笔者新春期间去了北海道旅游，到二世古滑雪是主要目的，顺道看看当地的经济及地产，在疫情复常中的情况。首先谈谈札幌，作为北海道的最大城市，市区都是高楼大厦，但经济似乎仍是欠佳，尤其在地产方面，大街上见到不少出售新楼的广告，大部份新落成的大厦更是十室九空，最令笔者惊讶的是，其中一幢物业位于狸小路的核心市区，位置近商业区，销路应该有保证，但其广告表示可提供零首期，可见求售心切，1房单位约400呎售价2,680万日元，约为160万港元，700呎的两房单位售价为4,640万日元，大约280万港元，呎价大约4,000港元，以香港的标准简直是超笋价！按揭利率也只是0.7%，可供40年，而租金回报大约是售价的2%左右，札幌的地产市道似乎麻麻。 参观完物业，笔者更去光顾每次都必去的The Fruitscake Factory，竟然发现其在大通公园的分店已经结业，这店笔者已经光顾了十多年，真是可惜！笔者也发现在旅游区内，例如狸小路，不少商店也关门大吉！疫情对主力做旅客生意的店铺，打击跟香港也不惶多让，似乎复常之路还是需要时间！ 当笔者到达二世古，情景就截然不同，旅客把二世古的主要滑雪地Hirafu挤得水泄不通，餐厅一晚可以接待三轮客人，可见其热闹程度！从笔者观察所见，旅客的一半是欧美人士，主要来自美国、加拿大及澳洲，另一半是华人面孔，有香港、台湾、泰国及韩国人，也有小量印度人，改变了以往国内人特别多的情况。原以为会没有以往般挤迫，但事实并非如此，来自世界其他地方的旅客也填补了国内人士的位置。 在二世古可以完全行用英语沟通，连口罩也很少人戴上，餐厅食品也很西化，外国人在日本旅行遇到的困难，二世古通通没有，难怪他们到此特别有兴致！当然，二世古的雪量及质素，也是数一数二，可说是日本雪场的表表者，旅客由世界各地涌入，不愁旅客生意。笔者也发现当地的物业价格，在疫情期间也没有下跌，优质的土地价格仍然继续上升，雪道附近也有不少全新的酒店及公寓落成，价格也相当惊人，以一个可以Ski-In及Ski- Out的一房全新公寓计算，动辄需要500-600万港元，只有400-500呎，呎价超过$10,000，甚至可以高达$15,000。相对来说，排屋或独幢屋的价格较合理，以一个2,000呎土地上盖面积1,500呎的两层木屋，三房间隔为例，售价也在700-800万港元左右。由于落成量越来越多，笔者担心其交通配套将会出现问题，道路不足令塞车问题越来越严重。 位置方便的物业，将会较具优势，选择位置变得更重要，大家若要投资二世古，务必要多加留意，若能亲身视察，更能安心置业。
上星期笔者看到信报的社评「辣招税适可而止，主力墙莫轻拆」，文章中指出楼市是支柱产业，等如物业的「主力墙」，一旦让其「凌迟式」崩毁，有机会重演香港1998年至2003年的危机。 大家都知道房地产有很长的产业链，除了直接涉及地产代理、建筑、装修、家具，间接影响银行、律师行等等众多行业，楼价下跌也会带来财富效应，令消费减少。笔者认识不少饮食业老板，也在叫苦连天！银行为了竞争，按揭回赠不断提升，部份更创新高至3%，部份银行则提供大湾区港币按揭，可见生意难做。单看唯一上市代理的业绩，去年已经亏蚀了5亿元，是过去5年盈利的总和，今年首季成绩好转，全港有近13,000宗二手成交，平均每月近4,000宗，比去年第4季平均只有约2,500宗上升了60%，不过踏入4月份，成交又显著回落，估计5月份二手总成交会跌破3,000宗以下。至于传统十个大型屋苑在5月只有94宗成交，过往成交大户沙田第一城5月只有6宗成交，大部份代理相信又回复亏蚀状态，更严重的是这也只是冰山一角，其他相关行业也在面对艰难岁月！ 笔者从前线了解到，不少业主是有能力、有需要换楼的，问题是在「辣招」下变得困难重重。换楼业主若选择先买入新物业进行装修，搬入后才卖出现住物业，在交接上是最方便的，问题是要先付巨额首期外（五成至六成楼价），还要先付15%的「辣招税」，待卖出旧物业才可以退回。 