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英国买房按揭:银行不批按揭怎么办?| 居外专栏

投资海外房产手续程序繁多,其中申请按揭亦是最难处理的一部份。究竟香港人要如何申请英国按揭?银行不批就没有别的选择吗? 文章概览 申请英国按揭途径 英国自住(Buy-to-Live)与买房产出租(Buy-to-Let)按揭 合资格申请按揭人士 按揭利率及成数 申请英国按揭基本文件 买家应自行向银行申请还是经按揭经纪(Broker)申请按揭?   1. 申请英国按揭途径 申请英国房产按揭主要向银行直接申请或透过按揭经纪(Broker)代办,亦可向香港金融机构- PropCap 提出英国按揭申请。   i. 英国当地银行 英国当地银行会向海外买家提供按揭服务。例如一些香港银行汇丰、中银、东亚等的英国分行都有提供。主要接受房产地区包括英格兰及苏格兰城市,不论自住或出租,申请者的年薪要求是GBP £50,000 - GBP £75,000,前者最高批80%,还款期最长30年,后者最高批75%,还款期最长25年。   银行会向申请人收取杂费,例如东亚银行(英国分行),会收取的杂费包括申请费(GBP £300)、安排费(GBP £600起)、估价费(房产价值的0.1 - 0.15%),也有部分银行会收电汇费等。   ii. 按揭经纪(Broker) 你亦可以透过英国按揭经纪(Broker)代办,经纪会帮你同时向多间银行申请,免去自己周围碰钉的机会,透过经纪代办亦有机会比自己申请取得更优惠利率。   英国按揭经纪一般向申请人收取GBP £1,500 - GBP £2,000 的申请费用。费用分两期支付,第一期为咨询费,为申请人初步审核是否可以做按揭;第二期为接受按揭申请费,申请人在确实贷款条件后支付。要注意缴付咨询费后,按揭亦有机会不被英国银行接纳,但咨询费并不设退回。   iii. 贷款金融机构   PropCap是香港海外房产按揭配对平台。香港唯一同时可向英国置业者直接提供按揭及转介服务,提供最合适的按揭组合解决英国自住(Buy-to-Live)及买房产出租(Buy-to-Let)按揭。接受按揭申请地区包括伦敦、伯明翰、曼彻斯特、列斯、剑桥、雷丁等。整个审批过程在香港完成。   服务收费将跟据申请人是选用哪项服务而定。转介服务费用为GBP £1,700,亦分两期支付,第一期GBP £600 为申请人审批文件,申请人确认接受按揭条件后,将收取余下费用。如最后不接受按揭条件或按揭申请不成功,将发还第一期费用。如选用PropCap 按揭服务,将向申请人收取会员年费(首年HK $5,000;其后每年HK $3,000) 及一次性平台手续费(最高贷款额3%)。   2. 英国自住(Buy-to-Live)与买房产出租(Buy-to-Let)按揭 英国自住(Buy-to-Live)按揭申请人需要向当地银行提供证明在/将会于英国居住,提供合法居留签证或BNO身份,居英满6个月,以及拥有英国户口或英镑工资单等去证明房产的自住性质。   近年不少咨询是打算先在英国置业,之后给家人或移民到当地作自住用途。在申请英国自住按揭时就遇到困难,申请人可考虑先将房产出租后自住计划。海外买家可以先申请买房产出租(Buy-to-Let)按揭,买房产出租(Buy-to-Let)原则不可向直属亲人出租。日后抵达英国需自往时,可向当地银行重新申请自住(Buy-to-Live)按揭,提供入息文件重新造按揭。   3. 合资格申请按揭人士   不论是以个人身份、香港公司雇主、或有离岸公司,都可以申请英国按揭。   英国银行对身处海外的英国公民(British Citizenship,BC)可批到80%按揭,而新房产海外买家(非BC)可批出75%按揭,买房产出租(Buy-to-Let)按揭条件是租金或拟租金(由估价行负责评定)要超过每月供款125%。Propcap不论新旧房产都可向非BC申请人批出高达75%按揭。   英国银行对申请人设年薪要求,例如东亚银行(英国分行),申请人的年薪要达至GBP £72,000才可申请;又以汇丰(英国分行)为例,自住按揭个人名义申请者要年薪GBP £50,000、公司名义则要年薪GBP £75,000。不少银行是不会纳入花红、双粮作入息,即会以底薪作基础。     基于英国银行风险管理问题,审批会较严,自住(Buy-to-Live)按揭就要视乎英国的供款与入息比率(Debt Servicing-ratio,DSR)。例如香港的DSR要求是入息50%,当加息3厘,供款人DSR不可超过6成。对比一下英国的DSR,如果个案的DSR较高,就会提高利率对冲,一般最高不可以超过6成。   如果以买房产出租(Buy-to-Let)方式申请按揭,年薪要求GBP £25,000,相对要求较低,而租金收入则成为主要DSR计算,如租金收入超过压测利率下供款145%,即租金回报不能少于4%。另外与香港不同的是,英国银行会看看供款人的生活日常开支和债务,而不是只看入息。   4. 按揭利率及成数 英国房产利率设定息、浮息、还息不还本三种。 i. 定息按揭(Fix Rate Mortgage) 利率固定(首2至3年),届时可再选新的定息按揭计划或浮息按揭。 ii. 浮息按揭(Tracker Mortgage) 由于跟随市场变动,浮息按揭利率比前者低,所以浮息按揭比较适用现时低息环境。还款年期大多为5 - 30年,而这是以退休年龄减供款年龄的。假设60岁为退休年龄,减去供款年龄30岁,则最高可还款年期为30年,最低贷款额为GBP £150,000 - GBP £250,000不等。 iii. 还息不还本(Interest-Only Mortgage) 借贷期间只需要还利息,本金最后先还,一般年期较短。   自住(Buy-to-Live)按揭一般实际利率2.5 - 3.5% 之间,主要看个别申请人士的信贷纪录、申请按揭成数、收入水平等等。如果海外人士想购入英国房产,以买房产出租(Buy-to-Let)做按揭,大部分银行最多做7成,愈高成数,利率都会增加。PropCap利率为3.5% - 7.5% 间,视乎按揭类型而定,设有「还息不还本」计划,更提供不同按揭成数及利息等组合贷款计划给客户自由选择。   5. 申请英国按揭基本文件 申请者需要准备以下文件给金融机构审批:   6. 买家应自行向银行申请还是经按揭经纪(Broker)申请按揭? 对于一些未曾置业的人士来说,有部分人会选择自行向银行咨询,想节省按揭经纪服务费用,不过如果胡乱申请英国房产按揭,不论最后结果是成功与否,银行都会有纪录,有机会影响日后的信贷申请。   如果短期内,金融机构查信贷评级次数太多,可能被认为是有财务问题,降低按揭申请成功率。而经按揭经纪(Broker)了解英国银行制度,知道门槛要求,代申请人向合适的银行申请,提高成功审批机会。   PropCap专业团队为申请人紧贴整个审批流程及无时差地回覆客人问题,务求申请人最舒畅的方式成功得到英国按揭。   有关英国按揭服务需要查询? 欢迎登记按揭评估咨询服务或透过微信与我们联系。  

