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美国与澳洲房产拍卖的区别 | 澳洲

在全球包括澳洲、英国及整个欧洲在内的大多数国家,拍卖是房屋买卖的一种普遍方式。然而房产拍卖在美国却并不普及,仅一小部分房产以此种方式出售。参与拍卖的通常是止赎屋或被银行收回的房产,普通及高端房产一般不会进行拍卖。来自洛杉矶比佛利山庄苏富比国际房产(Sotheby’s International Realty in Beverly Hills Los Angeles)的知名经纪人 Tanya Stawski 说,过去拍卖通常与破产及收回房产相关,名声较差,使其在客户尤其是高端房产卖家间缺乏吸引力。多重上市服务系统(MLS)是拍卖在未成美国主流的另一个原因,该系统使经纪人很难协调买家参加拍卖会。通过 MLS 系统出售房屋意味着全国任何一个经纪人均可将此房屋卖给自己的买家,而经纪人很难在拍卖前对所有买家进行培训。尽管与其他国家有所差别,美国大多数州府城市也有拍卖会,而这种趋势在高端房产卖家中略有增加,这要归功于拍卖在其他国家展现的价值。Tanya评论说,拍卖会的益处是可以预见的,尤其对于非上市房产而言,然而还需要对买卖双方进行培训。在美国和澳洲拍卖购房的主要区别有如下几点:1、法定拍卖条款美国对于拍卖购房未出台任何国家层面的条款。这意味着你若通过拍卖购房,则要认真阅读购房条款,因为每场拍卖会上的购房条款均不相同,这些条款是由卖家而非政府部门起草。澳洲立法对拍卖购房有明确的条款规定。澳洲法律对于拍卖会的举办及在通过拍卖竞购房产都有规定。立法规定了对买家约束协议,其中包括买家改变主意也不可撤销条款,但有继续拍卖的权利。例如在新南威尔士拍卖商只能有一次叫价(代表卖家叫价),在昆士兰则可叫价两次。2、高端房产销售在美国高端房产很少采取拍卖方式出售,因为拍卖被认为是在进行廉价抛售。尽管弗罗里达和加利福尼亚州也偶尔出现过高端房产拍卖,但尚未成为主流。在澳洲高端房产通常是通过拍卖出售。例如悉尼东区的高端房产市场近12个月销售额高达7200万元,目前在售房产价值逾1亿,其中十分之九的房产是通过拍卖出售。3、拍卖地点在美国,房产拍卖时出价和竞购经常是在线进行,因为所售房产通常是状况不佳的止赎屋。大多数情况下买家在拍卖前无需查验房屋,因为他们只是为了买下该房产所属的土地而言,要在上面重新建造新房。通常止赎屋的线上拍卖价格区间较小,如1万美元—10万美元之间。澳洲的房产拍卖则主要是在实地进行,由拍卖商在拍卖行里主持拍卖。大多数房产于周六进行拍卖,拍卖前会有一个开放看房时间,例如上午11点进行房屋展示,11:30进行拍卖。从买卖双方的角度而言,实地竞拍要比在线拍卖获得更多的信息。美国和澳洲房产市场差别很大,但其共同点是随着投资者对拍卖程序及更公正售房方式的了解,海外投资在积极的持续涌入。 美国和澳洲顶尖拍卖师James Pratt专栏全集如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