15%税加上首期，绝对不是一个小数目，即使换楼业主有能力负担，银行又会否提供按揭？要通过两个物业一齐供款的压力测试谈何容易，结果只能被迫选择先卖后买，但当楼市淡静，沽出物业已经不容易，又当大家都一齐先沽后买形成沽售压力，令楼价进一步下跌，恶性循环一旦形成，神仙也难救！ 刚好在同一天的信报头版头条，新闻是「内地振经济，研放宽买楼助购车」，内地首季经济明显回升，主要受防疫措施放宽影响，踏入4月后却显著放慢。市场有憧憬中央会加码救楼市，以振经济。在房屋是用来住不是用来炒的框架下，也要想办法为楼市加入动力，否则经济在欠缺「主力墙」下，随时有倒塌危机，经济就更难有起色！ 香港比内地幸运，只要政府检讨一下「辣招」。实施了十多年的「需求管理措施」是一种特效药，固然能够控制短炒投机，防止外来的抢购潮，但也有后遗症，一旦长期服用令物业市场变成一潭死水，经济只会更雪上加霜，也违反当初立例的原意。冀望政府及早行动，检讨及取消不合时宜的「辣招」，令经济重获活力！
最近，笔者参加了一个经济学会主办的讲座，主要是从经济学理论去分析香港的房地产问题，当然也邀请了政府高官讲解香港政府的房屋政策。 席间，一位来自房屋局的高级官员透露，香港政府已经为接下来十年的公共住房项目成功找到了充足的土地资源。他对于未来公共住房能够满足需求持乐观态度，这一消息为长期以来困扰大家的公屋短缺问题带来了一线希望，让在场的人感到一丝欣慰。 但是，有一位经济学教授却提出“增加公务数量，解决不了劏房问题”，引起了现场听众的高度关注和讨论。 他通过重新整理和分析2006年至2021年间的公屋数据，发现公屋单位的数量由2006年的692,160户，增加至2021年的818,280户，净增长了126,120个单位。 虽然住户的收入上限也随着时间不断增高，但2006年，符合收入上限的户数为536,180，跟2021年的521,840户，相差只有14,340户。 但超出上限的户数则由2006年的155,980 大大增加至2021年的296,800户，净增加了140,820户。换句话在2006年至2021年的15年间，增加公共房屋的单位完全被富户居住。 背后原因，公屋的租户收入随着时间而上升，但公屋的富户租金却完全脱节。 以4人公屋为例子，申请人的入息上限是$30,950，但一旦入住公屋后，收入要达到$55,841才是富户，只需要支付少量的额外租金，直至家庭收入超过$154,750，才需要搬出公屋单位。 但根据2023年第3季政府资料，月入超过$10万的公屋家庭，仍然有226,600个，富户长期占用公屋已经是常识。 所以教授进一步说明，这令劏房户无法迁入公屋，令富户迁出公屋才是解决劏房的最佳办法。 从常识出发，我们知道建设公共住房单元不仅耗费巨大资源，而且过程漫长。相比之下，通过富户搬出，能迅速为等待公屋的人群，包括众多劏房居民，释放出将近30万个住房单位。这种做法直接针对了问题的核心，避免了因富户占据公屋资源而导致的效率降低。 笔者发现，最近在居二市场，使用绿表购买公屋户的买家数量逐渐增多。与此同时，前线同事也反映，由于房屋署最近加强了对富户政策的执行力度。 笔者期望政府能够进一步审查富户的租金制度，增加他们搬离公屋的动力。另一方面，政府也应该加强执法力度，打击虚报和漏报情况。相信通过这些措施，香港的劏房问题将迎刃而解。
自从香港的防疫措施改为”0+3”之后，不少亲朋戚友都去外地旅游。笔者也跟朋友计划下年一齐前往西班牙。英航飞机旧、服务差，口碑一向一般，大家不想乘搭并不奇怪，惊讶的是国泰并非大家首选！首选竟然是卡塔尔（Qatar） 航空。尤其是它的商务座，在座位硬件等设备已达到国泰头等水平，食物及服务水平更胜国泰。虽然国泰是直航，但对友人的吸引力竟然远不及要转机的卡塔尔。 当然席间也有朋友反驳，去西班牙没有廉航，如果去东南亚或日本等航线，价钱平的廉航才是首选！朋友不是经济能力问题，而是觉得飞机带他到达目的地已足够，不欣赏也不需要其他额外服务，所以认为不值得为此付钞！ 