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如何投资美国多单元住宅实现13%回报率 | 居外买家故事

美国多单元房产投资无论从资金流,还是投资回报率都备受投资者的青睐。尽管房产投资理论和分析的信息和文章屡见不鲜,但却缺少实例分析。以下就美国华人买家Zora(同时也是居外特约专栏作家)在2017年6月份购买、投资多单元房作为案例,和居外网读者分享和解析投资回报率的计算方式和本次投资过程中的投资心得: 投资概况 买家:Zora/美国华人 买房区域:康涅狄格州,布里斯托市 置业目的:投资 投资金额:7万美元(首付+养房费用) 买房类型:多单元房 户型:共3户,每户为3房1卫(110平米),共330平米 置业结果:成功投资,净现金回报率达13%   *备注:多单元房(Multifamily),是美国特有的住房的类型,从外表上看是一幢独立房,但建筑里面却包括了2-4个独立的单元(公寓),每个单元都同时入住一户家庭,为此能获得较高的租金收入,是最适合投资的房屋类型。 关于多单元房的投资优势,可参考“选择投资美国多单元住宅(multi-family)的五大原因”  点击查看居外网美国更多精品房源 这幢多单元房位于康涅狄格州布里斯托市(Bristol),面积近330平米,共有三个3房1卫的独立单元。周边设施比较成熟,5分钟步行到购物区域,靠近公交站,14 分钟步行距离到公园,高尔夫球场,网球场等设施。当地居民基本以工薪阶层(working class)为主,这也是这套房产的出租目标人群。按照当地目前的行情,每个单元的租金为900-1100美元/月左右。 一、房产投资回报率如何计算? 在计算这套多单元房的投资收益钱,先为大家介绍常见的计算投资回报率的计算方式:资产回报率(CAP RATE)、现金回报率(Cash on Cash Return)。 资产回报率CAP RATE : CAP RATE = 年净经营收入/地产的市场价格,也就是不考虑有贷款的条件下,一个投资地产所能产生收入与其价格的百分比。年净经营收入的计算方法是把年租金收入的总额,减去所有费用,包括地产税,保险,维修,房东所支付的水电费等。值得说明的是,银行还贷的月供本金和利息都不包括在内。 现金回报率Cash on Cash Return: 净现金收入/净现金投资。和CAP RATE 不同,现金回报率的计算更看中的是每年纯现金利润收入占购买房产时现金投入的比率。例如,房产价格为10万美元,首付款25%为25000 美元,如支付完贷款和房产经营费用以后,纯利润所得为每月300 美元,CASH ON CASH的回报为 ($300 *12/$25000)=14%。Cash on Cash Return 更是从现金流的角度来帮助投资人评估投资价值,并可以和股票市场或者其他投资方式作横向比较。 >>>美国置业百科:美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费 二、实例计算:布里斯托(Bristol)多单元房投资收益计算 1、买房主要支出 成交价格205,000 美元 首付金额:51,250美元(25%) 维修费用:12000 美元(在专业验房过程中,屋顶和其中一户的熔炉接近更换年龄,在和卖家商讨后,卖家给出10000 美金的折扣,作为买家的我们会出资进行修葺)  月贷款利息和本金:$847;年贷款利息和本金为$10,163.40 美元  2、每年养房费用(必须支付的养房和出租衍生费用)   维修费用10%:每月$326 ,每年3912美元。 空置期分摊(vacancy rate 10%):每月326,每年3912美元。 备注:10%的空置率是一个比较保守的数字,康州的冬天比较长,如果房屋在冬天空置,招租的时间可能会较长。10%低于当地的房屋空置率的平局值,大部分投资人用5%-10%空置率来做回报率的计算 专业物业管理费用10%:每年3912美元 备注:业主如果居住在外市,或者没有时间亲自管理,可以雇佣专业的物业公司负责招租,维修,接通业租户电话等,一般费用在租金的10%左右。我和我的合作伙伴短期内会自己管理该房产,但1-2年后计划由物业公司接手管理,所以在计算回报率时考虑到10%的物业管理费对我们很重要。 房产地税:4700 美元/年 水费:150 美元/月,1800 美元/年(根据房产的建筑结构,不是所有的房产水费多有房东支付) 房产保险:2332 美元/年 总费用支出= $20568 美元 3、每年租金收入 年房租收入为$39,120 美元(月房租收入$3,260*12) 为此,本套多单元房的资产回报率与现金回报率计算如下: 资产回报率=(年房租总收入- 费用支出)/ 房产购买价=($39,120 -$20,568)/$205,000=9% 现金回报率=年净利润回报(年房租总收入-费用支出-年房贷利息和本金)/现金投资(首付金额+维修费用) = ($39,120 -$20568-$10,163.40)/ ($51,250.00+$12,000)=13% 注意:如果大家无法在美国拿到贷款,现金支付购买的话,CAP RATE的计算方式没有变化。但是CASH ON CASH 回报率的计算就会和以上的计算不同。 三、投资心得:避开热门区域、找个好经纪 美国每个区域在做房产投资的选择上都有其特殊性。对该房产购买时所考虑的因素,未必适用于美国所有其他城市和地区,需要说明的几点是:  选择适合的投资区域 美国热门的房地产市场例如洛杉矶和纽约,房产在过去几年中价格上升迅速,尽管租金也在上升,但是这些城市的CAP RATE 会远远低于9%。 例如圣地亚哥地区2017年第一季度平局CAP RATE 只有4%。 与之相比,康涅狄格州比邻纽约和波士顿,最近一两年才开始被中国投资人所了解,是一个投资门槛低,回报较好的市场,能以更少的现金投入获得不错的现金回报,更适合普通投资者。 选个称职的经纪人真的很重要 选择对的房地产经纪人对于投资者来说可以起到事半功倍的效果。我们的房地产经纪人不仅给我们提供了准确的房产税费用,保险和水费的预估信息,帮助我们做更准确的回报率计算。更主要的是给了我们提供了当地房地产律师,专业验房公司,物业管理公司等推荐。并且还在和卖家的经纪人协商价格时给出了有建设性的建议,让我们在验房后由拿到了优惠。尤其对中国的投资人来说,找到有经验的美国当地房地产经纪人尤为重要。    看完以上故事,如果你也有过在海外买房、投资的经历,无论成功与否,都欢迎来信与居外网读者、乃至所有中文买家分享。欢迎来信至editorial@juwai.com了解细节。   撰稿:Zora 排版:Shelly Du 责编:Vincent  Xie  