代理功能仍存在?买房给佣金已过时?| 居外专栏

上星期,有一本财经杂志以「买房给佣金已过时」为题作专题报导。报导中指出在网上讨论区有网民表示,以前房价100-200万,1%佣金即是1至2万,如今房价需要700-1000万,要给7万至10万佣金,觉得太贵不合理。   报导又称,楼主引用律师费比较,20年前律师费跟佣金差不多价钱,现在代理佣金高于律师费是「畸形现象」,楼主认为当今地产市场比20年前透明化,买楼上的程序很多时候都是买家亲力亲为,地产代理的角色及价值已减少,佣金收费已过时。   笔者也明白佣金是买卖物业时一笔不少的使费,但若跟律师费比较,却有性质上的不同,物业代理是需要促成物业交易才有佣金,换句话不成功不收费。   香港的律师费是无论结果如何都要支付,打官司输了也照收,物业交易最后即使告吹,大家一样需要支付律师费。     买家及卖家可能觉得,香港物业市场上也有放盘平台,正正可以取代代理的配对角色。买卖双方藉平台撮合自己直接议价,文件由律师行处理整个流程,可以淘汰代理的角色及功能。   理论上这是可行的,市场上也有些小额成交,例如车位买卖租赁、套房的租赁,不少是由平台作媒介,当中没有代理参与。相反主流的交易,代理的参与比例仍然非常高。   其实市场上最流行的其中一个平台,在创立初期是朝向跳过代理,促进买卖双方直接交易作为其运作模式,但并不成功。随着香港物业市场的改变,慢慢地也变成代理的放盘平台,每年物业代理付出予平台的广告费超过亿元。如果没有代理参与,平台可能已经关闭。   笔者也发现资深投资者是懂得利用代理协助促成交易,并乐于支付佣金。他们懂得欣赏代理,能够替他更快速找到买家或卖家,他们明白时间就是金钱,交易的时机转眼即逝。   代理能约看一间就协助买家找到心头好,是能力的表现,替他节省很多时间。首置客反而会觉得代理工作太简单,只看房一次就收取高昂的代理佣金。   当然,随着科技的进步,代理也需要与时并进。若只做一条活动锁匙,俗称「睇楼员」,未能提供足够的价值,被无情的市场所淘汰也是必然的,因为佣金只会留给有创造价值的代理。   “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