另外，朋友也在讨论到哪些餐馆吃饭，有人提议米芝莲餐厅，也有人认为不值，普通酒楼就已经不错，因为根本吃不出当中的分别，何必额外花费呢！这又跟喝一支价值10万元的红酒，跟几千元的红酒一样，除了身份象征外，能否分别出当中不同也是关键！ 地产代理的吸客方法也有类似的争论，笔者一向相信真盘源的重要性，但也有圈内行家反驳笔者，认为假盘更能吸引客户，客户只求买到笋盘，其他都是次要！笔者认为假盘无疑能够获得更多接触客户的机会，但假盘令客户的体验很差，又失去了信任，生意很难做得成。不过，经过反覆讨论，真盘源对于买卖楼宇经验丰富的买家，更显其重要性，因为除了楼盘要笋之外，信任亦是买卖过程中重要的一环，有真盘源便不需浪费他的时间。但笔者也需承认，对于冇买楼经验的上车一族，未必人人都懂得当中的分别。不过遇到假盘，浪费了时间，更很有可能错失找到真正笋盘的机会，而且委托操守有问题的代理去处理人生的最大决定之一，当中的风险更大！ 当然，航空公司或餐厅都有其定位，回应客户不同的需求。而地产代理除了要有良好操守外，也必需为自己定位，为目标客户提供更贴心的增值服务，要客户明白你服务的优胜之处！例如，最近经济差，市场成交也大减，居屋买家是自住，成交影响最少，由于手续较繁复，因此笔者公司也制作不少居屋上车的锦囊，免费在网络上供有兴趣人仕下载, 为潜在客户提供价值, 生意机会自然来！
笔者最近到日本四国单车旅游，七年前已曾到访当地，今次旧地重游别有一番滋味在心头。我们走的路线是出名的岛波海道，在日本国内及国外也颇具盛名，是单车爱好者的热门胜地！今次笔者发现不少店铺都已结束营业，一条在大三岛的旅客街，原来有30间铺，只余下两间继续经营，其余的都已关门大吉！即使在今治市大街上，情况也差不多，相信在疫情下挨不过去，就算现在游客重临，也无法重新营业！令笔者回想在80年代，日本是多么繁荣先进，无论是歌曲、电影、衣着等等文化，都是引领潮流的先锋，日本生产的汽车及家电、半导体，也是打破天下无敌手，世界上不少企业都向日本企业取经。由80年代的黄金盛世，去到今天日本的萧条与凋零，只是40年间的事，令人不胜唏嘘。 相反，笔者上月也曾到访佛山，参观了一间装修公司，相信大家都曾有找师傅装修的经验，究竟装修师傅手工如何、会否偷工减料、能否准时起货等等，千头万绪都会令大家非常头痛。但佛山的装修公司为解决此问题，备有八万呎的展示厅，对每一个工序都有实体模型示范，例如墙身油漆会进行七次涂层，每一次的效果都会见到；强电流与弱电流交界的地方会贴上锡纸，每一项工序都可以具体让客户了解到，也为工序设订合格指标，例如墙身斜度必须少于2mm、90天必定完工，否则按天罚款；令人安心的是设有监察视频，客户可以24小时实时见到装修情况，装修公司员工也必须每天拍照汇报工作进度。透过以上种种统一化，标准化的流程，客户都可以安心委托他们进行装修。 回想香港，装修仍然是没有标准，想找到合心意的装修公司靠的是介绍及运气，没有创新的意念及突破的决心及毅力。不单是装修，正如笔者之前也曾撰文提及香港的地产代理模式50年不变，国内已经变完又再变，香港仍是原地踏步。 经济向前走，必须靠企业创新及突破，收入增加买楼能力自然强，楼价才能长远升值。香港要再度起飞，就必须以日本为戒，不思进步拥抱着过往的光辉，也只是近黄昏！
10月7日以来，以色利与巴勒斯坦再次发生冲突，自二次世界大战之后他们之间的斗争也是断断续续，从来没有停止过，只是在远方的香港要辨清事实究竟如何？到底谁是谁非？很多时也是难以分出对错！ 笔者幸运地在9月份到访以色利，有一位犹太籍的导游同行，因而对巴勒斯坦这片土地的历史有进一步的认识，也对犹太人的想法及取态有更深的体会！先从历史讲起，从犹太人的角度，他们是上帝的选民，整片巴勒斯坦土地也是上帝给予他们的，这些都记载在旧约圣经里。但从2000年前犹太人就被当时的罗马人驱逐出这片土地，被迫在世界各地流散，没有自己的国家及土地，而这片巴勒斯坦地区却成为阿拉伯人的家园。 