导言：2015年，美国各大城市的排名再次面临洗牌。纽约仍然稳坐头把交椅，但它最强大的竞争者既不是芝加哥也不是洛杉矶，而是历史上鲜有跻身最重要城市排名的旧金山湾区：全球最大规模的高新技术企业扎堆的地区。同时，旧金山是美洲华人最为密集的聚居地，自然成为全球华人最关注的美国房市。为此，我们刊登太平洋联合公司的报告，逐步介绍旧金山湾区各个区域的最新房市情况，本期介绍的是加州（人口）第四大城市旧金山。

[caption id="attachment_166152" align="aligncenter" width="500"] 旧金山湾区地区分布[/caption]

一、了解旧金山县（旧金山大都市统计区）

技术/软件公司进入城市，吸引了城市型的员工，加之寻找机遇的海外投资者们正在进行的项目，持续推动旧金山的房价上涨。旧金山将成为世界上最受欢迎也是最昂贵的居住之地，技术部门发展减速会对房价造成即时的负面影响。

1、区域界定

[caption id="attachment_166823" align="aligncenter" width="660"] 旧金山区域细分[/caption]

旧金山被划分为10个不同的区域，其中的每一个区域都包含几个不同的社区：

区域1: Inner Richmond, Central Richmond, Outer Richmond, JordanPark/Laurel Heights, Lake, Lone Mountain, Sea Cliff.

区域2: Outer Sunset, Central Sunset, Inner Sunset, Outer Parkside, Parkside, Inner Parkside, Golden Gate Heights.

区域3: Pine Lake Park, Merced Manor, Lake Shore, Lakeside, Stonestown, Merced Heights, Ingleside, Ingleside Heights, Oceanview.

区域4: Balboa Terrace, Diamond Heights, Forest Hill, Forest Hill Extension, Forest Knolls, Ingleside Terrace, Midtown Terrace, Miraloma Park, Monterey Heights, Mount Davidson Manor, Sherwood Forest, St. Francis Wood, Sunnyside, West Portal, Westwood Highlands, Westwood Park.

区域5: Buena Vista/Ashbury Heights, Clarendon Heights, Cole Valley/Parnassus Heights, Corona Heights, Duboce Triangle, Eureka Valley/Dolores Heights, Glen Park, Haight-Ashbury, Mission Dolores, Noe Valley, Twin Peaks.

区域6: Alamo Square, Anza Vista, Hayes Valley, Lower Pacific Heights, North Panhandle, Western Addition.

区域7: Cow Hollow, Marina, Pacific Heights, Presidio Heights. 8: Downtown, Financial District/Barbary Coast, Nob Hill, North Beach, North Waterfront, Russian Hill, Telegraph Hill, Tenderloin, Van Ness/Civic Center.

区域9: Bernal Heights, Central Waterfront/Dogpatch, Inner Mission, Mission Bay, Potrero Hill, South Beach, South of Market, Yerba Buena.

区域10: Bayview, Bayview Heights, Candlestick Point, Crocker Amazon, Excelsior, Hunters Point, Little Hollywood, Outer Mission, Mission Terrace, Portola, Silver Terrace, Visitacion Valley.

[caption id="attachment_166955" align="aligncenter" width="500"] 美国旧金山市的地标金门大桥[/caption]

 

2、经济状况

就业增长：长期以来，旧金山县是北加利福尼亚州的经济中心，并逐渐成为技术/软件中心。它是旧金山湾区最集中的就业中心点，有近640,000的就业人口，过去三年里（2012-2014）就业人口数净增86,000。我们预计，2017年以前就业增长稳健，但增长速率会有所减缓。

高薪部门发展：就旧金山大都市统计区（MSA）总体来说（圣马特奥市、旧金山和马林县），整个大都市统计区内收入较高的部门——金融、信息和专业与商业服务——是该区的关键部门，在过去三年实现了极大的发展。这些部门从2011-2014年在整个大都市统计区内增加就业人口68,500余人。

高就业人口数：在劳动力储备中，只有3.2%的人口找不到合适的工作。

经济富裕：旧金山县非常富裕，2014年中等家庭收入80,200美元，但该区内仍存在贫富差距。自2012年开始工资增长稳健，预计2018年以前工资增长仍将保持上升趋势。

[caption id="attachment_166933" align="aligncenter" width="660"] 旧金山县就业和平均收入趋势预测[/caption]

 

3、人口统计数据

增长稳定：旧金山县人口数接近863,000，住户数量超过362,000。对这样一个面积狭小的成熟市场来说，近期的人口增长势头可谓相当强劲，预计未来几年的人口增长将趋于稳定。

数据说明：预计旧金山县每年将有新增居民8,500到10,000人，或每年约有新增住户4,500到4,900户。住户人数小于近郊区域的基准。

[caption id="attachment_166934" align="aligncenter" width="660"] 旧金山县人口和家庭趋势和预测[/caption]

二、旧金山县房产市场最新概况

1、旧金山县房价

房价水平：旧金山县潜在供应量庞大，近期将有大量的房地产推出，需求旺盛且近几年的供应停滞不前。供应情况加上当地较高的收入水平都意味着新房房价会一直居高，但住房面积不大且密度高。过去的12个月中，每个月由于售卖房产的差异，新房价格大幅波动，但普遍高于1,100,000美元。而2014年新房价格中值为1,038,000美元（目前的售价提高了6%）

