澳洲地产业的蓬勃发展，孕育了大大小小的地产公司。有的做高端，有的做小众，有的做区域的二手房。海外投资者买的都是投资性的期房，这种状况下，选中介究竟应该如何考虑？

澳洲的地产公司非常多的，大的连锁型的有 Hockingstuart，Ray White， Barry Plant 等等，做高端房产的有 Kay & Burton，做海外的有CBRE，此外还有无数地产公司。

根据不同的买卖需求，在房屋代理的选择上是有些不一样的。我们先针对海外的购房者来做一个分析。

每个代理的房源会不一样但是不会有太大的差别，一些大的楼盘，大部分的代理都会在卖。对于客户而言，每个楼盘总会有一些优缺点，天底下没有完美的楼盘，重点是你最终选的楼盘是否会满足你设定的条件。

对于期房来说，房价是由开发商来订的，各大代理是跟开发商或者开发商合作的代理拿的房源，然后卖给客户。代理所赚取的费用来自开发商的佣金，每个代理可能拿到的佣金有所不同，但是卖出的价格肯定是相同的。所以，对于海外投资者而言，跟谁买房，价格都是一样的。

既然价格一样，购房者所需要考量的是这些代理所能带来的附加值，具体而言就是服务，专业性和诚信度了。

服务

虽说大公司未必真的会怠慢小客户，但是小公司一定会更珍惜客户。所谓的服务，更多的是体现在对客户需求的了解，及时地与客户沟通，但是又不过份地推销。

买房不是买菜，客户有理由需要更多的信息，更多的时间来权衡利弊，好的代理会及时回应客户的需求，提出合理的建议。而不是根据客户购买可能性的大小来决定服务的质量。

专业性

虽说澳大利亚的地产是相对稳定的，一般不会有大起大落。但是即便是一个城市，每个地区的情况也是不尽相同的。一个好的地产代理一般会了解哪些区域的潜力比较大，哪些区域的风险比较高。哪种类型的房产出租回报率比较高，哪些是自身的增值比较好。

虽然房价是开发商订的，但是代理还是能过通过市场调查来判断，是否订价在一个合理的市场价格范围。同时他们也需要了解哪种房型是值得投资的，对以后的出售是比较有利的。

一般而言，对于想在墨尔本CBD或者某些区域买房的客户，我们都会做提醒。那些区域很不错，方便居住，但是并不适合投资，因为很有可能那个区域的房产已经过剩了。这时候，代理应该凭借自己的专业知识给客户更多的建议。

对于期房的购买，开发商的信誉尤为重要。期房购买者通常只能根据开发商提供的样本和样板间来做出判断，作为代理需要了解开发商在业界的口碑和曾经的项目，帮助客户有一个更好的判断。

虽然贷款和合同都是由专业人士来完成的，但是代理多多少少能事先给你一些提示，帮助你更好的了解具体执行细节。

诚信

诚信是代理赖以生存的一个信条，但是并不是每个人愿意去实践的，毕竟有钱赚是一件很愉快的事情。

当买家在海外，对澳洲市场不是特别了解，信息又完全未必对称的时候，中介的作用显得尤为重要，一些模棱两可的信息，完全可以让买家陷入窘境。

曾经有代理告诉过我，澳洲买房只要付10%的首付。这个听起来很美，其实也不能说不对。但是如果你真的准备拿10%的房款作为来投资的话，基本会陷入危机。因为买期房的定金确实是10%，但是交房的时候支付的款项还是以银行能贷款到的百分比为准，而且还有一些其他税和费用在里面。 如果代理只是为了达成更多的销售，用低首付来吸引客户，会让客户陷入一个尴尬的境地。

现在的开发商都注重形象，销售手册都做得非常精美，但是房子只有去现场看了，感受过才是最真实的。或许你在现场才会觉得房子离开地铁太近了，或者是马路比较吵，或者是周边的餐饮没有描述的那么方便。海外的购房者没有那么方便去现场，这时候代理就肩负着更重要的勘察任务，把信息准确的告诉客户。其实所有的物业都很难达到100%的满意，但是客户还是应该知道具体的信息来做判断的。

买期房的客户，基本是根据数字来判断的。很多代理会在开始的时候把各种状况都说得很好，把潜在的问题都淡化掉了。作为一个诚信的中介，我觉得是把事实说出来，而不是过份地去美化。好多人问我，澳洲的房子会继续涨吗，其实这个问题，连经济学家和学者都持有不同意见，一般人很难给你一个准确的答案，但是诚信的代理会告诉你如何持有房产才能尽可能地规避风险。

所以，选择房产代理并不是说越大的就是最好的，更多的时候彼此的信任是慢慢建立起来的。

哪些讯号告诉你应该重新考虑选择你的房产代理了

如果你的代理…

1. 整天通过群发邮件给你发房产信息
2. 告诉你房价在未来铁定会涨
3. 无法告诉你在一个区域内哪条街最好，有哪些购物区域，有哪些学校
4. 没有理由地就给你很大折扣
5. 告诉你你在今天的市场环境下，你可以和银行贷到90%的房款，并可以做到负资产负债（Negative Gearing）
6. 避免谈到具体项目的投资风险，只告诉你正面的信息

Simon & Vivien专栏全集：

盛达文地产发展总监们与你大谈澳洲房地产开发及投资

欢迎读者发邮件至 editorial@juwai.com 提问或发表评论。

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。