上星期跟大家分享过韩国首尔的楼市，今天转去看看澳洲楼市的情况！澳洲楼价在2021年达到高峰，主因也是受低利率带动，2021年澳洲利息降至0.1%，回想90年代澳元是高息货币，利率最高曾至17.5%，两者对比好像是天方夜谭。 超低利息带动澳洲整体楼价在2021年上升了超过20%，悉尼更升超过25%。但2022年5月开始加息，楼价也从高位回落，连跌10个月，整体跌幅超过10%，悉尼跌幅达14%。但澳洲楼市并不像首尔般越跌越有，反而在今年4月开始企稳，主要原因是租金大升所带动。 根据当地著名地产网站Realestate.com.au公布，澳洲2023年首季租金中位数按年上升11%，当中布里斯本上升15.6%、墨尔本升9.32%、悉尼升11.32%，悉尼受欢迎的区份更是升幅超过30%。当中原因是澳洲的移民人口大增，因为当地推出了多项「抢人才」计划，包括Global Talent (GTI) 签证、港人救生艇计划等，令去年人口增长创历史纪录的48.2万人。 今年4月3日，澳洲国家住房金融及投资公司（NHFIC）发表报告，从2023年起计10年，澳洲将新增超过180万个家庭，未来5年的房屋缺口累计增加至10.63万套，公寓占6.23万套，独立屋占4.4万套。当中布里斯本的缺口将达1.23万套，而悉尼仍缺1万套。 当然去年底，中国放宽了防疫措施，令大量留学生回流也是原因之一。以笔者在墨尔本市中心一个公寓为例，疫情前以每周700澳元的租金租于中国留学生，在疫情期间留学生没有了，便租给一对本地夫妇，租金曾经跌至每周480澳元，但今年初同类单位在市场租金曾超过每星期900澳元，升幅非常惊人！ 需求大增，而供应受制于高利息、贷款成本增加及楼价下跌的影响，令发展商放慢起楼的速度。根据NHFIC的估计，澳洲未来3年的每年新增供应只有不足14万套，远远追不上需求的增加！ 当然，随着租金的显著上升，必然会推高售价，以往来自澳洲代理公司的宣传电邮，都是向笔者推销楼盘，这也是自然的事，但最近都是询问笔者会否有卖楼的意向，可见当地不愁买家，反而笋盘难求，要越洋向旧业主打主意放盘。展望澳洲空置率只有低于1.5%，租金易升难跌，加上澳元处于低位，看来澳洲房屋的前景似乎相当不俗！
上周中央政治局会议公布了下半年的经济政策方向，以往一再强调的「房住不炒」消失了！取而代之的是「适时调整优化房地产政策」。 「房住不炒」这口号在2016年首次提出，之后自2019年起，每年的政治局会议都有此声明，今次消失是明确向市场表明中央政策正由压抑楼市转向支持楼市。 中央过往的楼市控制措施五花八门，限贷、限购、限价，每个城市都有所不同，当然以一线城市最为严格。用香港的术语，即是用不同的楼市辣招去压抑楼市。内地政府放宽的背景，其中一个主要原因是经济不佳，自新冠疫情消退，经济没有像预期一般有强劲的复苏！房地产业能带动上下游的很多产业，包括工程、装修、建材、家具、家电、房贷等等，房地产兴旺必定能更有效带动经济！ 其实内地经济欠佳，香港的金融及贸易生意也是乏善可陈，不少中小企老板正面对极为艰难的营商环境，加上物业价格下跌，正好为银行「落雨收遮」提供最佳借口，房价下跌不单是地产商或地产代理的事，而是整个社会的事！ 特区政策也应该紧随中央步伐「适时优化」政策，笔者认同要保留部份辣招，以防止投机炒卖，但针对上车客、换楼客及投资者的措施，却有可调整的空间。过去特区也曾推出林郑Plan、波叔Plan等等，对上车客的照顾较多，但仍有可改善之处，例如可以延长政府对居屋的担保期，令白居二买家继续得到银行提供较优厚的贷款条件。至于换楼客，15%的预缴税费及二层物业的压力测试都大大减低换楼的可行性！结果，发展商为了卖楼，又直接向换楼业主提供贷款，免压力测试，九成按揭，甚至定期按揭，花样百出，当然这些都是二手业主无法提供。政府的辣招令交易倾向于一手，又是合理及健康吗？ 在香港买楼自住，落地生根，对「留人才」是最有效的手段，是特区政府「重中之重」的任务。