从最高的高价到最低的待售房屋数量，不可否认，新冠疫情颠覆了美国的房地产市场。虽然2020年似乎永远不会结束，现在连2021年都已经过去了，在这场美国房地产市场的大洗牌年中，谁是真正的赢家和输家？有时似乎很难说清楚。因此，Realtor.com数据团队深入研究了这些数字，以找出谁是去年美国房市的赢家或输家。 2021年美国房市的大赢家 1. 佛罗里达州 关键数据：2020年4月至2021年4月期间，超过30万人移居佛州 根据该州经济和人口研究办公室的最新数据，在2021年确实有数十万人进行了迁移。他们主要是被温暖的天气、美丽的海滩、无所得税，以及相对有吸引力的房价所吸引。 建筑咨询公司Zonda的首席经济学家阿里·沃尔夫（Ali Wolf）说：“在整个大疫情期间，佛罗里达成为逃离东北部和中西部的人们的温床。需求增加的时候，正值库存稀缺，推高了房价和租金。” 虽然纽约人和其他东海岸人对佛州的兴趣仍然很高，但其他外州的买家数量却也在扩大。2021年，越来越多的人从远至加州搬来，因为许多工作者都搬到了偏远地区，这在几年前还是闻所未闻的。 不仅仅是像迈阿密这样的热点获得了追捧，实际上全州都在发生。与去年相比，佛州11月整体房屋的要价中位数上涨了19%。而坦帕、奥兰多和杰克逊维尔等城市的租金也大幅飙升。 相关阅读：美国边境正式重开！率先掌握华人热搜城区楼市动态 2. 郊区 关键数据：郊区购房者数量激增42% 当城市生活的福利突然消失时，原本租住在密集都会区的人们正在大量逃离，与共用电梯和洗衣设施的小公寓相比，拥有更多的家庭健身房空间、可以安全娱乐的大后院，以及邻居之间的更多空间，突然变得更加重要。 现在，郊区生活更受到年轻购房者的欢迎。买家纷纷涌向郊区，导致激烈的竞标战、高出要价的疯狂报价，以及愿意放弃验房和购房保障条款的人们。 Realtor.com经济研究团队的一项分析显示，去年郊区购物者的数量比疫情前增加了42%。所有这些额外的竞争都在推高郊区的房价。 2020年，郊区房价涨幅自2017年以来首次高于城市涨幅。去年9月，郊区房价每平方英尺中位数比疫情爆发前高出28%，而城市房价则增长25%。 尽管房价上涨，郊区住宅的销售速度却更快，使库存问题显得更加糟糕。与2019年9月相比，去年9月郊区的典型房屋销售速度加快了约3周，而同期城市房屋的销售速度加快了16天。 3. 婴儿潮一代 关键数据：中位价房屋的平均利润率达到100,178美元 在极端的卖方市场中，拥有房屋的年长美国人似乎是2021年持有大部分房产的人。他们是最有可能拥有大房子要出售的人，因为许多人要换较小的房屋，或想与亲朋好友更亲近。在许多情况下，他们卖房都能大赚一笔。 疫情导致抵押贷款利率下降，市场上的房屋减少，大量买家在寻找新住所。所有这些因素都意味着，只要状况良好，房屋都能以创纪录的高价快速卖出。事实上，根据房地产信息公司ATTOM Data Solutions的数据，去年夏天，中位价房屋的平均利润率达到了100,178美元（约合64万元人民币），这是大衰退结束以来的最高水平。 Zonda的沃尔夫解释说：“婴儿潮一代出售并搬入更小、更便宜的房屋，他们的销售收入最高，并且通常可以在新的地方提出更有竞争力的报价。” 4. 华尔街投资者 关键数据：投资者占房屋购买量的5.5% 2021年在郊区争夺可负担的独立房住宅的买家，除了首次购房者，还包括财力雄厚的大型房地产投资者。与大多数首次购房者不同，许多投资者能够用全部现金买下这些房子，并转为租金。 根据Realtor.com去年早些时候对契约记录的分析，投资者在市场上的份额至少达到了2015年以来的最高水平。2021年前7个月，投资者占所有房屋购买量的5.5%。许多人利用住房严重短缺的机会，预计这一问题在未来几年内不会得到解决。 Realtor.com的经济研究经理乔治·拉比（George Ratiu）表示：“投资者看到了这种不平衡的巨大机会。” 5. 为抵押贷款再融资的房主 关键数据：抵押贷款利率创下2.65%的历史新低 低利率意味着随着价格上涨，买家可以进一步扩大预算，但能够为现有贷款进行再融资的房主绝对是2021年的大赢家。已经有房的人能够从每月的抵押贷款中节省100美元或更多，最终在贷款期限内节省数万美元。 根据房地美（Freddie Mac）的数据，利率在去年第一周触底，当时30年期固定抵押贷款利率的平均降至2.65%的历史最低水平。虽然在截至12月16日当周升至平均3.12%，但仍是徘徊在历史低点附近。（两年前，在疫情来袭之前，利率约为3.7%） 经济研究经理拉比说：“去年再融资的房主有一个千载难逢的机会，可以在很长一段时间内锁定低利率。我们看到的抵押贷款利率低点，不太可能再次发生。” 2021年美国房市的大输家 1. 德州奥斯汀 关键数据：租金上涨了30% 德州的首府奥斯汀在疫情前，已经以良好的速度增长，从2020年开始出现前所未有的增长——2021年涨幅加速，且新科技公司扩张增长。奥斯汀在2021年成为远程工作者最受欢迎的目的地之一，这要归功于其时髦、年轻的文化和仍然比旧金山湾区便宜许多的房价。 虽然人口增长通常对当地经济来说是一件好事，但这个相对较小的城市，没有足够可供出售或出租的住房，来应付大量涌入的人口。在埃隆·马斯克（Elon Musk）宣布特斯拉将其总部迁至奥斯汀后，这一个问题变得更加明显。 根据Realtor.com的数据，买家的涌入和低房屋库存，使这个都市的要价中位数比疫情前高出约50%。上个月，房屋的要价中位数高达55万美元（约合350万元人民币），让许多潜在买家望而却步。 租房者也没有太多运气。根据Realtor.com的分析，去年10月份奥斯汀的整体租金中位数达到1700美元（约合10842元人民币），比一年前同期上涨约30%。 