移民希腊买房

希腊是一个可以购房移民的国家,很多人为了获得欧洲的绿卡,都会选择能够实现购房移民的国家进行投资。购买希腊的房产实现移民是有门槛要求的,海外人士购买希腊房产的金额必须在25万欧元及以上,房产购买完成后就可以获得对应签证,同时还可以办理五年的永居卡。当然也存在一些弊端,购买的房产和绿卡绑定在一起,如果出售房产,绿卡也会被取消,购房人士在希腊享受的社会福利也是有限的。 希腊购房移民的具体流程: 1、申请购房移民项目,必须达到申请条件。申请人的年龄必须在18周岁以上,并且有足够的能力在希腊购买房产。 2、购买希腊的房产金额必须在25万欧元以上,最好是全款支付。 3、申请人在本国和他国没有任何犯罪的记录,同时还要提供有效期内的签证、护照、指定地方的体检和全家医疗保险。 4、提交申请等待评估结果,然后进行签约。在办理的过程中有实地考察房产情况的时间。 5、确定房产没有问题后。联系律师办理房产交易合同上的相关事宜,同时需要开通希腊银行账户和支付定金。 6、办理好相关手续之后,就可以把剩余款项支付完,然后去办理相关签证的手续。需要注意的是,还需要缴纳对应的税费。 7、最后是提交移民申请,一般30天-60天就能够获得居留权。 根据相关信息可知,希腊购房移民的门槛可能会由之前的25万欧元变为30万欧元。希腊在政策的影响下,这几年主力城市中心区域的房产价格在不断上涨,预计以后还会持续上升。希腊购房移民政策有好有坏,是否选择办理主要看自身需求。以上就是有关购房移民希腊的具体内容。