至于「买楼投资」就要支付15%的从价印花税，然而租金回报只率只有2-3%，高昂的税费自然扼杀买楼收租的投资意欲！可以想像可供出租的物业会在市场上变得越来越少！疫情期间还有不少外国专才因疫情而离港，今天都纷纷回流。由于笔者居住于清水湾一个小区，当中十间屋有八间都是外国人居住，在疫情高涨时有五间都是吉的，今天已经住满回流的外国人，再没有吉屋了！每月租金也逆市不断上升，一旦更多「专才」到港，一屋难求的情况可以预测。 笔者建议特区政府也考虑尽快调整辣招，在高息的大背景下，正是减辣的好时机，估计对楼价的刺激有限，反而更能让房地产回复活力，健康发展，推动内部消费对重推香港的经济相信是重要的一步！
香港的住宅楼市受到国内复常及通关有利因素影响，在2023年第一季有好表现，价格比去年底反弹近7%，成交也显著增加。买家眼见楼价已从高位回落超过15%，纷纷改变过去一年的观望态度，抢闸入市！但经过首三个月的反弹后，业主见形势有转纷纷反价，而心急出售的业主，包括移民客户已经在首季出售了物业，二手市场上的业主叫价都是「企硬」，买家见楼价已经迅速反弹，又不急于再加价追货，形成二手市场出现拉锯形势；一手方面发展商也不停部署出货，始终现楼待售单位已超过18,000伙，发展商也是用同区二手市价推盘为主，换句话可以用旧楼价买得到新货，理应反应不俗，但除了个别有铁路概念的楼盘销情尚可，其他高价物业的成交也是寥寥可数。当然相比去年差不多完全停顿为佳，但是要大规模去货，就必须外间因素配合。 由于豪宅的买卖，不少是与国内买家有关，中国的疫后经济仍然疲弱，楼市销情一路未回复，现楼楼价不振，财富效应影响下，连消费力也需要政府大力刺激！另外，美国联储局六月加息的机会率又上升至40%，令港元按揭息口有上升压力，再加上债务危机，令买家选择按兵不动，所以笔者估计香港住宅楼市在未来6个月都不会太景气，二手市场了个别笋盘外，大致上都是买卖两闲。至于发展商一手市场的持货力较强，都会考虑长远的因素。 大家都相信美国债务危机，国院二院始终会妥协解决，而美国的息口在年底或明年初回落的机会也极大。再者香港近期不断优化专才到港的措施，除了新设的高端专才计划，连原先正在实施的优才计划，其人力清单也由13项加大覆盖至51项不同行业，政府的目标是每年增加35,000个外来的优才或专才，这类人才必会带动房屋需求，笔者估计这类大都是中产阶级，对香港中价物业的租赁市场带来实质需求！ 另外，政府也公布了新田科技城300公顷土地的详细规划，这里主力发展创科行业，面积等于14个大埔科学园，笔者相信也会吸引不少大型科技公司巨企进驻！以后专才不会再集中居住在港岛或九龙市中心，北部都会区一旦形成，新界的物业可能会跑赢大市，甚至在深圳的物业也连带受到刺激，大家不妨多加留意未来发展的走向！ 总括而言，笔者对香港住宅物业的长远前景，仍然是乐观的！
7月13日立法会通过了2022年发展（城市规划，土地及工程）草案，此草案在2022年12月9日才刊宪首读，经过6个月时间就能通过，效率比过去高很多！此法宪包含城市规划、土地回收、填海造城、铁路工程等主要法案，目的是压缩造地时间，加速发展。 笔者在读书年代，书本上香港经常被形容为地少人多，土地缺乏，所以楼价高企！但事实上，在香港近1111平方公里的土地上，只有24.7%被开发，而住宅发展只有低至7%，远远落后于新加坡的14%，伦敦的33%及纽约的34%。实情是香港从来不缺乏土地，只是极少土地能够被发展造屋，当中发展经历的程序非常冗长及复杂，今次改革乃是一个好的开始！ 另外一个土地使用率偏低的原因，是与深圳连接的新界北部，有大量闲置土地，以往这被视为边界，距离市中心又远，自然缺乏发展机会。林郑政府在最后一届的施政报告提出北部都会区的发展计划，透过发展正式与深圳「同城化」。香港与深圳都是大湾区的龙头城市，若能透过北部都会区令两者之间互补不足，便能为香港的发展踏上新的台阶！例如北部都会区能够提供大量土地，供大湾区企业成立科研中心，当有足够的经济活动，就能带动就业及基建。