人民币国际化加速了中国人海外投资的热潮，洛杉矶的学区房、墨尔本的别墅、伦敦东区的公寓，不动产成为越来越多中国人海外投资的首选。

“与其他海外投资途径相比，房地产投资门槛和风险相对较低，对于投资者也没有专业要求。从国内的投资状况来看，中国家庭财富中，人民币资产有近80%的比例属于房地产，投资者对房地产投资的热情和需求旺盛，有真实的房子存在对于投资者来说有心理保障，未来海外房产投资更适合国内大多数选择海外投资的人。”优选金融投资总监张淑霞在接受记者专访时表示。

但她同时强调，海外房产投资在市场、汇率、利率以及法律四个方面存在一定风险，并且在进行海外房产投资时也存在诸如信息不对称、信誉缺失等一系列陷阱。“有些机构在推销房源的时候并没有做到价格同步，尤其对中国内地客户，有独立的报价单，可以不夸张地说，溢价率高达100%。”

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为何投不动产？

目前，从国内资产海外投资的途径来看，无外乎以下几种投资渠道：直接投资海外房产、保险类产品以及其他金融产品，比如说股票、债券基金、对冲基金、股权基金等；还有其他不动产，比如农场、牧场、酒庄、店铺、矿产等。

“在这些投资方式中，农场、牧场等不动产投资以及能源矿产的投资相对来说门槛较高，并且需要有较高的专业水平，不适合大众投资。而股票基金等金融产品一般属于风险级别较高的投资标的，适合风险偏好相对来说较高的投资者，再加上国内外的交易规则差异以及时差的原因，对于国内的多数客户来讲这类投资相对来说也需要更高的专业水平，消耗更多的精力。”张淑霞对本报记者表示。

与上述投资方式相比，房地产投资门槛和风险都比较低，并且不需要对投资者有专业上的要求，因此更适合国内大多数选择海外投资的投资者。

近年来，随着我国经济的增长、人民币相对强势，以及国内房地产市场步入调整期，越来越多的房地产资本开始寻找海外市场。数据显示，2014年中国内地的投资者在境外的房产投资额增长了25%，达到101亿美元。优选金融集团总裁张虎成在谈到资产配置时认为：“人民币是长眼睛的，只去安全的地方。为什么从中国平安、中国人寿、万科集团、万达集团这些大型机构到潘石屹、李嘉诚这些商业巨擘都纷纷在海外购置不动产？因为这已经成为发展趋势之一。”

怎么投？

对于个人投资者而言，进行海外不动产投资，主要分为“三步走”——确定目的、选择国家、找律师。

目前，大多数国内高净值人群进行海外投资的主要目的仍然是移民以及子女教育。

张淑霞对本报记者表示，前几年兴起的海外“生子潮”目前已经成为海外购房的新生力量，这类人群一般属于高净值投资者，海外购房多是以移民以及孩子教育为主要目的，以自住为主，对生活质量追求较高，一般都会选择相对舒适的大户型，同时为了孩子教育，“学区房”更容易受到追捧。

业内人士对记者表示，海外房产虽然是很好的资产配置途径，但并不适用于追求投资收益的人，而是适合那些非风险偏好、对未来经济担忧以及需要资产多元化配置的投资者。

在选择国家时，张虎成认为，社会的稳定和法制的健全是实现房产投资收益率最主要的保证。

美国仍然是最受中国投资者欢迎的目的地，数据显示，从2008年至2014年底，中国在美国房地产投资总额高达132.7亿美元，随后是英国以及澳大利亚。

美国作为多年来投资者海外置业的第一选择，有其明显特征。一方面，与欧洲相比美国物价较低，平均房价不高，因此具有较大的升值空间，外来人口众多更容易融入。此外，美国对于建筑监管严格所以房屋质量上乘，房屋具有永久使用权。对于投资者而言，租金收益率较高，租赁市场需求量大，而且美国房屋销售市场健全，房屋转售率较高，适合移民自住以及出租的投资者。但由于美国每个州的法律和税务不同，增加了外国投资者的购房难度。

“英国可投资的城市基本上只有伦敦，但有些投资者反映伦敦天气没有那么好，并且跟美国相比外国人更难融入，同时物价相对较贵生活成本较高。但英国本身法律较为健全，对海外投资者优惠措施丰厚，教育资源丰富，金融比较发达，且英镑相对坚挺，更有利于高净值投资者进行保值配置以及子女教育投入。”张淑霞对本报记者表示。

值得注意的是，业内人士建议除英国伦敦外，投资者应慎重选择投资欧洲其他国家的房产。“欧洲经济受制于社会福利制度和劳工法，又面临来自中国等新兴市场快速崛起带来的挑战，短期内很难走出衰退。”该业内人士说道。

澳大利亚近年来以优惠的移民政策迅速获得中国投资者的青睐，新移民给澳大利亚带来的财富稳步增长，澳大利亚房产最大的吸引力在于不存在“遗产税”，土地和房产私有且具备永久权，在澳大利亚的法律体系下，房产可以世世代代永久继承。

但随着新移民大量涌入导致澳大利亚房价飙升，该国移民局已于上周通过其官方网站发布通知，将停止500万澳元的投资移民签证（188C）的时间由原定的今年7月1日提前至4月24日。

同时，澳大利亚房产还存在一个“致命”的问题——海外投资者只能买一手房，不能买二手房，因此只能做长期投资，同时新建房屋已经出现供不应求的局面。

在海外购房过程中，由于语言障碍以及对当地环境和法律的陌生使得购房者通常需要寻求当地房产经纪和律师的帮助。据本报记者了解，在澳洲买房通常经过以下流程。

首先，与房产经纪人一起看房，找到认为合适的房子后，先付大约5000澳元的定金，把房子定下来，一般可以持有一周左右。

在这一周的时间内，需要找到一位澳洲本地律师签合约，然后支付房款20%的首付，但其中的10%可以等到房子建好后才支付。房子建好后，购房者会收到提示信然后准备贷款，贷款一般最多可以达到80%。等到交房时，购房者需要和律师一起去进行验收。合格后，购房者需要支付剩下的10%首付，和已经提前准备好的贷款。

风险有哪些？

虽然海外房产投资有时会带来可观的收益，但由于缺乏对海外房产项目以及当地法律的了解，中国投资者在海外淘金的过程中可能会面临种种风险。

尤其近两年，随着欧元、日元等主要货币的大幅贬值，汇率风险凸显，汇率“吃掉”房产收益的现象时有发生，即使当地房价未跌，投资者购买的海外房产仍然出现贬值现象。

2013年初，以近400万人民币的价格在日本东京投资购买了一套房子的于女士对记者表示：“房子现在的估值大概是420万人民币，出租每个月有18万日元（约合人民币9288元）的收入。”但她表示，“2013年购房时，1元人民币可兑14日元，现在已经变成将近20日元了，日元贬值约40%，这样算算，房子可能还亏了。”

张淑霞对记者表示，虽然国外购房首付比例以及整体的贷款利率比国内低，但国外贷款审核较为严格，法律繁琐，对投资者信用记录尤为重视。

以英国为例，虽然当地的贷款利率很低，但要求中国投资者必须提供在中国的纳税记录，纳税记录需要与贷款额度相比配，因此把很多投资者挡在门外。

此外，北京理工大学房地产研究所所长周毕文认为，持有房屋的成本也是海外置业不可忽视的一个重要因素。“美国等地区要收房产税，德国、新加坡等地对房屋空置也有限制，会产生空置税等一些额外的费用。”