澳大利亚房产拍卖入门六问 | 澳洲

在澳大利亚出售房产有两个最常用的方法,一是通过私人(出售)条约,二是通过房地产拍卖。跟其它很少通过拍卖出售房子的国家不一样,诸如美国,澳大利亚接受这种售房形式,并且在大多数省会城市拍卖是业主最受欢迎的售房途径之选。   悉尼和墨尔本是澳大利亚最大的两个城市,同时也是进行房地产拍卖数量最多的两个城市。2017年,悉尼每周末拍卖房产平均略低于1000套,墨尔本则平均超过1200套,而且2017年悉尼拍卖清盘率为80%,墨尔本约为75%,这意味着这两大城市房产主要是在拍卖日那天售出,因此买家准确地理解什么是房地产拍卖非常重要。1、什么是房产拍卖?房产拍卖是汇集潜在买家,公开竞标一套房产。通常是由房地产经纪人和拍卖人进行拍卖,并需遵守严格的规则。整个招标过程是公开,如果锤子落下,并且你是出价最高的人,你就必须当时当地签合同。这意味着你必须确定你所竞标的房产是你可以购买得起的。2、房产拍卖在市场上挂牌销售多久?房产通常在拍卖日之前在市场上挂牌销售3至4周。3、我可以房产拍卖日之前买房吗?可以,在大多数情况下,业主很乐意在拍卖日之前出售房产,如果提前报价是可以接受的。4、房产拍卖在哪里进行?通常在验房后或开放参观后在房子现场进行,或是在拍卖行的房间或是酒店会议室进行。当房产准备进行拍卖,将会写明拍卖地点、日期和时间。在澳大利亚,最常在星期六白天进行拍卖出售。 5、保留价格有什么作用?拍卖房产之前,卖方将指定一个保留价格,也就是房产出售的最低价格,如果出价持续高于最低价格,拍卖锤落下那刻就是该套房地产出售之时。如果你是成功中标的出价方,你必须签署销售合同并当场交订金(通常约购买价格的10%)。6、如果出价一直未达到保留价格水平,会怎么样?如果出价最终未能达到保留价格水平,房产就会以流拍处理,与参加拍卖的潜在买家进行谈判商议就会开始。JP小建议:作为旁观者参加一些拍卖会可以熟悉拍卖流程。如果价格被抬得太高,你需要能够走开。这可能是你最大的决定之一,所以有必要做出正确的决定,尽可能准备充足,充分了解房产信息。 美国和澳洲顶尖拍卖师James Pratt专栏全集如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

居外看点:澳洲房产拍卖,中国买家为何屡屡胜出?