塞浦路斯移民的条件

塞浦路斯移民的条件:1、申请者的年龄必须达到18周岁及以上,并且没有任何犯罪的记录。2、要在塞浦路斯购买价值30万欧元及以上的房产,房产必须获得当局的认可且通过审核才能申请。3、个人名下或者配偶名下要有30万欧元的资产证明,并且提供相关的证明文件,比如存款、房产或者其他等等。4、申请者首次进入塞浦路斯需要开通当地的银行账户,且需要存入3万欧元的生活保证金。 投资移民塞浦路斯的优势: 1、申请移民塞浦路斯的审理速度比较快,只需要半年或者十个月的时间就能获得永居的身份。 2、和其他国家相比,投资塞浦路斯的额度比较低,并且房产投资非常的稳定,没有太大的风险。 3、进行审核是不需要提供商业背景和资金的来源证明。 4、持有塞浦路斯的的签证之后能够畅游世界。 5、一个人申请塞浦路斯的签证,全家都能够享受相关的福利。 6、塞浦路斯的环境非常适合生活,并且该国家是出名的避税天堂,很多国内企业都在这里注册公司。 对于在中东地区、欧洲或者非洲有贸易来往的商人来说,获得塞浦路斯的永居身份办理工作是非常方便的。如果想在较短时间内快速获得移民身份,并且能够畅游欧洲,移民塞浦路斯是较好的选择。如果想投资海外的房产来获取移民的身份,或者拓展海外房产投资的门路,塞浦路斯也是很不错的选择。想享受高品质的生活,想为子女提供较好的教育,也可以选择塞浦路斯。 以上就是有关移民塞浦路斯的相关内容。从投资、移民方面的优势来看,该国家是最快速也是最稳定的选择。其他国家虽然也可以,但是变动比较大。

澳洲买房移民可以吗

海外人士可以在澳洲购买房产,但是不能通过购买房产实现移民。澳洲针对海外人士购买房产和移民是不同的政策,所以不要把两者混淆。欧洲有一些国家能够通过投资一定金额的房产,来获得有关国家的签证从而实现移民,比如葡萄牙、希腊、塞浦路斯等等。海外人士在澳洲购买房产对移民澳洲有一定帮助,其主要作用体现在移民申请者的资产证明上。 海外人士想要在澳洲购买房产,但又没有任何身份,那么在购房时需要申请澳洲的FIRB,通过之后只能购买澳洲的新房,所以在澳洲购房需要对它的条件、政策、市场等各方面进行详细的了解。海外人士满足在澳洲购房的条件之后,可以找房产经纪人帮助看房以及参与到你不了解的流程中区。海外人士在澳洲购房虽然可以贷款,但是额度不多且首付比例较高。 如果海外人士想要移民澳洲,可以了解澳洲的移民项目。澳洲移民主要有投资移民、技术移民、创业移民、企业家移民等等,有关移民还有很多优惠福利,申请时可以根据满足自身需求的选择进行。大多数人申请都会优先考虑188A创业移民。 澳洲188A创业移民申请的条件: 1、申请人的年龄必须在55周岁以下,随行子女的年龄必须在23周岁以下。 2、夫妻名下的净资产不能够低于80万澳元。 3、在过去的四个财年中必须有两个财年,公司的营业额不能够低于50万澳币。 4、在过去的四个财年中必须有两个财年,夫妻共同持有的股份不能够低于30%,上市公司的股份不能够低于10%。 5、申请时商业甄选的分数不能够低于65分。 以上就是有关在澳洲购房能够实现移民的具体相关内容。

购买加拿大房产能移民吗?