不过北部都会区当中有不少私人土地，在收地及规划过程中，必会遇到不少挑战。今次法例的通过，正好协助加快各项流程。虽然如此，政府估计仍需20年才可以见到雏型！ 20年时间仍然是一个非常长的日子，当中的变数也多！明日大屿却刚刚相反，土地是填海而来，完全可以控制在政府手里，估计2024年就可以开始填海，2032年就可以有居民搬入，时间上可以弥补香港中期需要。也因为明日大屿提供了部份土地，能协助北部都会区在收地上的谈判能力，两者可谓息息相关，互相补足！再者，明日大屿也有计划铁路通往前海，联通深圳，再通过广深第二高铁经过深圳，联通广州及东莞，大湾区三个龙头城市都能够快速地联通起来！ 所以笔者认为北部都会区及明日大屿两个大规模发展计划，都应该同时上马。除了彻底解决土地开发不足的难题外，也能够联通深圳及广州，对大湾区发展大有裨益，可谓一石二鸟！
过去周末两天，十大屋苑成交又回落至十宗以下，中原表示只有七宗，比上周减少6宗，零成交的屋苑共有5个。成交淡静不只是上周的事，整个七月份十大屋苑合共只有143宗成交，是两年半以来的按月新低。 其实，本港物业市场去年非常活跃，成交金额更突破1997年水平，创历史新高，唯主要倚靠成交宗数带动，楼价升幅其实有限！踏入2022年，成交宗数大逆转，连中原施永青，也宣布上半年罕有地录得亏蚀，要节省开支，而且强调成交量不足以支持行内从业员数目，人数可能会减少20-30%，施生更估计2022年下半年情况不会改善太多，预料中原全年都会亏蚀！ 对于广大的置业人士或业主，代理行的盈亏，关注度正常一般不会太大。但代理行的成绩跟成交量存在直接关系，而成交量又跟楼价有一定的关系。 2021年，全球主要大城市楼价都大升，主要是QE低息发挥了效果，香港受疫情影响，购买力固然受到一定影响，但移民潮令放盘量大增，缓和了楼价的升幅。去到2022年，除了疫情、移民因素，再加上加息、衰退，甚至台海战争的阴霾，令购买力进一步减弱，减幅多少就要视乎需要减价出售的业主所面对的压力。 笔者曾经亲身体验过最大的抛售潮，发生在97年，当时按揭借款比率是70%，即三成首期，但关键是没有中央借贷资料库，买家可以利用一份的入息证明，向不同银行借款，一个业主有三个物业是很平常的事，但收入并不足够供三个物业，而租金收入大约有5%，但利息是10%，租金也不足以支付利息支出。所以楼市一旦遇到逆转，业主除了沽出物业，别无选择。与今天的情况截然不同，中央资料库加上金管局的压力测试措施，令大部份业主都有足够供款能力。 当今愿意减价出售的二手业主，主要是移民及换楼业主，除非台海真的出现战争情况，上述业主出售的压力有限，跟1997年的情况不可同日而语。笔者再翻查自1981年至今，除了97年的大跌市外，每次不同原因的楼市调整也在10%左右，今次调整自去年中开始大约已跌5%，所以指数上还有5 %左右跌幅。在当今楼市淡静的背景下，遇到业主要移民急让，大家不妨大胆还价，减幅超过10%也非难事，静市随时变成买到笋盘的良机！
巴菲特时隔11年后，再度访问日本，并在接受采访时称看好日股，并会考虑加码投资。 巴菲特旗下的伯克希尔哈撒韦（Berkshire Hathaway）将对日本5大商社的持股比例从5%左右提升至7.4%。目前巴菲特对日本股票的投资，已成为其除美国以外持有最高股票数的国家。 而在巴菲特的背书下，外国投资者正在大幅购买日本资产。 自美联储开启加息后美元走强，因此大多数全球主要经济体的货币都出现了 一定幅度的贬值，而日元的持续贬值更甚，其贬值幅度一度成为G7国家之最。 而在日本央行继续执行货币宽松政策的情况下，日元近期又继续维持贬值趋 势，5月25日再现1美元兑145日元的低位。 当前的日元贬值，其实对日本经 济还是有一定的带动作用，首先，贬值利好出口为主的制造企业。 然后，贬 值带动日本股市上涨，日股在5月17日突破3万点大关；6月5日更报收于32217点之上，创日本泡沫经济崩溃后的新高。 