德州农工大学德州房地产研究中心的经济学家路易斯·托雷斯（Luis Bernardo Torres）表示：“负担能力将是奥斯汀房市未来面临的一个问题。在未来几年里，在奥斯汀要想找到一个标价低于25万美元的入门级住房，将会变得非常困难。” 2. 旧金山湾区 关键数据：增加31%的旧金山人离开了这座城市 当远程工作成为许多科技工作者的常态时，旧金山人真正开始反思：为什么要花这么多钱住在他们珍视的海湾城市？于是他们行动了！许多人寻找更便宜、附近的替代品，并搬到里诺（Reno）、西雅图和凤凰城。特斯拉搬到德州的大部分原因是，工人再也买不起办公室附近的房子。 沃尔夫说：“即使在疫情之前，湾区已经是一个房屋长期供不应求的市场，尤其是那些被视为入门级的住房。” 当租房者意识到他们买不起湾区的房子时，许多人扩大了他们的住房搜索范围并搬到了别处。根据无党派加州政策实验室的一份报告，离开旧金山的人数增加了31%；与此同时，入住的人数减少了21%。 但是，尽管有这种大规模的外流，但不知何故，房价仍然变得更加难以承受。根据房地产公司Compass的一项分析，从2020年春季到2021年秋季，旧金山市区的中位数房价增长了20%。在城市范围以外的县，这种情况更为明显。为寻找更大房子的富裕买家，将这些社区的房价推得更高，使许多当地人更难以拥有住房。 3. 千禧一代 关键数据：首次购房者的住房支出增加了9.6% 如今，成为首次购房者并不容易。千禧一代在2021年进入购房高峰期，他们发现自己身处前所未有的房地产市场。 根据全美房地产经纪人协会（NAR）的数据，现在年龄在25至40岁之间的千禧一代，去年占据了最 大的买家份额——34%。但即使他们为了首付做出牺牲，并努力提高信用评分，也很难找到梦想中的家，更不用说价格范围内的房子了。 根据NAR最近的一份报告，由于寻找房屋的人比以往任何时候都多，去年大多数买家都需要支付上市房的要价（或以上）。根据NAR的报告，首次购房者的房屋花费中位数为25.2万美元（约合160万元人民币），高于前一年的23万美元。为此，大多数人告诉NAR，他们必须做出经济上的牺牲来存钱买房，而且购房的平均面积为1640 平方英尺，比二次购买者的房屋小近400平方英尺。 “首次购房者通常会在市场竞争最激烈的地区寻找房屋”，经济学家沃尔夫说，“对于首次购房者、低价购房者、低收入人群、投资者，甚至是一些高价购房者，价格最低的房屋都是他们理想的选择。” “卖家通常会选择他们认为最有可能通过的报价。与高财富的交易型买家和能够用现金支付的投资者竞争时，首次购房者几乎没有机会，”沃尔夫说。 立即联系居外IQI，我们有信心按照您的预算，积极协助您找到美国心水好房！ 4. 房产翻修转售者（Home flippers） 关键数据：翻修转售者的每间房屋的利润减少了7% 根据Realtor.com对契约记录的分析，去年房产翻修转售的数量达到了创纪录的水平，但利润却缩水了。去年4月到6月的利润是2008年以来的最低水平。平均房产翻售的利润约占成本为43%，但这还没有考虑到雇用承包商和支付木材等材料，连同电器的成本。通常往年，翻修转售者寻求投资回报为成本的50%以上。 房屋的需求很高，且价格不断上涨，炒房者往往会花更多的钱来保障住房。创纪录的低待售房屋数量，意味着他们通常不得不支付更多，而且还需要击败首次购房者和其他投资者的竞争。建筑和电器成本上升，加上全球供应链短缺导致的延误，严重侵蚀了他们的利润。 5. 租房者 关键数据：房租上涨了9% 在疫情爆发之初，沿海许多较大、较昂贵的城市的租金价格暴跌。许多突然不再需要每周每周通勤五次的居民，搬迁到更便宜的地区或郊区。 但数据显示，现在租金不仅恢复，而且创下历史新高，而租房者正在遭受损失。去年全美的租金上涨了约9%，在某些地区（如奥斯汀），租金上涨了30%以上。 “特别是对于去年的租房者来说，真的是双重打击”，拉比说：“第一个是去年早些时候暂停驱逐令到期，第二个是租金价格的急剧反弹。”与此同时，买房也变得越来越难以负担，让租房者进退两难。 延伸阅读：2022年美国房市六项“大胆”预测曝光！您敢信吗？ 美国楼市空前狂热，想充分掌握市场发展的最新趋势，免费获取热门项目推荐吗？ 请即在下方留言，居外IQI助您精明投资美国房产！
美国一直都是房产投资的热门国家。疫情以来，美国货币增发，不动产成了美国最强蓄水池，房地产成为最佳的避险资产；过去的一年半，美国房价大涨，涨幅15-20%（NAR统计数据）。中国买家在美国楼市外国买家中近些年一直是NO.1的位置，即使疫情，投资热情不减，依然火爆！这么爆，怎么选？下面，我们来看看2021年居外网用户热搜的四大美国城区，逐一探索各自的魅力所在，以及一手掌握当地房市现况。 TOP1 纽约市 城市天际线 宜居度高企 纽约，美国第一大城市，也是全美华人最多的城市（约59.3万，2019年美国人口普查）。车水马龙的曼哈顿、顶级名牌集中的第五大道、城市绿肺中央公园、数不清的米其林餐厅……这座世界文化之都吸引着每一个人对之心生向往。另外，完善的生活服务设施、科学的城市规划、人性化的步道设计、众多公园布局等，使得纽约宜居度高企。纽约还是唯一拥有两所常春藤盟校的州（康奈尔大学和哥伦比亚大学），一流的教育水平令华人趋之若鹜。 未来备受看好 地产市场风向标 说到纽约的房地产市场，堪称美国房地产市场的风向标，特别是纽约的豪宅市场。Zillow数据显示，从2008年到2019年底，美国市场前5%的房屋升值了27%，而与此同时，纽约市的豪宅中位价即使经历2018-19年的调整，依然整体上涨了约10%。2020年，新冠疫情猝不及防，市场并没有像看上去的那样剧烈下跌，曼哈顿反而出现了创纪录的交易：以3514万美元的价格出售的421 Broome Street顶层公寓——这是SoHo区最贵的一笔交易。 