导语:海外人士在加拿大购买房产已经成为一种常态,但很多人购买之前很容易混淆一个概念,那就是在加拿大购买房产后=可以移民加拿大。海外人士可以在加拿大购买房产,海外人士可以移民加拿大,两者都可以实现,但不能同时实现。海外人士想要移民加拿大,最有效的途径就是申请移民项目,加拿大移民项目多种多样,总有适合你的。 加拿大这几年房产市场的利好发展吸引了很多海外投资者,再加上加拿大政府各项政策的优惠,让投资的人数更是络绎不绝。想要投资购买加拿大的房产,可以把联系方式留在下方,或者直接和我们官方平台进行联系,针对你的需求,我们会尽力提供最好的服务,帮助你找到合适的房源或者办理其他相关的业务。 海外人士可以在加拿大购房 海外人士能够在加拿大购买房产,但不能直接移民加拿大。加拿大对于海外人士购买房产没有数量以及其他方面的限制,尽管政策比较宽松,但购买房产之后,要和本地人一样遵守购买房产之后的规则,比如按时缴纳房产税以及其他相关费用等。如果购买的房产位于多伦多和温哥华地区,海外人士在购买房产时,需要额外支付15%的非居民税收。 海外人士在加拿大贷款购房需准备的材料 海外人士在加拿大购买房产是可以贷款购房的,如果购买的是第一套自住房,且房产金额在50万加币以下,只需要支付5%的首付款。当然如果房产金额高于50万,首付比例就要依次累加,一般情况下,海外人士在加拿大购买房产的首付比例为35%。海外人士贷款购房需要获得房产的抵押资格,需要准备以下相关材料: 必备准备房产总金额35%的首付资金。 需要有银行的推荐信。 拥有的雇佣函必须是加币或者美元的核实收入。 要提供三个月的银行对账单。 拥有加拿大的信用检查。 购买加拿大房产所要支付的费用 海外人士在加拿大购买房产除了前期的首付款费用和额外的15%非居民投机税之外,后期的费用可以通过两种方式来实现,分别是一次性付清放款和抵押贷款购买。在加拿大购买房产,如果一次性用现金付清放款,能够节省很多贷款流程,买房显得更加容易一些。 如果选择抵押贷款购房,加拿大的银行会要求购买者在一个月内把首付款存入银行中,同时在三个月内会具体了解到你的预付款来源。交付符合要求的购房款之后,在定期的时间需要关闭一些费用,比如土地转税、法律上的费用等等。 移民加拿大的方式 加拿大有投资移民、技术移民和亲属移民,只要符合其中的一种就可以申请相关项目。选择投资移民,申请者的个人资产必须在160万加币以上,折合人民币大约为1000万元,或者投资加拿大政府指定的试验点项目或者购买政府基金等等,投资金额一次性要达到80万加币,折合人民币为500万元。 技术移民主要是指申请者在加拿大有一定的工作经验,还拥有技术能力和生存能力,在加拿大居住满6个月以上,并且通过各项考试达到一定的分数,没有任何犯罪记录且生活背景良好就能申请。 亲属移民主要是指申请者在加拿大有亲戚能够为你做担保,担保自己可以进行亲属移民,签订担保人能够给予申请者生活上的相关照顾,且同意十年内不领取社会福利就能申请,通常只需要半年的时间。 加拿大的移民方式多种多样,具体选择适合自己的移民项目能够达到最快速度。不管是移民还是购房,都要根据加拿大的相关规定进行。移民加拿大前往生活可以申请移民项目,然后再去加拿大购买房产。如果只是单纯的购买投资房产,只要资金准备充足即可。

移民美国需要什么公证?