自二次世界大战，犹太人被德国人屠杀，犹太复国主义兴起，犹太人也兴起回到此地重建以色列国土，自然与居住在此地的阿拉伯人发生冲突，联合国为了平息冲突推出所谓「两国方案」 ，将这片土地一分为二，以色列人口虽然占比不足20%，却被分配超过一半以上的土地，这安排自然不为巴方接受，从此战争不断。不过以色列有美国支持，拥有精良的武器，成功不断扩大以色列的控制范围，当今只余下加沙地带及约旦河西岸在阿拉伯人手中。在巴勒斯坦人眼中，这片土地他们已经居住了超过2000年，以色列不断在其土地上设立定居点，建立犹太人社区，是以色列的另类「殖民地」，也是不断在蚕食巴勒斯坦人的土地！ 今次控制加沙的哈玛斯对以色列发起袭击行动，源于2022年11月内塔尼亚胡再次当选以色列总理，他以强硬见称，在过去十多个月也加强了对加沙地带的骚扰及攻势，引起哈玛斯的不满，进行以暴易暴的报复及反击！笔者从导游口中得知，以色列人是很自负的，对此报复行动以牙还牙、血洗加沙的可能性非常高，但其他阿拉伯国家包括沙地、伊朗等等大国，自然会同情巴勒斯坦人的遭遇。 50年前的石油危机，也是因为以巴冲突引发全球石油恐慌，使油价疯狂上升。 以往美国国力如日中天时，尚有能力控制战局不至太失控，但当今美国对中东的影响力大不如前，以巴冲突进一步升级的机会颇大，石油价格难免会进一步升高，推高欧美国家的通胀率，利息的下降速度自然减慢，对全球经济复苏自然不利！不过美国已经要应付俄乌战争，若再加上中东战争的话，对围堵中国的策略很不利，中国的前景却可以看高一线。 话虽如此，笔者也希望以巴冲突能够缓和，减少伤亡，事情未来发展如何值得大家留心！
关注日本房产的各位，一定在网上看到过“日本投资民宿都是坑”的文章或视频，看了一大圈，也没看明白到底是不是坑，因为点进去发现大家都在“普法”，而且普的法“参差不齐”，不知道听谁的好。 主要原因是我们看到的信息发布时间不一样，法律也在一直变动，而且带有销售性质，总会偏向某种形态，导致我们看到的信息总是很片面。如果您也关注日本民宿，2024年，请耐心看完本篇文章。 我们认为“买了房子，按照每晚的价格租出去”，这个就是“民宿”。实际这个概念在日本统称为“民泊サービス”（提供民宿服务），并且有三种法律的约束：《旅馆业法》、《国家战略特别区域法》、《住宅宿泊事业法》。根据三种法律取得的“营业执照”以及营业内容都是不同的，在具体说明有什么不同之前，我们先了解一下三种法律之间的关系，其实很简单，下面将按照法律出台的时间先后顺序为大家进行介绍。 1. 《旅游业法》 一开始日本只有1948年7月颁布的《旅馆业法》。《旅馆业法》的内容是： (1) 酒店经营：提供以洋式结构和设施为主要特点的场所来进行的经营活动。 (2) 旅馆经营：提供以和式结构和设施为主要特点的场所来进行的经营活动。这包括了位于车站附近的旅馆、温泉旅馆、观光旅馆以及料理旅馆。 (3) 简易宿所经营：提供多人共用住宿场所的结构和设施来进行的经营活动。例如，包括床位旅馆、山屋、滑雪小屋、青年旅舍，还有胶囊旅馆等。（我们通常指的“民宿”获取的是这类。） (4)下宿经营：以一个月以上的时间段为单位来提供住宿服务的经营活动。在2018年（1）酒店经营和（2）旅馆经营的类别合并为酒店·旅馆经营类。可以看得出不是我们拿私人住宅改一改就挂到网上，而非常正经的经营。相应这个许可是三种许可中最难申请的，对住宅的地域种类、面积、消防等等有很多限制，当然门槛高了，利润也是最高的。 2. 《国家战略特别区域法》 随着日本“观光立国”政策的推行，赴日外国游客人数连创新高，导致我们刚刚提到的旅馆、酒店等住宿供不应求，一些靠近滑雪场、海水浴场等游乐设施的农家或者渔家腾出自己的空房间供客人居住，第一代民宿就是在这样具有浓厚兼营性质的特征下兴办起来了。与客人共用走廊、洗澡间、洗手间等，是农家、渔家在本业以外兼营的一种额外收入来源。 