随着市场的回暖，对经典公寓的需求上升，纽约的买方市场提供10%折扣，更是推波助澜，房产市场量价稳步上升，超高端房产机会多多。今日，蘇富比國際房地產为您推荐的正是位于纽约市的高端豪宅，值得拥有。 纽约市布鲁克林 小楼成一统 冬夏与春秋 蘇富比國際房地產 - 曼哈顿市中心经纪公司｜355.5万美元（约2295万元人民币） 疫情肆虐时，纽约市房地产的销售和租赁价格都略有下滑，许多高净值的业主搬到市中心以外的大房子，更具戏剧性的是，一些富裕的居民成群结队地前往新泽西州的乡村别墅或汉普顿的海滨别墅。 纽约市郊藏身宝地 — “后花园”新泽西 新泽西州位于纽约与费城之间，其昵称为“花园州”。该州的高水平教育有目共睹，权威媒体2022年《美国新闻与世界报道》最佳大学”全美大学排名第一名的就是位于新泽西州的普林斯顿大学。另外史蒂文斯理工学院的毕业生声誉也非常高，薪水排名全美非常靠前。 近一年来，新泽西州的房地产奇货可居，供不应求，房价年涨13%-16%（数据来自新泽西州房地产商）。蘇富比國際房地產特意精选一处位于纽约证券交易所数据中心所在地—新泽西州马沃市的心水独栋别墅。 出则牛市赚世界 入门内在多丰饶 Prominent Properties蘇富比國際房地產｜164.9万美元（约1065万元人民币） 华尔街富豪“游乐场”汉普顿 纽约是美国公认的豪宅聚集地，但要寻找更为昂贵的豪宅，我们可能得把目光转到汉普顿。三面临水的海滨市镇汉普顿，无论是假期还是周末，总是云集着来自纽约最顶层的富豪们。明星富豪云集的富人区，向来都极具投资价值。汉普顿，除了占据得天独厚的自然度假资源外，还拥有着长岛的优质学区资源，因此，汉普顿的房地产价格尽管不断上涨，但还是吸引着来自全球各地的国际购房者。以下我们推荐的这处完美坐落东汉普顿海滩的独栋别墅，机会难得。 名家设计全海景豪宅 沉浸式滨海生活乐园 蘇富比國際房地產 - 东汉普顿经纪公司｜399.5万美元（约2580万元人民币） TOP2 加州旧金山 雄霸西海岸 魅力没法挡 加州最宜居城市第一名的旧金山，拥有独一无二的魅力，是西半球华人密度最高的地区之一，其人口中约20%是华人，这是美国城市人口中华人比例最高的（2020年美国人口普查）。旧金山毗邻名企聚集的硅谷，是美国经济实力最为雄厚的地区之一。 旧金山的房产在美国公寓市场中更是牛气冲天，创下了40%的惊人増长，是主要城市中最高的。且在当下低利率的购买好时机，住房价格居高不下，库存已经耗尽，买家开始关注大型的高端公寓。而下面推荐的两栋旧金山市中心经典奢华景观宅邸，只需220万美元左右，不容错过。 丽思卡尔顿尊贵酒店公寓 超值拥有五星级的家 蘇富比國際房地產 - 旧金山经纪公司｜223万美元（约1440万元人民币） 百年传承经典高端公寓 历久弥新现代惬意生活 蘇富比國際房地產 - 旧金山经纪公司｜219.5万美元（约1417万元人民币） TOP3 L.A.洛杉矶 最适合华人移民的美国城市 洛杉矶是美国仅次于纽约的第二大城市，稳坐最适合华人移民城市的首把交椅。这里环境优美，气候温和，市内华人的地位比较高，受到的限制较小。华人社区多，使用中文机会自然广，找个中餐馆吃饭十分方便。洛杉矶经济发达，是仅次于纽约的金融中心，就业机会多。好莱坞给洛杉矶带来国际化的文化，而且周边拥有10几个超赞的海滩，让您长年都能在“无尽夏日”的海滨悠闲度假！ 今日，蘇富比國際房地產为您推荐两处位于洛杉矶县的精品豪宅，各具特色，给您无与伦比的现代梦幻生活。 圣莫尼卡一线海景顶层公寓 躺看海上日出日落 蘇富比國際房地產 - 布伦特伍德经纪公司｜599.5万美元（约3871万元人民币） 洛杉矶生活在别处 在欧式殖民风格美墅 蘇富比國際房地產 - 洛斯费利兹经纪公司｜169.9万美元（约1098万元人民币） TOP4 “阳光之州”奥兰多 全年无休 探寻生命乐趣 “阳光之州”佛罗里达的奥兰多，是美国人心中最佳观光地之一，也是北美休闲度假胜地。拥有无数旅游景点、众多游乐园的奥兰多，是孩子们的快乐天堂，也是年轻人的度假佳选，更是很多老年人选择养老的热地，全年平均气温23℃，一年四季都适合旅游，一年内10个月都可以下水游泳，各具特色的游玩项目多不胜数，奥兰多真是一个让人流连忘返的地方！ 那就“不返”呗，如何“不返”？通过投资获取居留权，美国的EB-5项目是最受欢迎、提供绿卡的移民计划。报导称，那些主要从西欧和加拿大来佛罗里达州过冬的高净值人群，在2021年会考虑寻求一个更永久的移居方案。您呢？今日，蘇富比國際房地產为您推荐一处位于奥兰多温特帕克（Winter Park）的独栋别墅，是您留下来的明智之选。 弗吉尼亚湖畔明珠 现代自然别墅 豪华大气生活 Premier蘇富比國際房地產｜117.5万美元（约759万元人民币） 华人热搜的这些美国顶流城区，皆是投资居住两相宜 — 别比了，心动不如行动，实现您的美国梦！在当前的国际情势下，美国优质房产俨然硬通货的存在，为您资产的保值增值提供了强有力的保障，同时助您轻松融入自由的国度，尽享惬意自得的美好生活。 ➤ 想获得更多美国的项目资讯，敬请关注蘇富比國際房地產（微信号：SothebysIntlRealty）和居外网（微信号：juwai-com）的相关资讯。 蘇富比國際房地產传承了全球顶尖拍卖行的专业精神，是最富盛名的国际豪华房地产经纪公司。他们拥有强大的全球网络，遍布于71个国家的23000名杰出房产经纪，旨在为每一位精英客户提供卓越的个性化服务。荟萃全球豪宅，品鉴极致家居，蘇富比國際房地產为您寻觅梦想家园。