移民美国需要的公证有出生证、结婚证和离婚证,没有时间限制,体检报告、未婚证明和没有犯罪记录的公证有效期是一年,与出国留学有关的需要提供本人有关的毕业证、学位证、成绩单等公证文件,美国移民中的技术移民需要办理与本人工作技能有关的公证书,办理投资移民需要与本人财务有关的公证书,想要在国外居住时间越长,所应办理的公证书种类就要越齐全。 办理移民美国是一件很复杂的事情,需要很多公证文件才可以进行办理,这对于很多没有办理过移民的人来说是困难的,在办理移民之前清楚了解自己需要准备的公证文件是很有必要的。 给大家看几个比较常见的公证文件丢失需要怎么补办: 毕业证书丢失,可以到原发证书学校补发毕业证书或出具学历证明,公证处证明补发的毕业证书或学历证明。 结婚证结婚证如果丢了,当事人双方可以到原登记机关申领《夫妻关系证明书》,再到公证机关申办夫妻关系证明书的公证。如果不能领取,就到原婚姻登记机关开出有关结婚的证明,提交公证机关。 工作经历公证,一般由现档案管理部门证明申请人在某个阶段在某个单位工作就可以。 户籍已经注销之后,需要申请办理出生公证,到公证处领取出生调查表,然后请户籍注销地派出所根据户籍档案的记载出证明。 移民美国,有时候同一个公证书需要准备多份,主要是因为只有证书原件才能被国家法律认可,而这些材料可能在多个部门被使用,比如学校、税务部门都需要,所以大家在办理移民的时候,要根据自己的出国需要和时间长短,准备好备份,且在美国第二份都是按照副本收费了,避免二次收费,还要要一次把办理分数弄齐全。

新西兰移民需要的条件

新西兰的移民项目主要包括技术移民、创业移民、商业投资移民等,申请的移民项目不同,所需满足的条件也不同。普通投资移民的申请条件:1、申请者的年龄必须在66周岁以下,拥有三年以上的管理经验,同时还要拥有公司25%的股份或者是公司的高管。2、在新西兰的投资必须达到300万新西兰币,要注明资金的合法来源渠道,在新西兰投资时间达四年后,后面三年每一年的居住时间要在146天以上。3、申请者的雅思成绩必须达到3分。4、申请采用的是EIO筛选模式,想要分数高,可以通过高额投资来实现。 新西兰高额投资移民的条件: 1、申请者没有语言、经商、年龄的需求。 2、申请者必须要投资1000万新西兰币以上的家庭资产,并且要解释这些资金的合法来源渠道。 3、在新西兰投资的1000万新西兰币必须达到三年以上时间,之后两年要在新西兰居住44天以上。 创业移民申请的条件: 1、申请者必须要有管理经验。股东身份拥有三年以上的管理经验,拥有25%以上的股份。高管要有五年以上的管理经验。 2、申请者雅思的平均水平要达到4分。 3、申请者要在新西兰投资10万新西兰币,并且解释它的合法来源渠道。 4、综合评估的分数要达到120分。 技术移民申请的条件: 1、申请者的年龄要在30岁-39岁之间。 2、申请者从业相关的经验必须达6年及以上。 3、申请者的文化要是本科及以上的学历,副申请者同样如此,两者之间必须有一个的学历是硕士。 4、申请者的语言成绩必须在6.5分以上。 5、申请人的体检合格并且没有犯罪记录。 6、综合分数要达到160分以上。 以上就是有关新西兰移民的相关条件。

美国移民排期查询

一般移民申请人申请美国移民之后,申请人就可以通过美国移民排期查询来了解申请进程,以便随时调整申请计划,也能黑夜里安排自己在移民申请期间的学习、工作和生活,美国移民排期查询非常重要,大家可以在移民局的网站和《世界日报》上查询,一些移民网站也会有相应的排期表供申请人查询。 美国是超级大国,这也吸引了无数人想要移民美国,寻找“美国梦”,从这几年来看,美国政策越来越吃紧,移民排期也有新的变化,根据移民公司掌握的资料来看,对于中国大陆出生的申请人,特别是职业类移民,第一优先不用排期,第二排期是4年,第三排气是6年半,对于世界上大部分申请人来说,第一和第二优先都不需要排期的,第三优先排期需要4年。 美国移民排期就是排队移民美国者的编号日期,申请人可以查看自己是什么时候送的申请件,再根据排期表,看是否轮到了自己,美国的移民都是以配额制为基础,包括国家配额、亲属移民配合和置业移民配额。 除了少部分不需要申请排期,其他大部分都是有自己的排期的,有的非常快,有的非常慢,大家也及时关注自己的排期时间,不要错过了。就好像排队买东西一样,都会有一个号码,到了这个号码,那就可以去买东西,移民局也会给射你请人一个号码,好马上就是日期,到了排期,就可以办理移民,面谈最后一个阶段的手续了。 大家可以通过美国移民局查看自己的排期,在网上上,会看到三大服务功能,“案件状态查询“(Check your Case Status)、“寻找移民局办公室”(Find a USCIS Office)和“InfoPass预约面谈”(Make an Appointment),点击后就直接进入相应的搜索界面。大家可以持续关注这个网站自己移民排期的变化,随时准备下一步的阶段。