1948年颁布的《旅馆业法》对经营性质的住宿在很多方面还是有要求的，而大多数我们提到的“民宿”是不符合旅馆业法的。日本政府2013年4月 颁布《国家战略特别区域法》，2016年首次在东京大田区实施，根据《国家战略特别区域法》，有些特别区域可以不受《旅馆业法》的监管，可以说是对特区内的民宿获得营业许可放松了限制。根据今年政府调查数据、正在实施《国家战略特别区域法》经营着的民宿有：東京都大田区、千叶市、新潟市、北九州市、大阪府、大阪市、八尾市、寝屋川市。 虽说放宽了获取经营许可的一些要求，可是特区民宿在各个特区内有不同的限制，例如大阪规定只能接待3天2晚连住的客人，不符合这个要求的客人就无法接待，无疑将受众缩小了，必然会产生损失。 3. 《住宅宿泊事业法》 后来随着Airbnb进入日本市场，私人住宅进行营业的情况越来越多，渐渐地，由于文化不同，成长环境不同，外国游客的一些行为也严重影响了当地居民的生活，甚至因此产生了许多矛盾纠纷。 为了确保安全、卫生以及防止噪音和垃圾乱扔等情况的发生给邻居造成困扰，2017年6月日本又紧急出台《住宅宿泊事业法》，也就是我们常说的“民泊新法”，此时法律要求符合条件的民宿“只能经营180天”，特区民宿除外。 2017年还好，因为我们会发现到这个时间为止，大家都挺无所谓的，一直到2018年6月15日的法律修正使无许可经营的罚款从之前的3万日元提高到最高100万日元。这下大家可慌了，不是闹着玩了，于是“投资日本民宿都是坑”的声音此起彼伏... > 综上所述，在日本，提供民泊服务需要根据三种法律：旅館業法、民泊新法或特区民泊法中的其中一种获得许可或认定。然而，每种法规都有其自己的限制： 旅館业法：在住宅专用地区无法经营民泊业务，因为该法规主要适用于商业地区的旅馆业。 民泊新法：虽然允许在住宅专用地区经营民泊业务，但存在每年最多180天的经营日数上限。 特区民泊：虽然解除了住宅专用地区的限制，但特区民泊的适用地区相对较少，不适用于所有地方，且每个特区有自己不同的限制。 那么三种法律今天就介绍到这儿了，可能有点隔靴搔痒的意思，但毕竟做生意前，了解行业相关背景和法条是有必要的，下篇将详细从限制、获利两方面来对比这三种法律下经营“民宿”的具体差别，请持续关注～ 本文由株式会社优创提供。 想要在日本找房子？株式会社优创 会是你的最佳好帮手！ 优创是一家充满活力的新型房地产公司，成立于 2018 年。其业务包括买卖、租赁和管理，以及酒店和住宅的运营和管理，主要分布在东京、大阪和京都、另外公司还可办理设立公司和各项签证的咨询业务。 优创的一大特色是可以用日语、中文和英语提供指导。为中国人提供支持，让客户能够安心地寻找房地产。优创自创业以来，在与众多客户的接触中，最重视的就是 "客户的声音高于一切"，优创将本着这一基本立场，在开展企业活动的同时，迅速把握时代的变化。为您在海外投资的道路上提供更多有利的价值。 现在赶快联系优创，早日找到适合你的房产，联系电话: 070-1845-1446！
上篇介绍了想要在日本经营民宿有三种法律的约束：《旅馆业法》、《国家战略特别区域法》、《住宅宿泊事业法》以及三种法律之间的关系。 2024最新日本民宿指南！（上）为什么都说在日本做民宿是坑？ 接下来将从限制、获利两方面来对比这三种法律下经营“民宿”的具体差别。 1. 《旅馆业法》 《旅馆业法》是日本最早最传统的关于“经营住宿设施”的法律，其中可经营的形态有三种：(1) 酒店·旅馆经营（2）简易宿所经营（3）下宿经营。 我们做“民宿”申请的是符合《旅馆业法》的“（2）简易宿所经营”。一般来说，“简易宿所”是指多人合用的住宿。具体适用于民宿、胶囊旅馆、运动训练营、山间小屋、滑雪小屋等。 有以下几个特点： 1、对住宿天数和营业天数没有限制 2、申请许可是三种类型中最困难的 3、不能在“住宅专用区”经营 4、必须符合《建筑基准法》中对酒店·旅馆的规定 5、最小占地面积平均3.3㎡/人 以下人群适合申请该类许可： 1、想把空房子利用起来盈利 2、希望在“民宿”事业上有高收益 与《国家战略特别区域法》、《住宅宿泊事业法》允许的“民宿”形态相比，符合旅馆业法的“简易宿所经营”是堂堂正正的经营生意，入住天数没有限制，可以在各大住宿网站上传房源，更大范围吸引顾客。 