最后，从海外投资者的角度来看，日本资产具有很高的吸引力，资金也在源源流入中。 日本股市是今年同期全球表现最好的市场之一，截至5月底，东证指数自年 初以来上涨 14%，是1990 年以来的最高水平。 投资日本股票的优势，包括日本上市公司治理取得成果，向股东返还的现金的公司数量和总额不断增加， 日本回购和股息总支出去年升至创纪录水平。 近50%的日本企业资产的负债表为净现金，而美国企业的这一比例为22%。 东证指数成分股公司中约有54%的公司股价低于每股帐面价值，而标普500指数成分股公司，这一比例 仅为7%，此数据足以体现日股的投资价值。 日本的房产投资也持续上涨。第一季度的商业房地产投资同比大增102%，投资总价值超过1.27万亿日元，其中海外投资较去年大涨401%。 在所有类别的商业房地产投资中，写字楼吸引的投资资金最多， 约为6050 亿日元。 酒店类别的投资额同比增幅最大，同比增长超过 960%，为1,450 亿日元，而外国投资者贡献的投资价值超过 500 亿日元。 风险披露：本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析，幷非以发行的产品为参考，只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变，上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性，也非作为任何特定投资产品，策略，计划的建议或推荐。
医美行业 1. 目前中国整体干细胞储存率仍不足1%,参与发达国家，我国干细胞存储市场预计每年达320亿元以上的规模。 2. 目前女性最关心、最热门的保养服务项目“抗衰老保养”在所有项目中的提及率高达72%。根据Transparency市场调查，我国抗衰老市场规模900亿元，CARG>15%。 3. 根据彭博预测，从2015到2025年我国中等收入以上人群比例将从33%上升到70%，中高收入人群的增加为医美市场的发展奠定基础；至2025年，我国医美市场有望达到7000亿元，复合增长率30%。 医美行业当前对再生医美的研究主要有两部分：第一是组织工程，其中一个典型案例是注射型软骨，将软骨细胞分离、培养、扩增，再应用到人体中，实现软骨重建。 第二是干细胞抗衰，通过干细胞的旁分泌机制，表达、合成、分泌大量活性因子，实现组织和器官损伤修复。 目前，国外已有机构开展干细胞抗衰注射，虽然临床表明对机体衰老、面部年轻化有一定效果。 但循证医学证据并不可靠，比如在细胞培养过程中，通常易发生基因突变，如果发生突变后的细胞无限增殖就会形成肿瘤的风险。 再生医美符合未来发展的医美商业模式 医美产业的兴起气象带动社会的经济效益的显出。因此，以干细胞为基材的医疗产业必为未来最有潜力发展的医疗产业，能充分在再生医学、转化医学、预防医学领域及医美行业等卓越医疗的贡献与成果来造福人类。 相比于以激光、注射为主的传统方式，再生医美是效果更好，更符合未来发展的医美方式。 再生医学与医美结合，可以通过修复、替代或再生人体细胞与组织，实现人体容貌、形态与机能的修复、再塑与提升。 间充质干细胞行业存在未耕耘市场利润空间，为我国医疗生物产业的支柱。新创立的生医公司自我定位为上游供应商：可发展以抗衰老市场、再生医美外泌体、细胞储存市场及医美市场为先的市场主轴。 在预防医学上提供20年优质干细胞储存服务，以干细胞优质数量化10的8次方及均匀浓度为核心。 抗衰老市场上提出九种干预疗法及干细胞植入。 在医美市场上提出干细胞修复和再生，面部年轻化、干细胞隆胸、自体干细胞客制化保养品(面膜、干细胞外泌体化妆品)服务、干细胞植发(在毛囊乳突干细胞的转化及深层导入诱发干细胞生长)。 在预防医学上提出免疫细胞、间充质细胞等储存。 在精准医学上提供治疗老人痴呆症、退化性关节炎、小脑脑瘫、干细胞制剂。 资讯来源：杨铨庆博士、美国哈佛大学访问科学家 新创生医公司知识产权作价实缴资本的法律依据 中国《公司法》第27条 从2014年3月1日起，无形资产出资比例可达100%。 