东南亚房产投资潜力新星——菲律宾

东南亚作为全球经济增长的重要引擎,一直深受海外投资者青睐。说到投资东南亚房产热门地,不外乎泰国、菲律宾、柬埔寨、越南、马来西亚等国家。加上东南亚多数国家的房产投资门槛低、持有成本低、市场需求旺盛、交易流程相对简单,因此成为深受欢迎的投资目的地。 菲律宾房产优越的资产升值空间和租金收益在所有东南亚国家内可以说是数一数二。有意投资菲律宾房产的你,需要注意些什么? 菲律宾置业三大要诀 1. 人口:占尽人口红利先机 菲律宾人口过亿,庞大的劳动力是其经济发展的巨大优势和潜力所在。根据菲律宾统计局截至2022年4月的数据显示,其劳动人口参与率达到63.4%。如此有利的人口条件让经济发展更有活力,带动国家GDP增长的同时,也提高菲律宾的全球竞争力,经商指数和国际评级。   2. 价值:资产升值 + 租金收益 若想要资金回报好,同时资金要求低的投资,必然选择东南亚房产投资。根据全球房地产指南的分析,马尼拉的总租金收益率保持良好,从45平方米的7.01%到80平方米的7.16%不等。 全球房地产指南(GPG)在今年2月份将菲律宾马尼拉的租金收益率评为良好至优秀等级。以博尼法西奥环球城核心商业区为例,45平方米的公寓单位即可获得5.65%的租金收益。   3. 地区:CBD核心区域 购买核心区域的房产,后期在房价涨幅、转售流动性、入住率、租售比方面都有显著优势。 菲律宾老牌CBD马卡蒂,长期以来都是马尼拉财富和繁荣的象征。区域发展已经相当成熟的马卡蒂土地面积有限,因此在供需不平衡的情况下,房价持续走高。 此外,奥迪加斯中央商务区(Ortigas CBD)是菲律宾经济支柱产业——业务流程外包(BPO)的大楼的聚集地。此外,奥迪加斯也是许多上市公司、高端商务和白领人群的总部基地,因此房产租售需求格外显著。 菲律宾住房市场表现亮眼 根据菲律宾房地产咨询服务公司Leechiu Property Consultants(LCP)的报告,菲律宾2022年第一季度的住宅市场的重点发展如下: (1)开发商看好房产市场:开发商净收入与资本支出预算增长,证明开发商对菲律宾房产市场充满信心。 (2)住宅需求强劲:截至2022年首季度,马尼拉已交付的住宅总套数为46.7万套,仅剩1.35万套未售出,代表现房中仅剩2.89%待售。 (3)开盘住宅数量激增:新开盘住宅数量为4,762套,比上一季度(2021年Q4)激增70%。即使是在疫情肆虐的封城期,成交量几乎都是高于开盘量的。这再次验证了大马尼拉房产市场的供不应求。 (4)中高端住宅销量领跑市场:不管是在疫情前还是疫情中,总房价在400万~700万比索(约人民币55万~100万左右)的中高端住宅最受买家青睐。 (5)资产稳定升值:虽然租金在年初受到奥密克戎变异病毒的影响出现下跌,马尼拉核心区域的房产资产价值普遍上涨,超过疫情前水平。 推荐项目 THE SEASONS RESIDENCES - AKI TOWER 位于博尼法西奥环球城(BCG),最低售价从 18,207,000 比索起 (约218万人民币/约254万港币) 以日本元素打造的高级公寓,强调功能性、安全性,与环境的和谐和简约。 四座以四季命名的住宅楼 – Haru(春季),Natsu(夏季),Aki(秋季)和Fuyu(冬季)。 住户可享受以季节为主题的景观和设施,如健康水疗中心,宾馆、空中花园、烧烤露台、卡拉OK、游戏室、游泳池、健身房、商务中心和多功能厅。   THE EMPRESS 位于奥迪加斯中心,最低售价从 9,138,000 比索起 (约110万人民币/约127万港币) 将生活、工作和娱乐融为一体的住宅项目。 以宁静且放松的居住空间,为住户打造悠闲舒适的无忧生活。 智能家居概念让住户的生活更时尚、舒适、便捷。   One Sierra by PIK 位于曼达卢永市,最低售价从 7,065,016 比索起 (约85万人民币/约98万港币) 低密度住宅,30层公寓楼仅250个单位。 地理位置优越,位于马尼拉大都会主干道之一的EDSA沿线。 由俄罗斯和欧洲最大的房屋建筑商PIK开发。   The Velaris Residences by RHK Land 位于马尼拉全新中央商务区Bridgetowne,最低售价从12,228,000 比索起(约146万人民币/约170万港币) 智能家居系统让住户轻松享受生活。 汇集办公楼、住宅、五星酒店、购物中心、国际学校、高级医院等配套设施。 连通C5、Ortigas大道、Amang Rodriguez大道。   菲律宾毋庸置疑是一个极具投资前景的国家,无论你是想打算出租投资或移民自住,一定不要错过菲律宾置业买房这个选择。想在菲律宾进行海外投资的你,欢迎联系居外热线400-041-7515,或点此浏览更多详情。