缺点是比其他两种法律规定下的民宿经营更难获得许可。除了需要满足《旅馆业法》，还要符合《都市计画法》、《建筑基准法》、《消防法》的要求。申请之前要与当地有关部门进行咨询，准备相应的材料，有些地区还需要跟周围邻居开说明会，在经营场所周围设置“帐场”等等。 当然，这些看起来非常繁复的手续，请行政书士就可以办理。不过需要注意的是，购买房产之前要请专业人士判定该房产能否申请“简易宿所经营”牌照。如果物件本身不符合要求，那么请谁来进行申请都是不行的。 2. 《国家战略特别区域法》 “国家战略特别区域”类似于日本的经济特区，在政府认定的经济特区中，可以不受《旅馆业法》限制，但是需要符合当地政府的要求，具体每个特区的要求都不同。 有以下几个特点： 1、只能在特区内经营 2、认证过程花费的时间和费用较少 3、接待的客人最短停留时间需要在2晚或以上 4、单间面积25㎡以上 5、主人和客人不能共用空间 6、紧急情况下，可以用外语应对客人的需求 7、需要有浴室、厨房等盥洗设施 以下人群适合申请该类认定： 1、希望减少认证程序和成本 2、想经营民宿，但没那么在意营业天数 3、想要稳定的收入 与《旅馆业法》相比，更容易获得许可，但是可以接待的客人类型有限，事前做好市场调研是非常有必要的。 3. 《住宅宿泊事业法》 《住宅宿泊事业法》的出台是对“经营民宿”进行了进一步的规定，既不符合《旅馆业法》，也不符合《国家战略特别区域法》，但还想将自己的住宅作为“民宿”盈利的情况下，根据新法律，只需在网上提交规定的文件即可轻松开展“民宿”业务，并且在“住宅专用区”也可以经营，但每年营业天数限制为180天，无法一直作为经营场所使用。另外，如果房产所有者房东不在的情况下，必须将房屋管理工作委托给专业管理公司。 有以下几个特点： 1、一年最多只能运行180天 2、申请手续最简单 3、如果房东不在，这项工作必须托付给专业管理公司 4、可在“住宅专用区”经营 5、最小占地面积平均3.3㎡/人 以下人群适合申请该类许可： 1、偶尔想把空房子租出去 2、简单地尝试民宿经营 与《旅馆业法》、《国家战略特别区域法》允许的“民宿”形态相比，申请许可的手续是最为简单，但是一年中只能营业180天。 以上三种法律下的民宿特点可总结如下： 整体看下来，如果是想靠经营民宿获得一份可观的收入，那么做《旅馆业法》规定下的民宿是最佳选择，这也是比较适合经营管理签证的经营形态。如果刚好在日本特区内，又想省钱省力，对盈利没有高要求，那么做《国家特别战略区域法》规定下的民宿是最佳选择。如果不靠经营民宿为生，只是感兴趣以及刚好通过这项事业获得一份额外的收益，希望简简单单在网上申请就可以进行经营的话，《住宅宿泊事业法》是最佳选择。 本文由株式会社优创提供。 想要在日本找房子？株式会社优创 会是你的最佳好帮手！ 优创是一家充满活力的新型房地产公司，成立于 2018 年。其业务包括买卖、租赁和管理，以及酒店和住宅的运营和管理，主要分布在东京、大阪和京都、另外公司还可办理设立公司和各项签证的咨询业务。 优创的一大特色是可以用日语、中文和英语提供指导。为中国人提供支持，让客户能够安心地寻找房地产。优创自创业以来，在与众多客户的接触中，最重视的就是 "客户的声音高于一切"，优创将本着这一基本立场，在开展企业活动的同时，迅速把握时代的变化。为您在海外投资的道路上提供更多有利的价值。 现在赶快联系优创，早日找到适合你的房产，联系电话: 070-1845-1446！