在澳洲买房,拍卖是一种很重要的方式。最近,澳洲当地民众发现,在各地很多场房产拍卖中,中国买家通常能击败其他买家赢得拍卖,只是因为中国买家“一掷千金”的实力吗?澳洲资深房产拍卖经理对此进行深入解读,让大家看到当前中国买家的最新面貌。 近年来,越来越多的中国买家在澳大利亚房产拍卖中击败本地买家拔得头筹——这并不仅仅是因为他们手中的现金更多,更有实力一掷千金,某拍卖商如是说。房地产中介Raine & Horne和J Pratt Realty的拍卖负责人詹姆斯·普拉特(James Pratt)表示,与几年前相比,中国买家的拍卖技巧“大有长进”。 中国买家现已成为最优秀的竞拍能手 “四五年前,中国买家身边总是跟着房产经纪人或翻译,” 他表示,“但现在,说着一口流利英文的中国买家已经能够独自参加竞拍且在竞拍会上有着优异的表现。”这意味着,中国买家已经掌握了高超的竞拍技巧,而不再仅仅“怀抱着美好的愿望”。 他举了一位中国买家的例子,这位买家在最近的一次CBD房产拍卖中击败了其他五位竞拍者一举拍得该房产。拍卖开始后这位买家立即出价,经过几次程度不一的加价后,最终在落锤之前果断出价一举拿下。 普拉特表示,“这表明他是有策略的。” 中国海外房产网站居外网(Juwai.com)执行主管加文·诺里斯(Gavin Norris)表示,在澳大利亚,中国买家经常需要通过竞拍的方式买房——这种情况在英国、美国或加拿大较为少见。几年前,中国买家在拍卖会上经常会感到非常紧张。 “中国买家过去常常带着翻译,让翻译为他们解释整个拍卖流程。他们的迟疑不觉经常会让竞拍节奏慢下来,以便让他们有足够的时间搞清楚状况。”诺里斯认为,现在中国买家已经成为最富有竞拍经验的老手了。“这不仅仅是因为他们愿意出高价参与竞拍,”他表示,“而是因为他们像所有精明的买家一样,对花的每一分钱都十分珍惜。” “如果中国买家不喜欢参加拍卖会的话,他们通常会请比他们经验更丰富的朋友或家人代表他们出席。这些人一般都具备高超的竞拍技能,非常冷静且抗压性极强。” 普朗特平均每周主持20场拍卖会,他表示,虽然近期澳大利亚正在努力压制疯狂上涨的房价,但中国买家的购房热情仍旧高涨。 点击查看澳洲房源澳洲房产竞拍的六大技巧 怎样提高大家参与澳洲房产竞拍时的成功率呢,普朗特为我们介绍了六条澳大利亚投资者常用的实用竞拍技巧: 如果您的英语不是很好,可以在拍卖商叫价时让房产经纪人帮您把价格写下来。这样您可以有更多时间思考,稳定自己的情绪,更好地掌控竞拍。表情要严肃、自信。买房自住的夫妻通常会比冷静的投资者表现出更多的情绪。如果您流露出太多情绪的话,其他买家将会更加轻而易举地击败您,因为他们可以通过您的身体语言看穿您的心思。先下手为强。当拍卖商宣布竞拍开始时,不要无动于衷,坐等其他竞拍者出价,而是一开始就要喊出一个足以击溃其他竞拍者的价格。这可能会让部分竞争对手望而却步,由您引领整个竞拍过程。不要害怕拖慢拍卖节奏或每次加价程度不一。在拍卖会上,买家通常会紧张到无法掌控拍卖节奏或进行适当的加价。如果其他竞拍者每次加价5万美元的话,您不妨试一下加价2.15万美元。如果出现房产流拍的情况,请确保您是最后一个出价且出价最高的竞拍者。这样可以保证您享有在拍卖结束后与卖家讲价的优先权。控制好您的情绪。设定好自己的价格上限,如果竞拍价格过高就果断收手。 延伸1:澳大利亚压制房价上涨的措施已见成效 澳新银行(ANZ)在本周公布的研究纪要中表示,收紧信贷和针对外国买家增税等措施“削弱了外国买家的购房需求,但尚未有确凿的证据证明这一点”。 新南威尔士州最近针对外国买家额外征收4%的印花税和0.75%的地税。维多利亚州将外国买家的印花税从3%增至7%,昆士兰州针对外国买家征收3%的印花税。澳新银行表示,“我们预计,受信贷收紧的影响,尤其是针对房地产开发商和外国买家的信贷收紧措施,购房需求将有所减弱。” “购房需求减弱有望减缓房价上涨。房价同比涨幅已从2015年9月12.8%的峰值降至当前的8.1%,我们预计2016年和2017年的全国房价涨幅有望分别降至6.4%和1.7%。” 过去三年来,悉尼房价已暴涨50%。普朗特表示,虽然外国买家在拍卖会上以高价击败本地买家竞得房产,导致本地买家更难承受本已高涨的房价,但拍卖“仍是出售房产的最为公平合理的方式”。 “尽量多地参加拍卖会,与拍卖商或房产经纪人聊聊天,商讨一下竞拍策略,是提高竞拍技能的绝佳机会。” “有时,在市面上炙手可热的房产拿到拍卖会上拍卖时可能仅需一到两位竞拍者出价就能被拍走。”日益减少的拍卖房产数量和强大的购房需求将拍卖清盘率推至14个月以来的最高点,同时也推高了房价。 来自房地产分析机构CoreLogic的数据显示,截至周日的一周内,澳大利亚本土各州首府举行的拍卖会中有77.8%的拍卖会成功拍出房产,创造了自2015年6月以来的最高清盘率。 在五个本土首府城市中,有三个城市房价上涨,其涨幅足以抵消阿德莱德房价略微走低以及珀斯(Perth)房价跌幅超过1%的影响,将五个城市的平均房价推高了0.1%。 上周共有1444处挂牌拍卖的房产,相较于2015年当周减少了32%,2015年当周的清盘率为74.6%。近几个月来日益减少的拍卖房产数量导致清盘率居高不下,这表明房地拍卖市场供不应求,” CoreLogic表示。 延伸2:两大市场将全国拍卖清盘率推向了高位 “本周悉尼的拍卖清盘率首次突破80%大关达到81.6%,前段时间,墨尔本的拍卖清盘率也一度逼近80%大关达到79.9%,” CoreLogic表示。 数据显示,过去一周五个首府城市的平均房价略微上涨,五城平均房价年化涨幅降至5.9%。这是近三年来五城平均房价年化涨幅首次跌破6%,且远低于去年同期的11.3%。  本文系居外网度独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。  