PropCap英国房产按揭贷款专栏

日元“至暗时刻”,投资买日元还是尝试新方法? 早前,日元跌穿至20年低位,期间“至暗时刻” 日元人民币汇率跌破5。很多人已经借此机会换多些日元等开关作报复式消费。同时,亦有些人入货投资,等日元升值赚汇价。【阅读原文】   利用房贷来做对冲日元下跌风险 如果你已拥有日本房产,你只能看着自己的资产继续缩水,无能为力。一般投资房产时都会跟银行做贷款一来减低投入资金额度,二来贷款额可做到部分的外币对冲效果。【阅读原文】   英国买房按揭:银行不批按揭怎么办? 投资海外房产手续程序繁多,其中申请按揭亦是最难处理的一部分。究竟香港人要如何申请英国按揭?银行不批就没有别的选择吗?【阅读原文】   英国加息对海外买家之按揭,有何影响? 英国中央银行——英格兰银行(Bank of England)短短3个月内连续加息,由去年12月将基准利率从0.1%上调至0.25%, 再由2月0.25%加至0.5%,继于3月上调至0.75% ...... 【阅读原文】   英国房产|海外买家按揭2022最新指南 英国一直以来都是不少海外房地产投资者心仪国家。  投资海外房地产手续程序繁多,其中申请按揭亦是最难处理的一部份。 究竟中国投资者要如何申请英国按揭? 银行不批就没有别的选择吗?【阅读原文】   有种按揭叫伊斯兰按揭 | 英国置业按揭冷知识 |  讲到有关英国按揭时,可能从网络上或英国按揭经纪口中都听过以下几间伊斯兰银行:Gatehouse Bank、Al Rayan Bank、Bank of London and the Middle East 等。这类银行,并不限于只向穆斯林信徒提供按揭服务。伊斯兰银行提供的房产按揭产品与传统按揭, 有何不同之处?【阅读原文】     一张英国房产验房报告看清房产估价? 在英、美等国家投资买楼时,仲介通常都会推荐买家签约前做Inspection Report或 Home Report,即是验房报告。英国测量师是根据RICS标准来作出报告,报告内容包括房产的结构、状况,环境和能源等资料。但有一项可能特别感兴趣的是估价 ,可知道房产值多少钱,有没有买贵?【阅读原文】   申请英国房贷,这个审批因素您万万没想到! 气候变化问题日益严峻,各国为此致力减排。英国也订立了2030年的减碳目标,各界受政策影响。英国政府要求房屋无论是出售,出租或按揭都需要备有能源性能证书(EPC),有效让买家或租户知道房屋的能源效率,也作为按揭贷款审批的一个考虑文件。【阅读原文】  