阿联酋，坐落于阿拉伯半岛东南部，以其蓬勃发展的经济、奢华的生活方式和多元文化的社会而闻名。近年来，该国已成为吸引外国投资者和企业家的热门目的地。 得天独厚的地理位置、完善的基础设施、稳定的政治环境以及一系列的优惠政策，使阿联酋成为全球资产配置的理想目的地。 为了进一步促进经济增长和多元化，阿联酋推出了多项投资者签证计划，为符合条件的海外人士提供获得居留权的机会。 1. 房地产投资者签证 阿联酋的房地产投资者签证允许外国投资者通过投资阿联酋房地产获得居留权。购买的房产类型可以包括住宅、商业或其他类型。 此类型签证主要分为两种类型： 房地产投资最低金额 可续约次数 2年房地产投资者签证 75万迪拉姆（约150万人民币） 可以续约两次，每次续签两年 5年房地产投资者签证 200万迪拉姆（约400万人民币） 可以续约一次，续签后可获得三年居留权 需要注意的是，投资者必须投资位于阿联酋境内已竣工的住宅物业，并支付至少50%的房产款项或全额支付。 2. 黄金投资者签证 投资者可以通过投资基金或公司的公开投资获得黄金居留权，该渠道包括： 将多达200万迪拉姆（约400万人民币）存入认证的投资基金。 拥有价值200万迪拉姆（约400万人民币）的阿联酋公司或公司股份。 拥有一家每年缴纳税款不少于25万迪拉姆（约49万人民币）的阿联酋公司。 拥有一家阿联酋公司的股份，但持股比例不得低于该公司每年缴纳的税款总额，至少25万迪拉姆（约49万人民币）。 需要注意的是，你必须要证明用于进行合格投资的资本完全属于自己，而不是来自借贷或抵押。 阿联酋投资者签证的资格要求 年满21岁以上 拥有有效护照 无犯罪记录 具备足够的资金来支持自己和家人在阿联酋生活 投资符合条件的资产 必须在阿联酋拥有至少一年有效的健康保险，并且可以续保 家庭成员的资格要求 这两种签证允许申请人将家庭成员纳入申请，其中包括： 配偶 子女（不限年龄） 父母 兄弟姐妹 （适用于学生类别下的申请人，前提是这些兄弟姐妹是学生父母的受抚养家属并且在阿联酋居住） 阿联酋居留权所需文件 所需的文件将根据申请人的具体情况和所属的具体申请类别而有所不同。但，以下这些文件是基本上所有申请人都需自备的必要文件： 有效的护照复印本（有效期不能低于6个月） 近期拍摄的白底护照照片 主申请人以及其一起申请签证的所有家庭有效健康保险 证明家庭关系的文件，例如：孩子的出生证明和配偶的婚姻契约证件 阿联酋投资者签证为有意在阿联酋投资和生活的海外人士提供了一个具有吸引力的选择。通过该计划，投资者可以获得居留权，享受阿联酋提供的各种便利和优势，并为其家庭创造一个充满活力的未来。
作为东南亚最后一个张开双臂欢迎外国投资者的边疆国家，柬埔寨在未来十年必将成为房地产买家的首选目的地。柬埔寨是世界上经济增长最快的国家之一，精明的投资者只要有一定的风险承受能力，就能在这个不断增长的市场中获得丰厚的收益。 外国人可以在柬埔寨拥有房产，但有一定的限制。因此，在您踏足柬埔寨的房地产市场之前，您必须了解所有权的规定，以及可以购买什么样的房产。 外籍人在柬埔寨的房产所有权 法律不允许外国公民在柬埔寨拥有永久产权的土地。 根据2010年《所有权规定法》，外国公民可以对某些财产享有所有权。然而，这些权利仅限于已获得“分契式产权”的建筑物，只有新建成的公寓楼才有这种权利。外国人可以完全拥有共有建筑物中第二层及以上的私人单位，但最多只能拥有任何一栋公寓楼总单位的70%。 土地产权分类 目前，柬埔寨有四种类型的土地所有权。 1. 硬产权 硬产权备受官方承认，因此是柬埔寨最有力的财产所有权形式，被认为是柬埔寨土地所有权的首选。 硬产权是由国家土地管理和规划办公室提供的所有权证书。它包含了详细的信息，已经得到了国家土地管理、城市规划和建设部的正式认可和认证。 办理硬产权过户大约需要4到6周的时间，并需要缴纳4%的转让税。 2. 软产权 软产权是柬埔寨最常见的土地产权，城市中约有70%的房地产拥有软产权，而农村地区则高达80%。 它是由地方政府承认的房产所有权。软产权由当地的乡镇或地区提供，不在国家一级注册，但仍被认为是一种占有状态。地方当局通常可以在5至10个工作日内颁发软产权。 