自新冠疫情以来，全美都会区几乎所有市场的公寓入住率都有所增加，公寓市场正在蓬勃发展。根据全国房地产经纪人协会（NAR）对138个市场的CoStar市场数据的分析，2021年第二季度的净吸纳量（占用单位数量的变化），比上一季度增加了207,035个单位。在2019年第二季度，即大疫情之前，净吸纳量仅为 116,526个，约为目前吸纳速度的一半。（表一） 表一：公寓单位的入住率（吸纳量）变化 根据NAR的分析，在2020年第二季度至2021年第二季度期间，138个地区中有137个地区的入住单位数量增加（正净吸纳量），其中旧金山是唯一仍然负净吸纳量2,730套的都市区。 疫情导致公寓少数市场 入住率下降 值得指出的是，公寓入住率的下降主要集中在纽约市区和西海岸市场：旧金山（-6,958套）；纽约市（-4,371套）；南湾/圣何西（-2,791套）；东湾/奥克兰（-445套）； 芝加哥（-337套）；匹兹堡（Pittsburgh）（-71套）和亚基马（Yakima）（-30套）。（表二） 表二：2020第二季度至2021第二季度入住公寓单位每季度净变化 其它大型市场的公寓入住率，自疫情以来的任何一个季度，都没有出现负净吸收。2020年第二季度至2021年第二季度的入住率，增幅最大的是亚特兰大、奥斯汀、博伊西、达拉斯、丹佛、休斯顿、奥兰多、费城、凤凰城和波特兰。（表三） 表三：2020第二季度至2021第二季度公寓单位净吸纳量 公寓入住率下降的原因之一是劳动力改变的因素。西海岸市场高度集中了技术员工，而纽约市是主要的金融中心、许多公司的总部和旅游胜地，因此在疫情高峰期，公寓租赁需求暴跌。截至2021年6月，在全美50%的计算机运算工作者，以及40%的合法职业员工仍然在家工作。 但其实大疫情的影响也很短暂，到2020年第四季度，在这些市场的入住率已经开始上升。 除了入住率大幅下降的少数几个市场之外，为什么其它市场的入住率没有下降（或下降很少）？原因可能是租金和住房负担能力的差异，对员工来说。这些有就业的地方，也有更好的租金价格。 在纽约市，2020年第二季度至2021年第三季度的有效租金中位数，为 3,764美元；在旧金山，2,746美元；在东湾/奥克兰，2,163美元。它们与达拉斯的中位数租金1,201美元相比，高出很多；在休斯顿，1,100美元；在亚特兰大，1,284 美元；或在凤凰城，1,231美元。（表四） 表四：2020第二季度至2021第三季度，在至少10万套公寓单位的市场中，单位吸纳量与有效租金中位数 2021年5月，与上个月相比，427个都市区中有294个的非农就业人数（经季节性调整）有所增加。达拉斯-沃思堡创造了14,900个工作岗位；休斯顿，8,800个工作岗位；亚特兰大，6,000 个；凤凰城，10,200个。 租金前景 由于对公寓的强劲需求，租金强劲上涨。 与一年前相比，截至2021年第二季度，只有南湾/圣何西和旧金山的租金低于去年同期。在所有市场，租金都比一年前上涨。在纽约市和奥克兰，租金有所回升，实际租金较一年前上涨不到1%。 在39个市场中，租金以两位数的速度上涨。截至2021年第二季度，租金同比涨幅最大的是圣露西港/皮尔斯堡（21%）、坦帕/圣彼得堡（20%）、默特尔比奇 （20%）、凤凰城（19%）、博伊西（18%）、拉斯维加斯（18%）。（表五） 表五：截至2021年7月12日的有效租金要价同比变化 预计空置率低的市场将显示出强劲的租金增长，例如加州市场：内陆帝国、橘县、圣地亚哥、洛杉矶和沙加缅度。（表六） 表六：租金增长与空置率（2021年7月1日至7月12日） 其它租金增长强劲，且空置率低的市场可能会持续租金增长——坦帕、凤凰城、拉斯维加斯、南佛罗里达、费城和汉普顿路（弗吉尼亚）等市场。 亚特兰大、达拉斯和休斯顿的空置率没有那么紧张，但由于这些地区的净移入人口多，租金一直在以强劲的速度增长。 随着更多员工重返办公室，奥克兰、圣何西和旧金山的租金可能会略有上涨，但与其它市场相比，高空置率将使租金保持温和增长。 在美国投资买房，除了等待房产增值外，出租物业也能赚取丰厚的收益！ 马上联系海外房产专家居外IQI，让我们给您推荐能满足您投资目标的各种热门项目。
撰文：居外IQI董事总经理 何丹尼 美国全美房地产经纪人协会（NAR）上月底发布了一年一度的“美国楼市外国买家报告”，报告展示了2020年4月到2021年3月间外国买家在美国楼市的购房情况。 报告发现疫情年间中国买家购美国房数量从过去多年来的第一位降到第三位，排在加拿大和墨西哥之后，不过如按购房所花金额来看，中国买家与往年一样仍在首位。 报告对外国买家的购房行为作了详细介绍，有关中国买家部分现摘录如下。 “中国买家”是如何定义的？ 报告给出了定义：报告中的“外国买家”指两种类型：一种是居住在美国以外的外国人买家，一种是以移民身份或非移民微分住在美国两年以内的外国人。这第二种就包括了新移民，以及因为经商、留学及旅游等原因居住在美国境内的外国人。 关于“中国买家”的定义，报告指出，指的是包括中国台湾、中国香港和中国大陆在内的买家，即大中华区买家一并算在里面。 中国买家购房数是多少？占所有外国买家多大比例？ 在2021年3月前的12个月这个期间，报告指中国买家购了 6300 套房，这个数量排在加拿大和墨西哥买家之后，占所有外国买家购房数量的6%。加拿大买家购房量占8%，墨西哥占7%。 自2015年以来，这是首次中国买家购房数从第一位跌落至第三位。 从下表可看出，中国买家在美国购房高峰是2017和2018年，当年购房量均高达4万多套，比这一次要多出6倍有余，真此一时彼一时也。 中国买家购房总金额多少？平均购房金额和购房金额的中位数各为多少？ 中国买家在这个年度总共购了45亿美元住宅房产，即不含商业地产如酒店、写字楼、商铺这一类地产。这个购房美元总额占各国买家的首位。 