澳洲新南威尔士州大型家庭住宅,饱览碧蓝海景

澳洲地广人稀,其高人口增长、稳定的租金收益率和房地产市场,让澳洲房地产长期以来都非常受海外投资者青睐。 住宅类型方面,澳洲的房屋选择可以说是非常多样化,其中大致分为House、Townhouse、Villa、Apartment、Unit、Duplex和Studio等。 以下是三种最适合家庭居住的房屋类型,赶快来看看! 第一种: House(独立别墅) 主要特点:面积大、带院子、大家庭 House在澳洲可以说是最常见的房屋类型,大概占了澳洲住宅的80%。独门独户独院的House主要有木质结构和砖房两种建筑风格,如果你是热衷于建造属于自己的家园,那么House会是你不二之选。 优点:占地面积大,活动空间也较大,卧室、客厅、餐厅、花园、车库、泳池等设施应有尽有。House对于大家庭非常友好,一家大小可以在房子附带的大院子进行各种家庭活动游戏。 缺点:由于澳洲政府对住宅有一定的绿化面积要求,因此院子需要足够的草坪覆盖率。如此一来,别墅会面对一定的蚊虫问题,而且需要定期进行草坪维护。 推荐原因: 宽敞的House非常适合有孩子和长辈的大家庭一起居住,在所有的房屋类型中的自由度和私密性是最高的,久住之后可以翻新和改建,升值和保值潜力属所有房屋类型中最高。 第二种:Townhouse(联排别墅) 主要特点:双拼别墅、两层或以上 澳洲的联排别墅基本上都是双层,两套别墅共享同一道墙,简单来说就是和邻居的联排别墅紧挨在一起。由于面积限制,联排别墅的院子会比独立别墅的小很多,但多数会有露台。 优点:经济型别墅,相较House更有价格优势。Townhouse一般都是双层砖房,因此外形上更时尚,居住舒适感高。由于没有大院子,因此蚊虫也少,室内比较干净。 缺点:联排别墅的平面设计和部分内部装饰统一,不能按照自己的喜好改建房子。相邻的窄长型房子,隔音不理想。停车位比House少,客人停车不太方便 推荐原因:适合刚组建的年轻家庭,价格经济实惠,维护费用也较低。 第三种:Apartment(公寓/单元) 主要特点:中央商务区、便捷性、安全性 Apartment是高层带电梯公寓,最大优势是其便捷的地理位置。Apartment普遍较新,多数是20年以内新建的,户型以一至三房为主。 优点:生活配套齐全,健身房、泳池、桑拿房等设施供居民使用。公寓配有门禁系统,安全性较好。 缺点:房屋面积小,物业费较高。自由性不如House和Townhouse来的高,如有养宠物或想举办派对等活动需注意。 推荐原因:容易出租,适合习惯都市生活的家庭,对上班族夫妇较友好。若选择步行指数高的公寓,还可以做到出门完全不依赖交通,步行即可抵达附近的生活设施。 厌倦了建造风格千遍一律的现成房?想要建造或改造自己的满分梦想家园?澳大利亚新南威尔士州Caringbah South现有一个由三处房产组合而成的房产正在出售。这片土地总共占地2675.9平方米,拥有36.58米的超宽临街面积。 这也是此大规模、高价值的房产近70年来首次出售。此澳洲大House的面积已经如此豪气,相信改造成豪华精品别墅都不是太大问题。 房产的后段可以欣赏到多兰斯湾如画的水景,以及横跨科内尔、克罗努拉和国家公园的广阔海岸景观。地理位置优势使得这几处房产的稀缺性浑然天成。 你可以考虑对房屋进行装潢改造,也可以选择推倒重建。由于三处房产拥有占地面积和独特性的优势,改造后的升值潜力不容小觑,投资或自住都是很不错的选择。 这三处独特的房产详情如下: 35 Langer Avenue 占地面积:853平方米 3个床位、1个浴室、1车位 目前租赁价格为每周580.00澳元 35A Langer Avenue  占地面积:969.9平方米 4个床位、3个浴室、3车位 潜在的租金回报为每周800.00澳元 37 Langer Avenue  占地面积:853平方米 3个床位、2个浴室、2车位 目前出租价格为每周580.00澳元 有兴趣购买此房产,欢迎点此浏览房源讯息,或者联系居外热线400-041-7515。