换言之，知识产权（无形资产）可以100%作为注册资本注资为实缴资本，同股同权增资扩股，有利于融人才（用股权、期权激励人才）、融资（用股权融资金、资产并购）、融渠道（用股权融代理商）、融资源（用股权融供应链），对于生医公司具有极大的做实做大作用。 知识产权（无形资产）作价实缴资本：包括-知识产权、技术创新、商业秘密、研发投入、商标、各种专利、项目前期投入、公关成本、渠道资源、政府资源、创新商业模式、预估价值等。 实务上，针对企业的营业执照上面的主营项目（营业范围）密切相关，通过【企业股权分配管理系统，知识产权稳定性能价值评估综合软件，知识产权数据智能、众筹基金、申报流程监控系统，知识产权专利评估、技术转让、创新孵化综合系统，无形资产知识产权高质量高安全价值评估软件】 可在技术股东个人名下，重新研发计算机软件著作权（由国家版权局核发知识产权软件著作权证书） 企业重新研发计算机软件著作权证书，不牵扯原先任何发明及技术专利，不需要担心会泄漏任何技术等机密数据，经由北京财政局认可的专门评估无形资产的评估机构及数家跨不同领域的单位协助评估、估价（评估无形资产知识产权价值。 与欧美日各国案例比价评量，先评估未来五年的价值）、审计、验资后，出具审计报告及验资报告，成为公司有价资产，企业再到市场监督管理局，变更企业的注册资本为实缴资本到位（知识产权出资完成公司的实缴资本）。 后续公司合法合规地同股同权做股权融资，规避非法集资的风险，并规避“名股实债”的所谓估值法的股权融资风险，对公司资本运作融资上市进程取得重要帮助。 公司以美国上市为目标,资本运作顶层规划，笔者给新创的生医公司杨博士（技术长）的建议： 当下最重要的启动关键步骤 步骤1：研发技术之知识产权做到杨博士（技术长）个人名下。 步骤2：杨博士（技术长）个人名下的知识产权，作价到上海OO公司的资本科目项下。 步骤3：技术资本作为原始股，首先提拔10%-20%作为创始团队用。并完成融资型商业计划书。 步骤4：根据融资型商业计划书（预估未来5年营收损益数据、融资用途、天使轮融资金额、美国上市规划辅导）。释放10%-20%原始股作为对外融资用；对外融资金额；比如3亿元？当然这要根据技术作价成公司资本的金额多少及未来5年获利预估而定。 风险提示：投资有风险，入市需谨慎；理性投资，风险自担。本文仅代表笔者观点，不作为项目投资建议！
ChatGPT是人工智能生成式技术浪潮的一环 ChatGPT（Chat：聊天；GPT-Generative Pre-trained Transformer：生成式预训练转换器）是OpenAI公司于2022年11月30日推出的一个人工智能聊天机器人程序，它可以根据用户输入的文本，自动生成回复内容。 用户只需向ChatGPT文字提出需求，即可让其完成回答问题、书写计算机代码、语言翻译和创作文本等指令。 根据 OpenAI 的说法，GPT-3.5通过吸收大量来自网络的内容，包括成千上万的维基百科条目、社交媒体帖子和新闻文章，来学习句子、单词和部分单词之间的关系。 随着算法的不断迭代，生成式内容人工智能技术（AIGC）不断发展，OpenAI 的ChatGPT是人工智能生成式（AIGC）技术浪潮的一部分。 ChatGPT国内市场，百度、腾讯等具先发优势 国内外科技巨头都非常重视ChatGPT引发的科技浪潮，积极布局生成式AI。微软，作为OpenAI的最大投资方，利用ChatGPT提高商品竞争力。 谷歌，担心ChatGPT若真取代了搜索引擎，谷歌的广告收入商业模式将被极大冲击，甚至是从根本上被颠覆。 面对ChatGPT构成的威胁，注资3亿美元投资竞品Anthropic。国内厂商百度、腾讯等也高度关注ChatGPT：百度，类ChatGPT项目定名“文心一言（ERNIE Bot）”，3月完成内测后对公众开放。 