平均下来，中国买家购房平均每套的房价为71万美元（约458万元人民币）。如看购房中位数，即房价从高到低或从低到高排列后取中间数，则为48万美元（约为310万元人民币）。 历年数据显示，在16年和17年以前，中国买家的平均数和中位数均高于今年，2016年平均房价达93万美元，高于所有外国买家的历年平均数，当年加拿大买家的平均数为33万美元，而当年美国平均现房房价为22万美元多一点！可想当年中国买家给美国市场带来的冲击！可见当时美国买房的国人，多是出手大方的富豪，而近年已是中产人士居多。 中国买家在美国哪儿买房为主？ 不出意外，加州是中国人最多买房的目的地。 居外网中国买家询盘数据也显示，加州有4地是中国人在美国购房前10大城市。该图同时显示，中国买家基本着眼于美国沿海及南方大城市，尚未开发广大的腹地。 中国买家购房需求为何？ 报告显示13%的中国人买房是给学生用的，这应该指大学附近如大学城里的房子。这个用途的购房中国买家占比为各国最高，与此相反的是墨西哥买家完全没有这个需求。 在佛罗里达州立大学所在地佛州小城Gainesville的一位华裔经纪人曾向我介绍说，约一半以上的中国大陆过去的博士研究生会买一套两个卧室的住宅，自住一套出租一套，几年读博下来，既省了租金，房价也能升值。疫情以来，这位经纪人女士为中国研究生买家购房忙到不可开交！ 中国人买啥样的房型最多？ 中国人购买最多的房型为单门独户的独立屋最多，其次是联排别墅，再次为公寓楼中的单元房。 中国人偏爱的购房地点 从下图郊区略高于市区，是各国买家中两者最为接近，市区购房的占比为各国最高。似乎显示了在市区居住的中国购房习惯与在郊区居住的美国购房习惯两者之间的一种平衡。 图说中国人喜欢的房子长啥样？ 现在让我们来看一看一座位于加州都市郊区、价位在人民币300-350万元的独立屋长啥样。在居外网juwai.com上以上述条件作为关键词搜索，有相关房源1964套。 以下这个房源为知名全球豪宅经纪公司恩阁（Engel＆Völkers）代理，为让大家感受一下，照抄原房源描述如下： “住在这个Heritage Lake遗产湖的家中。位于湖边的一条死胡同上，距水面、步行道和自行车道仅几步之遥。没有后邻和高耸的景色。厨房拥有花岗岩台面、不锈钢器具、瓷砖地板、储藏室和橱柜，储物空间充足。大厨房岛台通向客厅，为招待客人创造了绝佳的空间。一间卧室和浴室位于楼梯下，其余的卧室和两间完整的浴室位于楼上。步行到社区中心的学校和公园，享受Heritage Lake提供的所有设施。离水仅几步之遥，让这个家成为您的度假胜地。” 如果上面这则房源主打的是湖景，下面这个的卖点是步行到学校商店和公园— 该房源由描述为英文，试译如下： “棕榈谷必看的房子！拥有超过2500平方英尺的生活空间。6个卧室，3个浴室，2个卧室和1个完整的浴室位于楼下，正式的客厅和餐厅，带壁炉的家庭房，走进去就是大教堂式的天花板。更新的厨房、重新装修的后院，非常适合娱乐或休闲。学校与杂货店和公园都是步行距离。 Copyright © 2021年Greater Antelope Valley房地产经纪人协会。保留所有权利。上市代理/经纪人提供的所有信息被认为是可靠的，但不保证，应独立核实。” 这些房源的描述是不是还有点可读性？仿佛就是经纪人亲身感受亲自撰写的，跟那些简单复制的广告辞给买家带来的感受完全不一样！毕竟你也想找一个跟你一样对一套房子真有兴趣的经纪人一起合作吧。而上面这两条房源的页面上都有链接，可以让你直接跳转到这条房源在经纪公司美国网站上的同一个房源的页面。 居外网上的大批海外房源与海外的房源网站互通互连，这些由正规经纪公司代理的房源在跨境推广时并不会加价，或可打消一些国内买家的顾虑吧，要知道现在互联网上公开上市的房源信息已有相当程度的透明度了。 居外网上有逾100万套美国房源，覆盖西雅图、休斯顿、纽约、旧金山、波士顿等城市。马上点击查看，或直接联系居外IQI获得免费置业咨询。
撰文：居外IQI董事总经理 何丹尼 6月24日，位于佛罗里达州迈阿密-戴德郡苏尔夫塞德的名为Champlain Towers South的住宅楼倒塌了。这一事件是一场悲剧，我们对死难者表示哀悼，对其家属深表同情。 有不少业主和潜在买家已就这一事件联系了居外IQI（Juwai IQI），他们想知道他们的房产是否安全，这一事件对当地房价有什么影响，与倒塌楼房类似楼房的买家、业主和卖家需要知道什么？ 几个关注点 过去一年来，我们一直建议买家在没有获得独立的评估和未来潜在的维修和补救费用的估计之前，不要购买南佛罗里达州高度超过10层和房齡30年以上的公寓单元房。 再有建筑物倒塌的风险非常低，佛州规定40年以上的建筑需再次通过安检，而有些公寓楼的业主委员会会疏忽这个规定。买家应关注公寓楼业委会是否称职。 对业主来说，真正的风险是财务风险。执法不严使得一些建筑推迟了花费不小但必要的维修或补救。 在新的政治环境下，我们期望法规得到认真执行，推迟了的工作得到开展，而单位业主则需承担费用。 在这种情况下，个别单位的维修费用可能高达其房屋目前转售价值的50%。而一方面成本在上升，一方面他们也面临着房价的下降。 我们建议目前拥有此类建筑单位的业主要确定建筑的状况，并制定计划。如果你打算出售，我们建议你首先确保你的建筑是最新的维护和良好的状态，否则有可能会卖出较低的价格。 不过那些维护良好的楼房的财务负担会较小，可能是购买机会，毕竟有不少买家在现阶段会止步不前。 事件回放 Champlain Towers South是一个13层楼高、有136个单元的住宅建筑物，建于1981年，位于南佛罗里达州的Surfside市，该镇两面环水，距迈阿密市中心约16英里。 2021年6月24日晚，当居民在入睡中，该建筑有一半部分突然倒塌。