新加坡的房产出租要交哪些费用

在新加坡购买的房产出租有两种方式:1、委托房屋中介公司。需要向中介支付一定的佣金,通常都是两年收取一次,业主希望一年一付也是可以的。佣金的支付方式也有两种:a)一个月的租金=2年的佣金;b)半个月的租金=1年的佣金。2、自行出租。只要业主找到合适的房客就能自行出租,不过房客需要支付2-3个房租作为抵押,双方签订合约之后不得违约,否则就要赔偿。 很多海外人士选择在新加坡购房置业,很大一个原因是该国家的房产收益回报比较稳定,同时也比较高。新加坡繁华地段的房产,租金收益能够达到3-4万/月,市中心的收益回报更高,租金回报率大约在4%-5%,和国内一线城市相比,具备明显的优势。不过在新加坡出租房子获得的租金是需要缴纳个人所得税的,该如何进行缴纳呢?通过以下内容来讲解! 新加坡的个人所得税率是比较低的,是按照累积式征税的,税率一般在2%-20%。新加坡居民个人和非居民缴纳的税率有所差异,一般海外人士的税率是按照15%进行征收的,因为不是本地人士,所以也不能够享受税收免减的政策。虽然在新加坡投资房产出租还需要缴纳一些费用,但是对其的投资也是比较值的,毕竟新加坡房市的稳定性是非常好的,很少出现大波动。 新加坡在2021年12月中旬颁布了新政,对于海外投资者来说增加了税收,也增加了投资的压力,但是对于新加坡本国来说,它们的房市得到了更加稳定的发展,大大清楚了炒房的情况。政策的降温虽然没有让房价下降,但是让整体趋势朝着健康的方向发展。在亚洲如果想投资稳定保值的房产,新加坡是不错的选择。

在加拿大买房出租注意什么?

在加拿大买房出租一定要保证自己的权益,虽然好多人都说要保护租客的权益,房东的权益也要保证,另外房东要提供足够的暖气,冷热水,电,燃料,还有房租只能一年涨一次,不能随意涨租,这些都是加拿大政府和法律规定的,都是要遵守的规章制度,买房租房都需要一个有经验的房产中介,谈判能力好,会帮你争取到一个好的价格。 在加拿大买房已经是一件很正常的事情,只要资金充足,购买条件符合,都可以在加拿大当地进行购房,这几年加拿大房产行业势头良好,这也让更多人选择投资加拿大房产,购买房产之后很多人会将房产出租出去,一赚取部分房贷,减轻经济负担,且不说这几年的房产市场火热,出租房市场也很火热。 不管是买房还是租房,或者是买房出租,都又要注意的地方,其中最重要的一点就是保险,一套房子不管什么类型的,都应该受保,保险公司一般不会保空置30天以上的房子,在买房之前一定要交好保险,很多保险公司在交房后一般不受理保险,住公寓的需要缴纳物业费,物业费里面一般都会包含大楼保险,个人财务保险需要根据自己的需要购买。 如果你是买房出租,那么房东和租客的保险都要购买,租客买租客保险,房东买出租房保险,在加拿大最重要的就是房屋保险,只要你买房住房,就一定离不开房屋保险,这是一个很重要的事情,大家在加拿大买房出租的时候一定要购买。 此外买房出租也是看段位的,特别是你家里有孩子的, 要考虑学区房,即使现在用不上,别人有孩子的租房子也会优先考虑,有的房子离得近,但是不是学区房也没有用,但整体来说加拿大买房出租并不难,加上又是旅游城市,大量出租房,很多外来游客都喜欢这样的房子,不愁房子租不出去,只要价格合适,双方都满意,达成租房协议是早晚的事情。