腾讯，目前在ChatGPT和AIGC相关方向上已有布局，专项研究也在有序推进；基于此前在AI大模型、机器学习算法以及自然语言处理（NLP）等领域的技术储备，将进一步开展前沿研究及应用探索。 生成式内容人工智能技术需要大量资金、人力投入和庞大的用户数据积累，国内市场百度、腾讯等具优势。 ChatGPT是AIGC功能矩阵中的重要组成板块，技术逐步完善成熟 ChatGPT所能实现的人类意图，来自于机器学习、神经网络以及Transformer模型的多种技术模型积累。 AIGC（AI-Generated Content，即由 AI自动化高效生产内容）产业生态当前在文本、音频、视频、图像等多模态交互功能上持续演化升级，奠定了多场景的商用基础。 跨模态生成技术正值成为真正实现认知和决策智能的转折点；ChatGPT作为AIGC的发展里程碑，有被看好的落地商业模式。 ChatGPT商业架构日益清晰，随着ChatGPT Plus发布，商业化序幕已经拉开。 ChatGPT是AIGC功能矩阵中大型语言模型/数字内容智能编辑的重要组成板块；ChatGPT 模型的出现对于文字/语音模态的 AIGC 应用具有重要意义。 ChatGPT商用场景可期，多维度赋能经济 ChatGPT+传媒：实现智能新闻写作，提升新闻的时效性。 ChatGPT+影视：拓宽创作素材，提升作品质量。 ChatGPT+营销：打造虚拟客服，赋能产品销售。 ChatGPT+娱乐：人机互动加强，激发用户参与热情。 ChatGPT+教育：赋予教育教材新活力，让教育方式更个性化、更智能。 ChatGPT+金融：帮助金融机构降本增效，让金融服务更有温度。 ChatGPT+医疗：赋能医疗机构诊疗全过程。 ChatGPT在传媒、影视、营销、娱乐以及教育、金融、医疗共生助力产业升级等领域均可产生极大帮助，提升生产力曲线，多维度赋能虚拟经济和实体经济。 ChatGPT 对于高端芯片的需求将迎来蓝海市场 ChatGPT完美运行的三个条件：训练数据+模型算法+算力。算力是ChatGPT运行的关键所在。 GPU可支撑强大算力需求；FPGA编程芯片想要实现深度学功能，需要与CPU（最适合深度学应用的芯片）结合，共同应用于深度学模型，同样可以实现庞大的算力需求。 ChatGPT 作为一种新兴的超智能对话 AI 商品，需要强大算力作为支撑，从而带动场景流量大幅增加。 此外，ChatGPT 对于高端芯片的需求增加也会拉动芯片均价，量价齐升导致芯片需求上升；面对指数级增长的算力和数据传输需求，可以进行提供的GPU或CPU+FPGA芯片厂商、光模块厂商即将迎来蓝海市场。 看好国内 GPU、CPU、FPGA、AI芯片及光模块产业链上市公司： ① GPU：景嘉微，② CPU：龙芯中科、③ FPGA编程芯片：复旦微电、O紫光股份、④ AI 芯片：O澜起科技、⑤光模块：O 天孚通信、O中际旭创。 风险提示：投资有风险，入市需谨慎；理性投资，风险自担。本文仅代表笔者观点，不作为短线投资建议！
今年以来全球饱受通胀困扰，多年无法达到央行通胀目标的日本也迎来了持续的通胀。 据最新总务省公布的数据显示，日本10月全国消费者物价指数为103.4，比去年同期上涨3.6%，是1982年2月以来的同比最大涨幅，更创下了40年来的新高。日元的贬值也推高通胀的原因之一。 尽管受到美联储或放慢加息政策的乐观预期，以及日本政府和央行于今年9月出手干预汇市的影响，但近期日元对美元仍一度超过1美元兑140日元，日本贬值的影响不容小视。 为了对抗高通胀，许多国家的央行纷纷采取提高利率，收紧货币政策，因此，相当一部分的发达经济体的房产市场面临重压。 而反观日本央行继续维持宽松的货币政策，日元的持续贬值短期内或很难改变；种种迹象显示，日本房产对于海外投资者的吸引力正在不断上升。 根据数据显示，J-REIT 指数下的基础资产和股息支付都表现稳定，显著好于发达经济体的同业。 投资者对于住宅类房产的兴趣在持续增加，带动了该类物业价格的上涨；写字楼的租金情况明显转好。 