2017年初墨尔本拍卖市场表现为近年最佳 | 澳洲

据房产网站realestate报道,2017年开始至今,墨尔本4/5的拍卖房屋售出,与近几年年初的拍卖销售相比,表现最佳。据房产分析公司CoreLogic的数据显示,从去年圣诞节到今年1月末,墨尔本有超过1.13万套房屋拍卖,其中78%物业售出。>>>点击查看:澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费点击查看澳洲更多精品房源CoreLogic拍卖方面的发言人伯根(Kevin Brogan)表示,该市拍卖方面的各项数据与去年相比均有进步。据了解,去年墨尔本共有8425场拍卖的清盘率达到72.2%。CoreLogic的数据显示,2月份最后一周,墨尔本的共举行了1635场拍卖,周清盘率达到81%。一些城区的清盘率接近完美。其中,埃文代尔高地(Avondale Heights)的清盘率最高,为97%,布林区(Bulleen)为96.9%,奥克利南(Oakleigh South)为96.6%。格伦维沃利(Glen Waverley)的拍卖场次最多,为153场。瑞兹维尔(Reservoir)出售的物业数量则最多,为114套。墨尔本各类物业的卖家保留价也打破了纪录,尤其是房屋方面。房产中介公司RT Edgar, Toorak图拉克(Toorak)地区的负责人表示,该企业所出售的物业售价大多超过保留价10%,有一套物业甚至超过了近30%。维州房地产研究所(Real Estate Institute of Victoria)的主席沃尔顿(Joseph Walton)则指出,墨尔本外围城区的拍卖销售越来越受欢迎,以往这些城区均以私人出售为主。他认为,墨尔本2017的拍卖市场是近几年最强劲的。据维州房地产研究所预测,下周墨尔本的拍卖房产数量将会猛增至680套,再下一周则会达到1000套,而5月份首个星期则可能为600套。相关资讯:澳洲置业:相距便利设施多远才合适?(据澳洲新快网)

房产资讯:美国房产多少钱

因为美国是一个高度发展的资本主义国家,该国的大部分人民群众都已经进入了一个比较高层次的生活阶段。所以这个国家的大部分人都以享乐为主,再加上美国的房地产市场相对来说是比较稳定的,市场空间价值比较大,所以很多国内人士在投资房地产的时候会把目光转向到美国。说到房地产投资一般都会问价格,所以美国房产多少钱呢? 在美国进行房地产投资的类型,大部分是公寓以及别墅。对来说投资别墅的优势大一些,价格上面也相对来说稳定和优惠一些。通过2017年的相关数据,我们可以直观的了解到,美国房产的平均价格大约在17万美元左右,经过两年的发展,目前美国的平均房价大约在20万美元左右。美国房产投资一个家庭的平均规模大约在2700平方米,包含很多方面。 总体来说,美国的平均房价折合人民币大约在5000~6000元一平米左右。和美国的房价比较便宜,主要是因为地广人稀。不过像美国纽约,旧金山,洛杉矶,等这些高度发展的城市,市中心的房价相对来说还是比较昂贵的。平均价格一般在1万至2万元一平方米左右。因为美国每个城市的经济发展状况不一样,他们房地产的价格上涨速度也存在着一定的差异   相对来说,美国整个房地产市场的上涨趋势大约在6%~7%左右。只有个别几个城市的房价上涨速度稍微比较快,比如说西雅图,它的上涨比率已经达到了14%左右。几个发展比较具有优势的城市,房价上涨速度稍微比较快,其他的相关成色都是比较平稳的存在。美国房价上涨的因素,受季节性影响也比较大。夏季是购房的活跃时期,涨价也比较快。

澳洲有房产税吗?