2022我们该如何买房?多伦多房市总结和新年走势展望 |居外专栏

    各位好,这里是Daisy黄岚,过去一年可以说是在众多不确定因素纷繁变化之中度过的。和往年一样,每年此时,在中华新年之际,黄岚地产榜都为大家奉上一份图文并茂的多伦多房市年终分析展望报告。希望帮助大家把握市场脉动,剔除杂音,聚焦确定要素,以史为鉴,展望新年。 不管您是住在北美、中国、或是世界上其他国家,这几年的体验对大家来说都是很多意外的和很多未知,世界的不确定加剧,去年概括起来Daisy认为是两个关键词:“疫情共存化”和“通胀常态化”。在此宏观环境下,2021年大多伦多地区的房地产市场其实就在围绕着一个字运行:那就是“涨”,我想大家都对去年房价上涨有耳闻或有切身感受,也早已不是什么新闻。Daisy黄岚今天和大家一起掰开揉碎看一下独立屋、镇屋、Condo及各市镇细分剖像图,这对把脉诊断市场会有不错的帮助,建议您每年收藏一下。 先来看一下2021年大多伦多独立屋的3D细分图: 大多伦多区共有33个市镇,下图中区块颜色越深代表均价越高,柱子越高涨幅越大。截止2021年末,大多伦多地区的独立屋均价一举超过了140万加元,年涨幅25%;和去年一样,大多伦多地区远郊由于基础价格低,涨幅最大。 具体来说,大多伦多地区的独立屋均价三甲由多伦多中区、King市、和Oakville占据。涨幅方面,大多伦多北边的Uxbridge、Innisfil、以及东部的Oshawa地区涨幅居前三位,说明大多伦多周边的独立屋入门刚需和投资需求都很旺盛。 Townhouse方面,截止2021年末,大多伦多地区的镇屋均价达到了98万加元,同比涨幅22%;也是大多伦多远郊周边地区的涨幅最大。 Townhouse镇屋也基本呈现总价越低涨幅越大的规律,多伦多中区、King市、和Markham万锦均价最高,而最东部的Clarington,以及北边的东桂林和Essa涨幅居前三甲。 再来说说Condo。大多伦多的Condo市场主要集中在多伦多市及邻近的万锦、列治文山、旺市、和密西沙加,因此我们把地图Zoom In看一下2021年多伦多及邻近城市的3D细分图。可以看到,2021年区域内总体Condo平均涨幅7%,均价接近70万,而传统的多伦多C12豪宅区均价更是接近140万。涨幅方面,位于多伦多最东边的E10区拔得头筹,达到22%。 去年, 多伦多东区的三个区分别拔得Condo均价涨幅前三甲,而传统上均价最高的三个中城豪宅街区C12(含跑马径)、C09(含玫瑰谷)、C02(含Yorkville)涨幅持平或下降,其中C09区和C02区均价回落。值得注意的是,C12和C09区在前年是涨幅居前的,看来去年对于这两个豪宅区Condo而言,市场出现了理性修正。2021年多伦多市中心外围的Condo涨幅要高于市中心,未来市中心公寓的蓄势补涨可期。 展望虎年未来,Daisy黄岚分析归纳为四个“不变”和一个“不确定”。 四个不变是: 1. 通胀预期不变。 由于数十年全球化浪潮使得全球产业高度融合,也使全球供应链极为脆弱,任何一个供应链节点出现瓶颈,都可能推高终端的物价,加之劳动力市场供应不济以及油价居高不下,更使得通胀有长期化的理由,而近来大宗商品的上涨更是火上浇油。之前Daisy黄岚有一篇关于建房成本的分析文章,阐述了通胀环境下,开发商成本和新房供应的逻辑,总之未来房价受到成本的支撑是毫无疑问的。 2. 加国移民政策不变。 人才人力是国家经济的源动力,中国过去40年的人口红利缔造了伟大的经济奇迹,加拿大作为移民国家深谙此理,长期以来移民人口一直保持增长,去年移民数量更创下历史新高,因此房地产市场具备需求基本面的支持。 3. “求大于供”的状况不变。 业界普遍认为供应短缺是最根本的矛盾。而所谓限制海外买家,空置税等行政措施一直以来被证明只是政府刷存在感的小浪花一朵朵,根本改变不了“求大于供”的大环境大趋势。 4. 病毒共存化趋势不变。 包括加拿大在内的大部分西方国家包括许多亚洲国家(如新加坡)基本都从心态上放松躺平并接受共存的现实。据此Daisy黄岚预期,2022年加拿大经济活动将比2021年大幅活跃,这也会对多伦多和加拿大的房地产产生正向的影响。 刚才Daisy黄岚提到的一个“不确定”,主要是说的加息预期和加息效果的不确定。 40年来最大的通胀迫使央行频发加息预警,Daisy黄岚也相信加拿大央行会跟随美联储有所行动,但加息是把双刃剑,现在的全球市场是供应和人力的不足,并非需求膨胀,因此加息的幅度和节奏须非常谨慎,不然有极大可能误伤创业和供应而导致“滞涨”---即:经济停滞同时通货膨胀。各国央行主持货币政策的都是聪明人,其实并不愿意加息,只是现在通胀数字太难看,总要做点什么do something罢了。当然,加息对房地产市场并不一定都是坏事,如果房价一味两位数迅速走高,不花点时间来盘整夯实基础的话反而是不健康的,从过去二十年长期走势看,加拿大房价年均扣除通胀的健康涨幅应在6%左右。 最后总结,四个“不变”因素对房价来讲是积极的,而一个“不确定”因素对楼市来讲是中性而且对长期健康有利。Daisy黄岚以此判断,多伦多虎年楼市将以盘整和夯实涨幅为主,买家和卖家都可以更加从容地交易,后市仍将健康向上,也有相当多的机会。 本期就到这里,谢谢您的时间,我们下期见。 多伦多【黄岚地产榜】主创 资深Broker,金牌经纪人 联系邮箱:daisyhuang88@gmail.com