房价走势：我们的伯恩斯房价系数（BHVI）对整个销售市场的价格上涨做出了预估。目前，旧金山大都市统计区的伯恩斯房价系数显示去年一年的房价上涨了6.9%，我们预计未来几年，特别是到2018年，房价增值将放缓。

支付能力：尽管按揭利率较低，但旧金山大都市统计区目前的支付水平仍低于其长期的基准。在旧金山县内，中等收入的家庭需要拿出其收入的87%用以购买价格中等的转售房产，要购买一处价格中等的新房产，他们需要花费80%的收入（出现这种矛盾是由于新房产的建筑密度较高）。因此很多人在旧金山工作而在其他地方居住或租房。

[caption id="attachment_166935" align="aligncenter" width="660"] 伯恩斯房价指数趋势和预测——旧金山大都市统计区[/caption]

 

2、2015年旧金山县房市五大发展趋势

转售额始终如一：在去年12个月中，旧金山县的转售额超过5,500套。以大都市统计区为单位，我们预计2016-2017年的年销售量增长率将为1%到2%。

投资者原地不动：旧金山大都市区的投资活动已逐渐减少，但保持在21%左右，比2013年初的24%有所下降。尽管该区更偏远的部分市场占有率一直不高，但投资者仍然占据了相当大的一部分市场。其中大部分以海外资金的形式进行投资，投资者主要来自中国。

供应增加：在旧金山，有1,300多套托管公寓和4,000多套新公寓正在建设。仅这一项就会大幅增加城市的房产供应量。但是，还有另外6,750多套托管公寓与6,200多套公寓已获得批准正在审查或正处于概念阶段，上千套公寓还处于不确定的状态。由于城市住宅区密度较高，未建设的建筑可能一夜之间就会消失不见，但这仍然是巨大的供应量。这种活跃性体现了人们对旧金山持续顺景的信心。

旧金山转运中心开始建设：一个新的跨海湾开发项目将有助于复兴公共交通。金融区以南的转运中心已经开始动工建设。计划完成100万平方英尺的设施，每天接纳100,000名乘客。围绕中心的地区将建成4,400套新房产，其中1,200套将以较实惠的价格出售。

租金继续飙升：由于对待售房产的支付能力下降，因此人们涌向租赁市场。目前旧金山大都市统计区的平均租价为3,015美元，同比增长了9.2%，几乎是2004年平均租价（1,594美元）的两倍。

[caption id="attachment_166956" align="aligncenter" width="500"] 旧金山房地产[/caption]

三、2015年Q4旧金山县房市数据分析

近几年来旧金山一直是卖家的市场，但到2015年第四季度，市场开始向更加平衡的状态倾斜——公寓与独栋房屋均是如此。销售价格确实在持续上升，但速度不同于以往几个季度。很多房地产仍然需要多方竞价，但出高价的速度也有所下降。市场上可供销售的房地产在交给第三方保管之前的待售时间比前几个季度略有延长。到十二月这个强势的季度结束，但相比而言第三季度更加强势。

但最令人惊讶的是：第四季度很多旧金山房地产的出售价格低于它们的报价——这一现象在2015年初闻所未闻。可供出售房地产的存量仍然紧张，但我们也看到，房地产所有者普遍更愿意将他们的房地产投放到市场上。

[caption id="attachment_166937" align="aligncenter" width="660"] 旧金山县单独家庭住宅中等销售价位（2014年12月—2015年12月）[/caption]

 

[caption id="attachment_166938" align="aligncenter" width="660"] 旧金山县公寓中等销售价位（2014年12月—2015年12月）[/caption]

 

[caption id="attachment_166939" align="aligncenter" width="660"] 旧金山县单独家庭住宅月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）[/caption]

 

[caption id="attachment_166940" align="aligncenter" width="660"] 旧金山县公寓月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）[/caption]

 

[caption id="attachment_166923" align="aligncenter" width="660"] 旧金山县单独家庭住宅平均市场停留期（2014年12月—2015年12月）[/caption]

 

[caption id="attachment_166924" align="aligncenter" width="660"] 旧金山县公寓平均市场停留期（2014年12月—2015年12月）[/caption]

 

[caption id="attachment_166925" align="aligncenter" width="660"] 旧金山县单独家庭住宅线下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）[/caption]

 

[caption id="attachment_166926" align="aligncenter" width="660"] 旧金山县公寓线下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）[/caption]

 

[caption id="attachment_166929" align="aligncenter" width="660"] 2014年与2015年第四季度旧金山县区独立屋就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较[/caption]

 

[caption id="attachment_166930" align="aligncenter" width="660"] 2014年与2015年第四季度旧金山县区公寓就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较[/caption]

 

[caption id="attachment_166931" align="aligncenter" width="660"] 2014年与2015年第四季度旧金山县不同价格范围的独立屋就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较[/caption]

 

[caption id="attachment_166932" align="aligncenter" width="660"] 2014年与2015年第四季度旧金山县不同价格范围的公寓就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较[/caption]

 

2016年的市场预期

旧金山挤具有吸引力的市场以及繁荣的地方经济——确保房地产在未来几个月具有较高活跃程度的两个因素——使其仍然是一个异常受欢迎的市场。厄尔尼诺风暴可能会延误一些交易，但只是暂时的，且预计2016年利率仍会长时间走低。

 

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