很多人都在问澳洲有房产税吗?澳洲是有房产税。澳洲的房产是永久产权,除了堪培拉地区,该国家不对其他地区的房产征收房产税,而是对土地进行征收土地税,而且各个州的征收税率有所差异。 澳洲和其他欧美国家的房市有很大的不同,其他国家每年都要交房产税,而澳洲主要以交土地税为主,所以澳洲房产市场中自住类型和投资类型完全分化为两个市场。 澳洲的土地税也没有其他国家的房产税那么高,它占据房价的比值也比较低,再加上澳洲还有退税的法则,所以对投资者或购买者在澳洲买房的影响并不是很大。对于大多数投资者来说,他们购买房产上缴的土地税一定程度上可以抵扣个人所得税,或者去澳洲的税务局退回更多的现金。这样的政策不仅增加了购买者的收入,还刺激了房产市场的供给,所以这也是为什么移民澳洲的人越来越多,且房产供给不足的原因所在。 澳洲房产市场的透明度很高,而且交易机制也很成熟,投资房产后基本上没有资金上的风险。根据相关数据可以得知,澳洲房屋的空置率在1.6%-1.8%,且房产在近60年的发展过程中一直都是平稳发展的趋势。每八个轮回的年轮增值比例为8%~12%,该国家的房产是非常不错的理财方式之一。购房以后还能够在贷款银行申请对冲账户,多余的金额存入其中是按照贷款利息计算的,所以能够实现对冲。 投资澳洲的房产不仅可以用于投资,还能够给儿女使用。澳洲在国际上出名的大学也很多,如果家里有孩子要去澳洲留学,有房子的情况下立马就解决了住宿问题,因此,在澳洲投资一套房产是非常值得的。

如何购买海外房产

如何购买海外房产?1.如果是在国外贷款买房,需要银行的预审批,要持银行的预批函才可以向卖家出价,否则以贷款购买人的身份向卖家提出正式出价函,但没有银行预批函,卖家不予理会。2.申请人需提供银行所需材料。3.通常来说,允许海外人士购房的地区基本上可以办理购房贷款,而购房者则需要提供收入证明、银行流水和资产证明三大材料。不同地区政策不一样,比如在美国要申请贷款购房,除了以上材料外还需其他。 海外购房需要的手续(以美国为例): 1.贷款者要提供自身的收入证明、银行流水证明和资产证明。 2.贷款者购房的首付比例要求必须达到40%。 3.在美国可贷款的总额最多为300万美元,具体预批多少要根据银行的政策而定,有些银行规定,贷款额度最多不能超过150万美元。 4.提供预批函时,会锁定前一次的洽谈,确定贷款利率和相关的条件,一般锁定时间为2~3个月。如果超越提供的时间,则需要重新洽谈进行确定。 海外购房什么时候申请贷款? 1.卖家出价前申请与审批。 向银行进行申请提供材料之后,会在较短的时间内给予反馈。 2.签订合同后向银行正式提交贷款申请。 购房者需要携带银行要求的申请材料、买卖合同。 3.银行审批通过后拿到预批函。 4.凭借合同申请贷款,审批时间通常在45~60天左右。 5.房款、过户 贷款审批通过后银行放款,买卖双方进行房产产权过户,完成交易。 在海外购房,海外银行针对不同的贷款经纪人所提出的资格要求也不一样,所以贷款者一定要准备好充足的时间去准备相关的资料。

泰国房产如何买卖

泰国房产如何买卖,很多海外人士对于具体的交易流程不是很清楚。如果想购买泰国的房产,可以联系身边置业销售的伙伴,告诉他相关的需求、预算,区域范围等要求。让专业的人做专业的事,这样可以避免遇到很多麻烦和问题。看到满意的房子之后,与房东商定成交价格,达成成交意向。通过之前商议的具体签约时间、过户时间、付款流程等细节签订购房合约。 在泰国买卖房产,看房洽谈这一步骤很关键,主要在于找到正规专业的房产经纪人。一般看中满意的房子达成成交意向后,就要支付定金,协商细节。通常都是支付一定比例的预定金,具体的金额双方可以进行协商,同时可以要求房东出据收据。在协商细节的过程中,一定要提前商议税费、过户费支出等问题。虽然泰国房产所有缴纳的税费不多,但能少交就少交。 所有的细节问题都洽谈好之后就签约合同。签订合同之后就进行汇款,必须到当地的银行开个人银行账户,在里面放入准备好的房款。通常国内购汇后,汇至泰国账户一般需要三个工作日的时间才能到账。泰国有相关法律规定,海外人士购买泰国的房产资金必须来自海外。资金准备好之后,接下来就是准备过户文件。 泰国购买新房的相关流程要简单一些,二手房的流程复杂一些。准备好过户文件之后,就到泰国土地厅进行过户。最后剩下的就是交接事项,通常到土地厅成功过户后,需要到房产所属地的电力局更改电表户名等。如果是新房这些只需要开发商直接帮助登记即可。在泰国不管是购买新房还是二手房,一定要提前做好相关攻略。