曼谷买房需要注意什么

曼谷买房的注意事项:1、最好能买现房就买现房,购买之后能够立马办理地契和房产证。2、如果因为地理位置、价格等因素,就要考虑购买期房,同时一定要认准环境评估报告。3、开发商及物业的选择上,首选泰国当地认证的/上市的/知名的开发商。往往开发商的品质决定了房产的品质。4、曼谷是出名的堵城,位置一定要选择靠近地铁或者高速的。 曼谷的房价大致在2万元/平,市中心的房产均价大约为4万元/平米,和国内的房价相比还是比较友善的,在曼谷购房这些事项一定要知道: 1、 购买曼谷的房产最好在国内中介先进行了解,然后去实地进行考察,一定不要在国内直接购买,因为很容易被坑。 2、 购买曼谷的房产一定要提前了解房价,这样才能根据经济情况合理投资。选择房产项目还要注重一下楼盘的品质。 3、 在曼谷购房的付款方式一般直接是首付30%,剩下的70%交房时再进行支付。尽量按照常规支付方式进行操作。 4、 购买曼谷的房产后再进行转售需要看地段和价位,泰国房市的水比较深,海外人士购买的房价基本有被注水。 5、 如果在曼谷购买的房产想要出租,可以直接交给出租公司,尽量找信得过且非常靠谱的中介。 6、 泰国房产投资的大环境没有什么问题,不过一定要细致的进行筛选。 海外人士在曼谷购买房产基本上没有限制,并且房产价格适中,租金收益回报率高,是很不错的理财选择。近几年选择比较好的投资者基本上都获得了不错的收益,因此曼谷的房产是比较值得入的。感兴趣的话可以针对这方面进行详细的了解。

在多伦多买房注意事项

在多伦多买房有很多地方要注意的地方,1、购房前的房产知识必不可少;2、买房一定要选择好的区域去买,多伦多的房源还是很多的,所以提前选择一个好的区域非常重要;3、多伦多买房一定要慎重选择,多伦多城市非常大;4、想要移民投资,可以选择多伦多的房产投资项目; 加拿大的多伦多是其最大的城市,占地面积非常大,多年来多伦多房地产市场也是日益红火,这一形势也是吸引到无数投资者,但多伦多的高房价仍然让他们三思而后行,在多伦多买房,要注意的地方还是有很多,这么大的浪潮去投资购房多伦多房产,难免会有吃亏的。 加上国内政策和国外政策不一样,在多伦多买房还是要多多注意。 多伦多在加拿大最佳购房名单中排名第22名,报告也指出多伦多提供了大量的就业机会,各方移民也是极具增多,企业在未来将会不变投资,未来多伦多房产投资和出租方面是不用担心的,只是在后续的出售以及出租方面要多多注意,如何买到一个受欢迎的房产非常重要。 在整个购房过程中,会有不少注意事项是大家要清楚的,要知道在多伦多找一个专业的房产经纪人,需要累出投资者购买的区域和相关要求,如果不想跟当地房地产经纪人合作,也可以找一个当地的房地产律师,律师将会帮你解决整个买房过程中遇到的法律问题。 多伦多买房,不同的地区价格是不一样的,甚至说会有很大的差距,在多伦多购房,还要请当地的房地产投资人为投资者寻找理想的房子,挑选出投资者喜欢的房子之后,一定要进行实地考察,这一步必不可少,看好之后再进行接下来的谈判,保证购房整个过程的安全性和顺利性。

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