英国购房移民可以吗

通过查阅英国的资料和政策可知,在英国购买房产不能够直接移民。能够实现购房移民的国家大多集中在欧洲,比如希腊、塞浦路斯等。在英国购买房产不能够直接获取身份,但是对获取身份有一定的帮助。海外人士在英国购买的房产不管用于自住还是投资,都需要交纳房地产税。选择移民英国也分永久居留和入籍英国这两种,大多数人都选择永久居留,但保留原来的国籍。 移民英国的途径: 1、投资移民 这类签证主要是Tier1,属于留居类的签证。申请人可以选择投资200万英镑到英国政府认可地方,满五年之后转为永居。也可以选择投资500万英镑,满三年之后转永居,或者选择投资1000万英镑,满两年之后转永居。这些签证的要求不是很高,拥有足够的资金即可,投资后不仅能够获得永居身份,还能够享受年化5%左右的投资回报。 2、创新者签证 申请人需要在英国投资具备创新性的企业,并且该企业要获得英国相关机构的担保,确认相关企业是符合创新性企业的需求的。此类签证的投资额度并不是很高,只需要5万英镑,获得签证之后会有三年有效期,之后如果满足移民条件的基础,可以转为永居。 3、初创者签证 这些签证没有永居的导向,它属于创业签证的一类。申请人需要提供具体的创业计划,需要获得英国有关机构的背书担保,这些签证是为在英国留学的学生专门设计的,申请之后在后期可以直接转为Innovator签证。 以上就是有关在英国购房是否能够移民的相关内容。英国购房和移民两者没有直接的政策联系,两者间唯一有作用的纽带就是,在英国购买房产对移民有资产证明的作用。

移民美国需要多少钱?

以美国EB-5投资移民为例,在这个过程中,投资移民主要费用是申请移民的项目费用,也就是投资者至少需要准备50万美元的投资款。另外还需要服务费、管理费、律师费等三个方面的费用,这个部分大概成本在10万美元,加起来在60万美元左右,在最近的调整,总体费用可能会上调20-40万美金,还有一些其他的费用,反正是多准备一些费用是没有坏处的。 随着美国移民政策的吃紧,很多申请人都会担心移民美国的费用会上涨,从美国雇主担保移民到美国投资移民,无论是哪个项目移民都受到大家的关注,再这样的形势下,确定美国移民费用,好提前做好资金准备是非常有必要的。 在美国移民,像上面过得EB-5投资移民,除了投资费用还需要寻找靠谱的移民机构的移民服务费,这个费用是有必要出的,因为移民中介不仅知道专业的移民政策还知道最新的移民资讯,且是真实可靠的投资项目房都是跟当地的律师合作的,整个过程还是很靠谱的,这个过程主要是有移民服务费和材料公证费、翻译费用。 除此之外还需要一个项目管理费,海外人士在移民美国,除了服务费,其他地区还需要支付行政管理费。管理费的标准不一样,一般需要4-5万元,有些地方的项目管理费会更高。 海外人士申请移民还需要支付一定的律师费,费用在2万美元左右,其中主要是支付1-526和I-829的律师费。 我们就拿EB-5做的例子,移民美国需要投资款、律师费、项目管理费、中介费、移民服务费、公证费和翻译费用,这些费用总结起来大概要准备200万美元,当然这只是针对EB-5投资移民,大家有其他的移民投资也可以继续关注。

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