迄今至少有60多人死亡，另有70多名居民仍然失踪，恐已遇难。目前，当局也已经拆除了该建筑未倒塌部分。 坍塌事件发生后，有消息显示，物业经理和负责执行建筑法规的政府官员对此类结构和维修问题的风险可能管理不善。 原因初探 导致Champlain Towers South倒塌的问题就像后来在附近另一栋建于1972年的北迈阿密海滩的Crestview Towers中发现的那样。在Champlain Towers South倒塌后，Crestview Towers的居民仅有一个小时的时间撤离他们的家。当局关闭了该建筑，因为其支撑结构出现了裂缝和腐蚀。 然而，大多数地区的建筑，即使是那些在20世纪70年代和80年代同时期建造的建筑，也没有显示类似的腐烂迹象。事实上，许多建筑维护得非常好，状况良好。 专家们得出结论，再有建筑物倒塌的可能性不大，一般来说，建筑质量是好的。虽然尚不清楚Champlain Towers South灾难的确切原因，但可能是因为支撑柱和墙壁的必要维护工作没有完成。此次事故凸显了良好监督的重要性，政府官员应确保法规得到贯彻执行。 佛罗里达州的建筑法规是全国最严格的法规之一，但近年来的执行情况似乎有所松懈。这里的建筑物被要求在40年后需进行再次检查，但一些建筑物并没有向当局提交所需的检查证书，或发现了问题但却没有及时处理而无需承担后果。 《纽约时报》的研究显示，在迈阿密戴德县，有300多座楼龄超过40年且至少有10层楼高。没有证据表明那个时代的高层建筑更容易出现结构或建筑问题，但由于最近的倒塌事件后人们的焦虑加剧，这些建筑确实面临更大的财务风险。 海滨老楼的维修负担 在现已拆除的Champlain Towers South公寓中，一套一室两卫、面积为1200平方英尺（约合110平方米）的公寓，在灾难发生前估计价值为430,500美元（约合278万元人民币），每月可出租2400美元（约合1.5万元人民币）。业主必须向公寓协会支付的维护和运营费用被列为每月650美元。2020年的年度物业税为1673美元。 但是据居外网房源显示，本地区新建公寓楼的售价可高达10万元人民币一平米。 像Champlain Towers South这样的海滨建筑由于年久失修、地面下沉和板条腐蚀而面临挑战。对于主要是中产阶级的业主来说，与自然力抗争的成本有时会高得吓人。 在离Champlain Towers South只有几条街的一栋大楼里，每个单元的业主都要承担大约2万美元的大楼维修费用。业主们每个月要支付350美元的费用，估计为期五年。 大楼和个别业主还面临着增加的保险费用。由于气候变化引起的风暴破坏加剧，佛罗里达州的保险价格已经在上升。现在，许多保险公司也要求提供证据，证明老建筑已经通过了最近的检查，保证了它们的安全。 公寓楼市场料不受影响 根据居外IQI查询数据，南佛罗里达州是美国第14个最受中国买家欢迎的目的地。我们预计这种买家活动不会受到太大的影响。中国和其他亚洲买家更倾向于购买豪华大厦的新建单位，而不是需要更多维护和更难远距离管理的老式楼房单位。 迈阿密有近3600名高净值的第二居所业主。这比美国其他三个城市都要多，在世界范围内排名第五。 在2021年的前四个月，迈阿密-戴德县价格在100万美元以上的公寓的销售与一年前相比攀升了300%；价格较低的公寓销售量攀升了92%。 外国买家对南佛罗里达州的海景房有巨大的需求，目前我们不认为这种需求会受这一事件影响。毕竟，人们对住在大海边的向往是与身俱来的。 佛罗里达州被誉为美国的阳光之州，不但是全美度假和养老圣地，以及教育水平极高的州，中部更成为美国发展最快的地区之一。这些优越的条件吸引美国和世界各地的移民来此定居。 马上联系居外IQI，让我们为您在佛罗里达安心置业保驾护航！
2016年，美国人口数量增长了220万人。其中大部分增长来自新生人口，其余的则来自移民。然而，人口增长并未遍及整个美国。尽管美国人口数量在南部和西部于2016年增长了1.1%，但东北部和中西部的人口只增长了0.1%。甚至有8个位于东北部和中西部的州，人口减少了。 影响美国移民的因素有很多，包括生活环境、生活成本和生活质量等。美国人追求经济和教育发展，许多发展最快的州多是能负担得起优质的教育体系和低失业率的中型城市。根据美国人口普查局的数据，本文回顾了2015－2016年美国50个州一年的人口变化情况。 美国人口数量增长最快的5个州： 1. 犹他州－现有人口305万 犹他州的人口增长了2.0%，几乎是全美人口增长率0.7%的三倍。与大多数快速增长的州不同，犹他州人口增长的主要原因是自然增长。2016年，犹他州每10万人中有1854人出生，远高于全美每10万人中1286人的出生率。犹他州的死亡率也是全美最低的。2016年的净移民人数也让该州的人口增长了0.8%。 2. 内华达州－现有人口294万 内华达州的人口增长了2.0%，是所有州中第二快的。过去10年里，内华达人口持续强劲增长，从2006年到2016年增长了16.5%，几乎是8.3%国家增长率的两倍。尽管人口增长强劲，但内华达的整体经济出现了下降。在此期间内华达州的国内生产总值下降了9.0%，为全美下降最大。然而，受益于人口增长，教育、服务和医疗保健行业的发展速度比大多数州都快。 3. 爱达荷州－现有人口168万 爱达荷州的人口增长了1.8%，是所有州中第三快的。爱达荷州的出生率相对较高，剩余的人口增长主要是来自其他地区的大量居民涌入。2016年共有17143名美国人迁移到爱达荷州，远远超过大多数州。同时，爱达荷州的失业率从2015年的4.2%下降到2016年的3.8%，这也是美国失业率最低的一年。 4. 佛罗里达州－现有人口2061万 2014年，佛罗里达州超过纽约成为美国人口第三大的州。