新房房产证办理费用

新房房产证办理费用如何收取?1.购买一套房产的面积低于90平米,契税按照房款的1%征收,超过90平米按照房款的1.5%征收,购买二套房契税按照房款3%征收。住宅登记费每套80元,非住宅登记费每套550元,公共资金通常用于小区公共基础设施建设和完善。2.144平米以上的房子称为豪宅,144平米以下为普通住宅。普通住宅超过5年免征营业税及附加不超过5年按照差额5.55%征收。 新房办房产证的流程: 1.确定房产已经被开发商进行注册登记 初试登记的时间大约需要20~60天左右,收房入住之后2~3个月就可以向开发商询问初始登记的相关情况。自己也可以在房地产交易信息网站进行相关的查询。 2.到当地的相关部门领取。并且填写房屋权登记申请表。 身为业主填写申请表之后,需要开发商签字盖章。有一些开发商有现成的表格,可以直接到它那里领取。 3.准备相关的材料。 汇测图是必须必备的材料之一,通常可以到开发商处获得、开发商指定的房屋面积计量站,或者向登记部门申请对房屋面积进行测绘。 4.领取相关的文件。 必要文件主要包括购房合同、房屋结算单、房产证复印件等。 5.缴纳公共维修基金、契税。 6.提交申请材料。 7.按照规定时间领取房产证。 购买资产需缴纳的税费: 1.新房契税,主要是根据房屋面积,按照房产总价格的比例进行征收。 2.新房印花税,订立合同时就直接交了总房款的0.05%,一般都是跟首付一起缴纳的。 3.维修基金是购房款的2%~3%。

购买海外房产如何付款

购买海外房产如何付款?1.联系海外房地产中介,将资金存到第三方账户中,通过他们转到海外。2.通过专业的汇款公司,将资金转入汇款公司账户,然后在海外直接提取现金。3.将买房资金存入香港、澳门银行中,再汇到国外账户。或者采用公司账户转账,以转账的方式把自己买房房款移到国外的账户中。选择在海外购房,尽量把资金准备充足。 美国、澳洲、英国、加拿大、日本是大多数人士投资海外房产的首选,因为每一个国家的房产市场政策不一样,所以购房流程存在差异。 美国:提出购房需求、选择经验丰富的经纪人、贷款审批、进行房产过户、房屋验收、签订购房合同、申请购房贷款、购买保险、交款过户。 澳洲:选择房产交易所号、有一定的思考期、签订购房合同、申请贷款、缴纳印花税、支付房产首付、进行房屋交接、购买保险、委托房产中介。 英国:做好购房预算、挑选心仪房屋、交付相关定金、交付第2笔定金、进行合同交换、委任相关律师、申请房屋贷款、验房、完成房产交易。 加拿大:明确购房需求、挑选房产经纪人、挑选房屋、贷款预批、验房、签订购房合同、寻找律师、付清首付、完成购房。 日本:明确购房需求、找到房屋卖家、挑选房屋、支付首付、购房申请、规划资金、签订购房合同、支付尾款、完成购房。 购买海外的房产,在不申请贷款的前提下,购买的流程相对来说比较简单,如果需要申请贷款则会融入一些贷款申请的流程。每一个国家针对海外人士贷款的政策不一样,所以在贷款流程上也有所差异。

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居外网在售德国6卧6卫新开发的房产总占地1874平方米约人民币88,412,330

6卧6卫新开发的房产

勃兰登堡, 波茨坦 6卧6卫 约¥ 8,814
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