然而，软产权的所有权可能会受到第三方的质疑，并可能会引起诉讼。大多数新的大型开发项目都是以硬产权进行交易的，因为这被认为是柬埔寨最持久的土地产权。 此外，政府正在有计划地将所有软产权转为硬产权。 优点 缺点 硬产权 国家一级认证 4%的转让税 越来越多的外国人可以使用 更佳的保护，能提供更多关于过去所有权的信息 软产权 更快、更简单的转让过程 无法获得抵押贷款 广受青睐，最常用 3. LMAP产权 土地经营管理项目（Land Management and Administration Project, LMAP）产权是柬埔寨最现代化、最安全、最透明的硬产权形式。 2002年，经政府批准，世界银行首次在柬埔寨推出土地管理和行政项目。其既定目标是通过登记和发放产权，提高土地使用权的安全性。土地管理部是这一进程的主要执行机构。 LMAP产权优化了传统的硬产权，增加硬产权所缺乏的GPS定位信息。这些地理标记点清楚地界定了财产边界的坐标，避免了任何土地纠纷的漏洞。 LMAP产权也往往因为其可靠性而给业主带来更高的价值。 申请LMAP产权需要直接与土地管理部和其他相关官员沟通，这是因为LMAP受到国家层面的认可。对于已经勘测过的房产，获得LMAP产权通常需要6至12个月的时间。 4. 分契式产权 2009年，柬埔寨引入了分契式产权，允许外国公民完全拥有柬埔寨共有建筑物中的私人单位，以刺激外国人对当地房地产市场的投资。 分契式产权指的是共同拥有的建筑物中个人单位的所有权证书。建筑空间包括由个人业主独享的私人单元和其他共同拥有的空间（休息室、游泳池和健身房等设施）。如前所述，分契式产权允许外国人拥有高达70%的共有建筑物，但前提是外国人购买的是第二层或以上的房产。 为了在购买前验证分契式产权的合法性，买家应该检查开发商的硬产权和总体发展规划，并与各部委交叉检查这些文件。通过这些文件，购房者可以获得业主、物业和产权分类的关键信息。 在柬埔寨购买土地或有地房产 虽然外国公民不允许直接拥有永久产权土地，但有几种方式可以让外国公民持有土地权益。 成立土地控股公司 成立一家法律认可的公司，51%的股份由柬埔寨公民拥有。这对外国投资者来说风险最小，但由于成立公司的成本较高，一般只适用于高价值的豪宅。同样重要的是，任何土地控股公司都需要缴纳利润税。 长期租赁 长期租赁允许拥有开发土地和获得建筑许可的所有必要权利。由于最近的一项法律修改，租赁期的上限为50年，并可再延长50年。值得一提的是，如果土地为国家所有，最长租赁期为40年。这可以成为最终成立土地控股公司的重要垫脚石。 在与土地所有者签订任何租赁协议之前，最重要的事情之一是进行产权调查，以了解谁拥有产权，以及是否有任何抵押权登记。 先获得柬埔寨国籍 如果外国人满足以下条件之一，政府将考虑其公民身份申请： 在柬埔寨居住至少7年，并能够熟练地操高棉语。 捐赠或投资330,000美元（约256万元人民币） 一旦获得公民身份，外国人就可以拥有自己名下的土地和房产。 相关文章：26年来首次！柬埔寨宣布将制定新移民法 通过本地人代买 以柬埔寨公民的名义购买途径简单，价格便宜，经常被投资者使用，但它忽略了宪法禁止外国人直接拥有财产的规定。因此，根据柬埔寨法律，提名结构不被承认。 有些公司提供专业服务，外国人可以在柬埔寨购买在售土地，但产权是以当地公民的名义持有。这些公司提供的服务是为了减少以朋友或配偶的名义持有土地的明显风险。由于缺乏监管，在选择这一方案时，建议进行高度的尽职调查。 更多【居外百科｜柬埔寨篇】干货内容： 为什么投资柬埔寨：国家概况 柬埔寨房产投资最强攻略：外国人产权与房产类型 柬埔寨那么穷，为什么物价高上天？ 作者：Zoe Chan 今年最后一波赚钱机会在哪里？ 如果您希望在相对安全的社会经济和地缘政治环境中获得合理的利润，那么柬埔寨可能是您的首选。 想在柬埔寨购买房产？请填写下方表格，与居外的专业房产顾问取得联系。