2016年，该州人口增长了1.8%，远远超过了0.7%的全国人口增长率。和许多增长最快的州一样，佛罗里达的人口快速增长主要是由于移民。大约每10个新佛罗里达人中就有9人从美国其他地方或另一个国家移居到该州，其余的则来自然增长。 5. 华盛顿－现有人口729万 华盛顿人口增长了1.8%，是全国人口增长率0.7%的两倍多。在过去十年里，华盛顿的人口增长速度相对较快，增长了14.4%，也是所有州中速度最快的。人口的强劲增长也带动了GDP的大幅增长。从2006年第二季度到2016年第二季度，华盛顿的GDP平均每年增长2.2%，这其中包括微软、亚马逊等行业巨头所带来的贡献。 美国人口数量衰退最厉害的5个州： 1. 西维吉尼亚州－现有人口183万 西维吉尼亚州是2016年唯一一个自然增长为负数的州，也是全美出生率最低的州之一，同时也是死亡率最高和历史最悠久的州。导致人们迁出西弗吉尼亚州的主要因素可能是高失业率和贫困。尽管该州的失业率从2015年的6.8%下降至2016年的6.0%，但仍是各州中最高的。同时，该州有17.9%的人口生活在贫困中。总的来说，西弗吉尼亚州的人口在2016年减少了约1万，这是所有州中人口数量减少最多的。 2. 伊利诺斯州－现有人口1280万 在过去的五十年里，伊利诺斯州的人口几乎每年都在增长，但在2014年、2015年和2016年，该州的人口却在下降。2016年，该州的人口减少了0.3%，这是所有州中下降第二快的。大量的人口损失是由于居民离开芝加哥等市区。《芝加哥论坛报》的一项调查显示，近年来迁出该市的居民认为，高税收、高失业率、恶劣天气和暴力犯罪是离开芝加哥的主要原因。2016年，芝加哥人口共减少了19,570人。 3. 佛蒙特州－现有人口62万 2016年，佛蒙特州的人口下降了0.2%，是所有州中收缩第三大的。与大多数人口减少的东北部各州一样，人口的减少主要是移民。人口增长也因该州的低出生率而受阻。佛蒙特州的出生率在过去三十年中一直呈稳步下降趋势，而在2016年，佛蒙特州的出生率只有6035，几乎是自19世纪以来的最低水平。 4. 康涅狄格州－现有人口358万 2016年，康涅狄格州的人口减少了0.2%，是所有州中收缩第四大的。近年来，康涅狄格州的人口大幅减少，自2013年以来，该州净流失了大约2万居民。许多离开康涅狄格的人都是受过高等教育的年轻专业人士。人口的减少或多或少的影响了该州的发展潜力。尽管美国GDP在2006年第二季度到2016年第二季度增长了12.1%，但康涅狄格州的GDP却下降了3.7%，这是除内华达州以外收缩最大的州。 5. 怀俄明州－现有人口58万 2016年，怀俄明州是唯一一个从自然增长中增长超过全美的州，但总体上仍有人口损失。2016年，全州每10万居民中有1345人出生，857人死亡，相比之下，全美每10万人中有1286人出生，888人死亡。尽管自然增长强劲，但大规模的迁移导致了怀俄明州的人口负增长。2016年，有3,823名居民迁出怀俄明州，这比其他任何州都要多。
2020年美国房市收获满满，美国房子价格2021年涨速最多是哪几个城市呢？1、得克萨斯州奥斯汀在2020年增长了12.8%，均价为437800美元，预测明年持续增长。2、亚利桑那州凤凰城，同时期相比增长13.2%，均价为31700美元，2021年持续增长。3、田纳西州纳什维尔，2020年是我房价上涨了2.2%，均价为335000美元，涨幅适中。4、佛罗里达坦帕在2020年房屋价值上涨了10.9%，均价为272167美元，今年持续增长。5、科罗拉多州丹佛，均价为481402美元，今年涨幅可能达7.6%。 2020年美国南加州的房产价格上涨速度很快，一年时间位居全美国第二，涨幅高达17.2%，所以到2021年以上城市在2021年上涨的空间非常大。美国房市当前如此繁荣，离不开政策的支持，除了对价格的预测以外，还有这些方面的预测。 2021年美国房市的预测趋势： 1、美国房产抵押贷款的利率可能会继续维持美国历史的地位。 2、美国房屋的销量会创近15年来的新高，价格幅度会逐渐减缓。 3、美国新房的建设数量会创近15年来的新高。 4、美国的移民人数会突破2016年以来的纪录。 5、首次提升自有房产的权率，可能会升至到70%。 2020年的疫情在一定程度闪刺激了美国房市的发展，并且郊外的房产也在逐渐火热起来。因为郊外的环境好，且面积距离较大，居住在哪里可以很好的保障自身安全。 根据相关的资料可以得知，美国的房产在2021年会吃持续上涨的状态，其中加州的情况会更加明显，不管是销量还是房产的均价都会上升。预计在2021年销量会增长3.3%，房产的价格会上涨1%，达到648800美元左右。对于想要投资房产的朋友来说，现在的机会很适合下手。
什么东西可以让您高兴起来？您更喜欢灿烂的阳光和温暖的天气，还是寒冷的北风和皑皑的白雪？ 您更喜欢在海滩单层小屋中度过周末，还是在山间小屋里？ 您更喜欢听雷鬼音乐，还是拉丁美洲的萨尔萨舞曲？ 您更喜欢挑晚上去海滩散步，还是早上？ 您更喜欢玩喷气式滑艇，还是单板滑雪？ 您有没有考虑过购买自己眼中的完美居所，或者挑选一处位于南佛罗里达的房地产，进行明智的投资？ 南佛罗里达的生活适合您吗？ 请花几分钟时间来回答一下上面的问题，尽可能多地描述您眼中理想的佛罗里达生活方式，然后让DaxDunn.com为您轻松地找到一处适合您的完美物业吧。 我在南佛罗里达生活了30多年，而且我想帮助您最大限度地发挥搬到佛罗里达后获得的机遇。无论您是否已在佛罗里达居住，还是经常去南佛罗里达或从未去过南佛罗里达，DaxDunn.com都能为您充当向导。 让我们开启对话，互相了解，然后寻觅您的理想居所吧。 如此说来，DaxDunn.com是个什么样的机构呢？ 