2022年第三季度，甲级写字楼租金自疫情以来首次出现持平；空置率在在新增供应的影响下有所上升，但交通便利的写字楼受影响不大。 东京中央五区的办公楼租金和空置率情况 随著防疫政策和入境限制的放松，酒店业和商业零售类物业获得进一步上升的势头。在疲软日元的带动下，不少大机构也纷纷采取行动，如基汇资本（Gaw Capital）近期宣布将在未来的1.5 至2年内追加35至40亿美元的投资。 风险披露： 本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析，幷非以发行的产品为参考，只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变，上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性，也非作为任何特定投资产品，策略，计划的建议或推荐。
从上世纪70年代，日本就开始关注氢技术研发，巴士已上路，目前研发重点为远程交通工具上，如氢能源飞机和快铁，且明确打算投入市场。 不仅是日本，欧美也在发力氢能。氢能是一种来源丰富、绿色低碳、应用广泛的二次能源，正逐步成为全球能源转型发展的重要产业。 根据国际主要能源机构的预测，氢能产量将在2050年达到5-8亿吨区间，占比从目前仅约0.1%全球能源占比上升到2050年12%以上的占比（以上）。 这其中，对于中国大陆来说，需求也将同步上升。 根据2020年研报，中国大陆氢气总产量达到2,500万吨，主要来源于石化能源制氢（煤制氢62%、 天然气制氢）。其中，天然气制氢占中国氢能产量的19%，而电解水制氢仅占1%。而当前，全球氢能产量约7,000万吨左右，主要为化石能源制氢。 2021年中国年制氢产量约3,300万吨，同比增长32%，成为目前世界上最大的制氢国。 根据中国氢能产业联盟预计，到2030年碳达峰期间，中国大陆氢气的年需求量将达到约4,000万吨，在终端能源消费中占比约为5%。 到2060年碳中和的情境下，氢气的年需求量有望增至1.3亿吨左右，在终端能源消费中的占比约为 20%，其中70%为可再生能源制氢。 2022年3月，中国国家发展改革委、国家能源局联合印发《氢能产业发展中长期规划（2021-2035年）》， 以实现“双碳”目标为总体方向，明确了氢能是未来国家能源体系的重要组成部分，是用能终端实现绿色低碳转型的重要载体，也是战略性新兴产业和未来产业的重点发展方向。 氢能作为高效低碳的能源载体，绿色清洁的工业原料，在交通、工业、建筑、电力等多领域拥有丰富的落地场景，未来有望获得快速发展。 氢能产业链主要包括上游制氢，中游氢储运、加氢站，以及下游多元化的应用场景。 目前来看，其主要应用场景分布于交通业、工业、发电以及建筑领域。 氢能应用场景 目前交通和工业为主要应用领域，建筑、发电等领域仍然处于探索阶段。据预测，到2060年工业领域和交通领域氢气使用量分别占比60%和31%，发电领域和建筑领域占比分别为 5%和4%。 （1）交通领域 氢燃料电池汽车是交通领域主要应用场景，未来有望实现高速增长。2020年由于受到疫情等因素影响，中国大陆氢燃料电池汽车产销量出现下降。 但2021年氢燃料电池汽车产量和销量分别同比增加35%和49%；今年以来氢燃料电池汽车产销量进一步增加，上半年已经超过去年全年。 中国《氢能产业发展中长期规划（2021-2035年）》显示，计划到2025年中国氢燃料电池车辆保有量达到5万辆。 据此计算，未来几年中国氢燃料电池汽车保有量的年均增长率将超过50%。氢燃料电池汽车主要包括氢燃料电池系统、车载储氢系统、整车控制系统等。其中，氢燃料电池系统是核心，成本有望随着技术进步和规模扩大而下降。 （2）发电领域 氢能发电主要有两种方式。一种是将氢能用于燃气轮机，带动电机产生电流输出，即“氢能发电机”。 氢能发电均存在成本较高的问题。氢燃料电池发电成本大约2.5-3元/度，而其他技术发电成本基本低于1元/度。