德国媒体《明镜》网站11日报道称，德国大型城市房价在4年内上涨超过三分之一。这引发人们对房地产市场过热的担忧。分析指出，即使房价继续上涨，德国房地产市场也不存在过热风险。

德国经济研究院数据显示，2010年至2014年期间德国大型城市房价粗暴上涨，其中慕尼黑上涨47%，柏林上涨41%，汉堡上涨39%。报道指出，这只是这些城市的平均上涨水平，一些区域的房价涨幅相当惊人。

房价如此上涨，自然引发了人们对德国房地产市场过热的担忧。然而，对此进行的一系列调查一致表明，即使存在过热可能，也只是在于那些特别热门的区域，比如慕尼黑或者汉堡的一些区域。德国大部分地区的房地产市场都处于正常发展轨道，就连银行的房屋贷款也不存在太大风险。

德国经济研究院对房地产市场进行的调查也不例外地得出同样的结果。德国经济研究院认为，目前德国房地产市场不存在泡沫，而且即使未来房价继续上涨，也不存在投机泡沫。

德国经济研究院如何得到这样的结果呢？据了解，他们首先基于所谓的住宅用户成本法，对购房成本和租房成本进行比较，同时考虑很多其它影响因素，比如房贷利率、由于购房损失的其它可能投资的利率以及房地产价值走势等。

德国经济研究院认为，2008年德国95%地区租房住比较划算。2014年，仅在米斯巴赫、罗森海姆等州市仍然还是租房比较合算，但租房的成本优势不到10%。成本优势向购房转移的原因主要在于低利率水平。低利率对于贷款融资特别有利。

德国经济研究院分析指出，即使欧洲央行改变当前利率政策，也不会改变这个趋势。例如，利率上升一个百分点，也仅在德国400多个州市中的35个州 市，购房成本比租房成本高出10%以上。受到影响比较大的也只是经济繁荣的巴伐利亚州。在210个州市，在利率上涨1个百分点的情况下，购房成本和租房成 本差别不超过10%。而在157个州市，购房成本比租房成本甚至低10%以上。

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