三十年来，我们一直致力于为南佛罗里达房地产市场提供服务，并确保我们的客户可以找到与其生活方式无缝契合的房地产解决方案。 我们的秘诀是什么？我们花费了很多时间与客户建立全方位的合作关系。我们会尝试了解您的生活方式，因为我们重视您的福祉，而不仅仅是您带来的业务。我们会询问一些深层次的问题，并通过这些问题获取必需的信息，以便为您提供更优质的服务。 对我们来说，您的福祉非常重要，因为它是您生活方式和购房之旅的影响因素之一。我们从来不会忽视这些因素，因为我们不想辜负您的期望。这只是我们尽全力与实际居住在物业中的卖家而不是“炒房者”打交道的原因之一。这种选择性的操作不仅可以避开不必要的中间人，还让我们获得了与物业所在地区和社区有关的个人信息，确保我们所选择的物业可以和您的生活方式完美匹配。对我们来说，关注您的福祉和生活方式始终都是彻底改变您生活的最有效方式。 尽管我们似乎会提出很多问题，但您依然牢牢把握着您的置业旅程和交易。我们所做的只是在此为您提供指导，并向您呈现最佳方案。 DaxDunn.Com将确保您理解这一流程，并为您制定一份清晰的行动计划，进而帮助您实现房地产和生活方式目标。这就是我们为接洽的每一位客户制定的策略。 我们的房地产顾问、代理人和抵押贷款经纪人团队全体成员都专注于使这一过程变得简单、轻松和有收获。 您可以随时拨打我们的电话，向我们说明您的喜好。您不用担心自己独特的生活方式偏好会招来异样的眼光，我们会在这里倾听和理解您的想法，并与您分享我们的专业知识，让您充分地享受南佛罗里达的房地产生活方式。 请始终牢记，无论您选择什么样的生活方式，南佛罗里达的海滩、主题公园、宁静的大道和熙熙攘攘的多民族大都市风貌，会为您提供无数个理想的置业方案。 DaxDunn.com会在此为您提供完美的解决方案。 您可以这样考虑：您可以在自己居住的地方度假；您不必为了减压而去遥远的地方旅行。您可以在这里生活，拥有您专属的理想乐园！ 现在，是时候让我们来认识一下您了。在拨打我们的电话之前，请务必考虑一下自己的喜好，然后让我们帮助您满足这些要求，与专家顾问进行投入情感的交流将有助于逐步制定计划并将其付诸实践。 事实上，我们很高兴您能实现自己的目标，体验到极致的佛罗里达生活方式。 我们期待着您的尽快回音！请告诉我们，您最重视哪些方面，以及您对我们的要求，这样我们就知道应该如何帮助您了。在购置南佛罗里达房地产的过程中，请把我们视为一项关键的因素。 在您眼中最重要的东西，就是我们最关心的事情，让我们一起来实现它。 给我们的专家顾问打电话或发送短信，与我们建立合作关系，让我们帮助您实现梦想。 马上就做好准备，让我们为您制定终极的南佛罗里达房地产策略，让我们帮您绘制一份蓝图，让我们帮助您达成目标，让我们向您展示物业的真实面貌——还有更重要的东西，也就是物业周围的环境。 您是否想了解更多的信息？快来访问我们的网站DaxDunn.com吧。 本文内容资料由客户提供 责编：Zoe Chan
美国亚裔地产协会（AREAA）美东分会9月22日在长岛Great Neck举行年会，现场讲解了纽约房产市场的近况，并提出了未来投资的建议。点击查看美国更多精品房源 纽约房地产业者Jim Park认为，目前纽约的房地产市场已经临近饱和，房价高，收益小，不再是投资者最佳的选择。美国亚裔地产协会总会长Jim Park：“投资者应该放眼全美寻求机会，不宜只盯着一个区域。因为房价太高了，比如纽约，现在不适宜在这边的市场投入太多。”房地产业者介绍，对亚洲投资人来说，美国南方是个不错的选择，例如德州和佛罗里达，人口不断增长，基础设施越来越完善，房价也比在纽约相同面积的房屋便宜数十万，而且投资的回报率很高。德州Serene Homes公司副总裁Michelle Van Ruyven：“（德克萨斯）是美国增长最多的就业市场。每天都有600人进入市场，亚裔人口也持续增长。”佛罗里达ISG国际公司房产经纪 Don Pingaro：“有些人投资移民到佛罗里达，因为那里更好的生活，干净的水，空气，教育和医疗等。还有人投资为了丰厚的收益。”美国亚裔地产协会会长 Jim Park：“也许三年以后，纽约的市场有比其他地区好了，一旦发生了，就把其他地方得来的收益，再挪回纽约投资。”虽然房市饱和，但对还想投资纽约的人来说，也未必会没有斩获。美国亚裔地产协会美东分会长高国华：“虽然纽约曼哈顿的房产是最贵的，也有比如豪宅税，让很多人不愿意来。但你也要看一下它的资金回报和升值率，别的州是比不上的，房价虽然一年比一年高，但是做短线买卖还是能赚到钱。”相关资讯：纽约炒房现象迅速上升 或为金融危机前兆（据今日大纽约）
彭博报道，美国全国地产经纪商协会周二发布的一项调查显示，2016年，五分之一的商业房地产经纪人与国际客户完成过交易；外国买家和卖家的第一来源国都是中国，佛罗里达是国际客户的首选。美国全国地产经纪商协会首席经济学家Lawrence Yun说：“虽然许多大型市场的A类资产价格已经超过危机前的水平，但许多中小市场的房地产经纪人也受益于国内外商业房地产投资者的兴趣增加”Yun表示，40%的房地产经纪人预计国外买家今年将有所增加。>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费点击查看美国商业房源近三分之二的商业房地产交易涉及非居民外国人；买家主要来源：中国（17%）、墨西哥（14%）和英国和委内瑞拉（均为7%）。中国也是卖家第一来源国国外商业房地产买家比住宅房地产买家带来更多现金；60%的国际交易以现金结算，而美国全国地产经纪商协会的2016年住宅市场调查显示，一半的住宅房地产买家以现金支付Yun表示，美国仍然是最有吸引力和最安全的投资目的地之一；没有什么证据表明这一点很快就会改变。（据新浪财经）