降低成本是氢能在发电机领域发展的关键。 【信息来源：毕马威KPMG】 氢能汽车发展趋势及投资机遇 氢气作为能源，在纳入使用的过程中，会采用存储、封存等各种方式进行处理，确保其安全性。 以在汽车上的应用为例，根据车厂分析，氢能源汽车和锂电池汽车一旦发生爆炸燃烧，锂电池电动车带来的伤亡程度可能更高。 基于氢能自身的优势，它的安全风险远小于给驾驶人带来的益处。 中国大陆在氢能汽车领域，使用多集中在重卡等大型车上，氢燃料电池体积大（缺点），在小型乘用车上的应用就比不过锂电，只能在卡车、物流车等大型车上一显身手。 氢能源卡车就是通过氢气和氧气在燃料电池中产生电力来给电动机供电，从而推动卡车在路上行驶，有着比较高的能量转换效率。 （1）中国大陆已经有近1万辆氢燃料电池物流车，这是氢能在汽车行业应用的最好证明，但也是其缺点的体现：氢燃料电池体积大。 （2）2021年中国大陆新建100座加氢站，累计建成数量达218座，位居世界首位。2022上半年快速更快，新建加氢站超270座，全国几乎都有覆盖，其中广东、山东、江苏、浙江站点最多。相较于锂电池充电慢、换电麻烦等问题，加氢站的快速落地，让氢能在充电这一环节占据优势。 从政策层面来看，在碳达峰及碳中和目标大背景下，同时也作为中国“十四五”规划的重要内容，氢能产业可以说进入了快车道。 根据国家发展改革委近日发布的氢能产业发展中长期规划来看，明确“十四五”时期燃料电池车辆保有量将达到约5万辆。 到2030年，形成较为完备的氢能产业体系，到2035年，氢能在终端能源消费中的比例明显提升。 目前已有10多个省、50多个城市陆续发布了氢能产业专项规划。长三角、珠三角、环渤海等地区已初步形成氢能产业集群。 「氢科技」是世界的潮流与趋势，氢能源的研究与应用，正在蓬勃发展！氢能源的应用非常广泛，涵括新能源汽车业、一般工业、高科技产业、制造业等。 举凡氢能发电机、氢能发电机电动车、氢发电站等，都可以用氢能来完成。意即所有依赖汽油运行的，完全可以氢能源来取代。 众多国家宣布 2035 年停止发放燃油车牌照，酝酿时日的「氢能」已被公认为终极能源，氢燃料电池汽车，正蓄势待发迎向世界，挺进新能源汽车产业之新里程碑。 AHET台北母公司研发的加氢时间仅需 3-5 分钟，环保无污染，零排放等优势，将会成为汽车产业发展的主流重点。 该公司商品优势在于产氢设备体积小，产氢量高，产氢量纯等优点，将为新能源汽车产业绽放清新亮点。 该公司自主研发的专利技术商品独特，符合安全、便利、经济、实用、环保无污染等特性。致力于氢科技的研究领域，获得多项发明专利。 实验室设备齐全，能够在研究试验阶段，提供很好的研究支持。极具突破性之车载自动产氢供应本车燃料电池使用技术，业已研发成功且安全方便，并得到台湾中科院的试验认证，可以商业化量产。 该公司深具开发市场的优越资源、氢燃料电池生产的计划和产品的订单、整合研发团队的优势和扩大产业规模，现已成功可以量产成品并推广到市场，未来计划让商品和服务质量推向全球。 AHET台北母公司研发的「氢能发电机」是引领全球电动车的黑科技。2021年开始将自行研发的「氢能发电机」体积小、「氢能发电机电动汽车 (载具)」营销各国(陆续接订单中)。该公司的全球专利及自行研发的「氢能发电机」产品介绍：（氢能发电机的氢能是用氢油经过产氢装置制氢的）。 【信息来源:台北氢能源科技、世界金控】 氢能发电机 锂电池 续航力 1,000公里 400-500公里 充电时间 加氢3-5分钟 充电3小时 充电方式 车载自动产期 需到充电桩充电费时 气候限制 不受气候限制 0度以下电力下降30%-50% 环保 无污染、零排放 有电池化学物污染 使用年限 10年以上 每5年必须更换电池 成本 发电机成本1万美元/台 电池成本1~1.3万美元/组 政府政策 有补助 无补助 氢能发电机与锂电池动能车比较表 风险提示：投资有风险，入市需谨慎；理性投资，风险自担。本文仅代表个人观点，不作为投资建议！