——开始购买度假屋，为滑雪季做准备。

太浩湖/特拉基是买家市场，去年很少出现多方竞价。买家利用很多社区内仍未达到衰退前顶峰的房价获得更多优惠。

[caption id="attachment_167776" align="aligncenter" width="660"] 太浩湖/特拉基单独家庭住宅中等销售价位（2014年12月—2015年12月）[/caption]

 

[caption id="attachment_167777" align="aligncenter" width="660"] 太浩湖/特拉基公寓中等销售价位（2014年12月—2015年12月）[/caption]

 

[caption id="attachment_167778" align="aligncenter" width="660"] 太浩湖/特拉基单独家庭住宅月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）[/caption]

 

[caption id="attachment_167779" align="aligncenter" width="660"] 太浩湖/特拉基公寓月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）[/caption]

 

[caption id="attachment_167792" align="aligncenter" width="660"] 太浩湖/特拉基单独家庭住宅平均市场停留期（2014年12月—2015年12月）[/caption]

 

[caption id="attachment_167780" align="aligncenter" width="660"] 太浩湖/特拉基公寓平均市场停留期（2014年12月—2015年12月）[/caption]

 

[caption id="attachment_167781" align="aligncenter" width="660"] 太浩湖/特拉基单独家庭住宅线下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）[/caption]

 

[caption id="attachment_167782" align="aligncenter" width="660"] 太浩湖/特拉基公寓线下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）[/caption]

 

[caption id="attachment_167783" align="aligncenter" width="660"] 太浩湖/特拉基单独家庭住宅销售价位与初始价格的百分比（2014年12月—2015年12月）[/caption]

 

[caption id="attachment_167784" align="aligncenter" width="660"]
太浩湖/特拉基公寓销售价位与初始价格的百分比（2014年12月—2015年12月）[/caption]

 

[caption id="attachment_167785" align="aligncenter" width="660"] 2014年与2015年第四季度太浩湖/特拉基独立屋就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较[/caption]

 

[caption id="attachment_167786" align="aligncenter" width="660"] 2014年与2015年第四季度太浩湖/特拉基公寓就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较[/caption]

 

2016年的市场预期

太浩湖/特拉基第一季度房地产销售受到季节的影响，旧金山湾区的居民带上滑雪用具奔赴山地，因此预计未来的 冬春季节将非常繁忙。我们预计很多去年从市场上撤出房地产的卖家会在未来几周与几月内将房地产重新投入市场。

 

马克•麦克劳林专栏全集

旧金山湾区房地产精英太平洋联合国际分享投资宝典

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论，关注微信【Pacificunionchina】，或浏览太平洋联合於居外的网页：http://www.juwai.com/pacificunion。

 

 

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。