目前澳大利亚房产事业蓬勃发展，越来越多的海外资金涌入本地市场。而目前澳元兑人民币的汇率降至几年来的低点(1澳元=5.345人民币），对于海外投资者来说宛如在房价打折出售。这样的盛况也引起澳大利亚中央储备银行（下简称“央行”）的关注，更于近期公开表示了其担忧，就澳大利亚银行现有的贷款政策明确提出疑问，希望能够改善现有澳大利亚贷款政策。那么这对于海外投资者会有何影响呢？

首先，让我们来看一下澳大利亚央行目前对于房地产市场及贷款政策的态度。

澳大利亚央行的工作人员表示由于房价增长过快，许多首次置房的买家逐渐被挤出市场，相反更多的投资者由于收入较高，纷纷进入市场，更容易以较高价格购置房产。目前，澳大利亚整体的房产投资市场集中在悉尼与墨尔本两个城市。其中新南威尔士州（悉尼所在州）的投资房贷款数量比过去两年几乎要翻了一番，而维多利亚州（墨尔本所在州）今年的贷款数量也比过去两年增加了50%，非常接近历史最高点。

与此同时，越来越多的买家选择“只还利息，不还本金”的贷款方式，亦间接反映出市场上投资者增多的现况，而且该贷款方式可能带动了投资者的买房动力，从而刺激了房价的增长。此外，澳大利亚央行也非常关注商业房产市场，认为其价格可能会在近期内进入自我调整阶段。

在此基础上，澳大利亚央行希望澳洲各大银行能够认真审查自己的贷款机制。虽然目前澳大利亚的贷款标准较过去已经缩紧，央行建议各银行能够采用更多宏观审慎政策机制以防受到低利率影响的澳大利亚房地产市场受到投资者的哄抬。换言之，央行希望银行在审批贷款申请时能够更加“保守”。但是不难看出，澳大利亚央行对于房地产市场的担忧集中在投资者以及商业房产，并未对海外资金提出特别关注。

假设真如澳大利亚央行所希望的一样，各大银行进一步缩紧贷款政策，对于目前房产市场的影响恐怕也是微乎其微。因为对于海内外投资者来说，澳大利亚银行并不是唯一的贷款途径，他们仍可以从其他经融机构轻松获得资金继续投资。因此，要真正改善目前澳大利亚房地产市场的现状，还是得从根本的供需关系上着手。

澳大利亚统计局的数据显示，2013年度澳大利亚的人口增长比例为1.7%，约为396,200，其中236,000人为新移民，160,000为自然人口增长。相比之下，同时期的日本人口负增长0.2%，欧洲人口增长与过去持平，美国的人口增长比例为0.7%。而统计局于2013年2月颁布的数据显示过去几年间澳大利亚的新房审批数一直有所下降，光是2012年12月间就下降了4.4%。为了缩小供需差距，自2013年以来越来越多的新房申请通过审批，但考虑到建造所需的时间，至少要到2018至2019年才能看到审批数量与需求量接近。在这样的情况下，短期内海外投资额比例很难降低。

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