根据匈牙利近几个月的房产市场数据显示，欧洲房产市场的良好形势已带动东欧。而匈牙利就是其中之一。在过去6个月里，匈牙利房产市场出现了很多利好的消息。虽然一切数据都表明匈牙利房产市场正以上升的态势发展，但很明显，这条道路仍将充满荆棘。

根据英国皇家特许测量师学会（RICS）的最新市场调查报告显示，自2011年以来，匈牙利的租赁需求再次增长，产生供不应求现象，导致中期空置率减少。预计在未来的12个月内，租赁和购房需求有望不断增加。因此，该预测显然释放了一个积极的信号。

过去1年中，匈牙利商务楼市场数据也显出了可喜的转机。布达佩斯商用楼市，包括自住和投机性项目的总建设面积，在2014年第一季度末达到318.45万平方米；投机性项目总建设面积达255.815万平方米；自住项目达62.635万平方米。而在2013年第四季度总租赁面积达到3年的最高记录，15.3505万平方米（虽然其中的大部分是受惠于年底续租）；2014年第一季度总租赁面积为5.72万平方米，这是2012年第一季度以来的最低季度值。不过，相比2013年第四季度，空置率基本保持稳定，与上个季度的数字略高0.1%。只考虑投机购房的变化更小（不包括自住存量），只占23％。尽管在过去2个季度有所停滞，但同比降幅更为显著。更重要的是，数据显示出现转机。

匈牙利房市峰回路转 被开发地产项目增多

从许多对于市场的预测和一些已有数据来看，匈牙利房产市场正面临着峰回路转的时机。越来越多的项目被开发，这也是房产市场信心倍增的主要标志之一。

匈牙利房产开发商圆桌协会（IFK）成员公司，预计今年将建设面积达7.1万平方米、价值1.52亿欧元的建筑。这意味着与去年同期相比增长了29％的市值和扩容了41％的面积。同样值得关注的是，这仍然只是略高于2004年的水平，与2008年的最高纪录13.1亿还相差很多。虽然目前的形式还不能被称为热潮，但绝对是一个鼓舞人心的迹象。开发商协会认为，匈牙利房产市场值得被大规模的开发一回。

2014年最让人印象深刻的项目之一，非建于布达佩斯地铁4号线终点站Kelenföld的项目莫属。作为Futureal的大型多功能项目的一部分，它将毗邻新开辟的轨交线路。在项目的第一阶段，四座大厦占地2公顷，建筑总面积7万平方米。同时，公司将通过开发4.3万平方米的综合办公楼的Corvin IV继续扩建Corvin原来的项目。此外，一个新的居民区——科迪亚花园公寓，也将启动。而位于瓦茨道的斯堪北欧之光，将在今年第二季度开始建设，26000平方米的办公楼将于2016年竣工。另一个Lehel广场附近瓦茨写字楼街的项目将于今年推出。

其次，今年将推出另一个令人瞩目的项目——对布达佩斯最美丽的城市建筑之一的重建。Tőzsdepalota的修复重建工程在几个星期前就已开始（股交所大楼，是前匈牙利国家电视台总部，位于Szabadság广场）。修复工程将于2017年交付3.5万平方米的高档写字楼及零售商场。该项目计划投资一亿欧元，包括先前购下的利波特车库。Graphisoft公园也将在今年开始扩建成一个新的7000平方米的办公楼。今年新交付楼盘量也不断增长。第一批楼盘已经交付：地平线发展公司已经把艾菲尔宫（原布达佩斯新闻报总部）改造成14000平方米的“A”类办公楼，大部分由Pricewaterhouse¬Coopers咨询公司承租。在瓦茨路的Futureal项目之一远景大厦，将在今年建成，其主要部分也将由四强公司进驻。Futureal项目也将建设一个位于Corvin休闲街廊的小型办公楼，而6200平方米的物业几乎已全部租出。物流市场的面积7000平方米扩建工程将由普洛斯承建交付。

布达佩斯房产整装待发

布达佩斯房产市场显然已为不断发展做好了准备。虽然之前的房价已跌至谷底，但从此刻开始将不断回升。即使上述新的交付楼盘显示增长，但开发量仍然非常低，在租赁需求温和增长的情况下，空置率正在改善。可以预计，在未来12个月中，空置率会有更加显著的下降。此外，我要强调的是，分析这些数字可以显见：由于市场上优质大空间办公楼短缺，这些高价楼盘主要是由于低质/或分散的写字楼较多所导致。至于租金，市场一致认为价格不可能再下降，预计成交租金不会进一步下降。

尽管布达佩斯仍然是一个租户市场，但匈牙利市场正处于稳定阶段。由于低价格成为需求增长的部分原因，最近，重新议价和搬迁已占主导了市场，在已有租户试图利用目前的有利形势的情况下，还是希望新租户将很快到来。据我所熟知的各个房地产公司的租赁顾问说，市场上会有更多的新进入者，同时国际租客也会越来越活跃（例如跨国公司的服务中心正在布达佩斯寻找办公室）。

这是考虑到写字楼市场的显著和持久的复苏的趋势，新推出的开发项目没有新租户吸收较大的楼盘空间是不可能的。租赁活动的增长肯定会带来更高的租金，但是这将是一个缓慢的过程，而不是一蹴而就。

廉居布达佩斯

匈牙利首都布达佩斯房价便宜，不仅在于租金，而且购买商业物业比其他城市也便宜。布达佩斯市场还比此地区的其他城市提供着更具吸引力的收益率。虽然没有太多的交易数据显示，但考虑到理论收益率水平，布达佩斯写字楼市场的收益率比华沙市场高出150~200个基点。

这并不是个巧合。最近几个月，投资市场也开始有些许的复苏态势。几个楼盘正在交付，大部分将很快完工。尽管有很多急需修缮和重新定位的老物业，但在布达佩斯办公类高档楼盘并不短缺。国际机构性投资者的缺乏已经成为市场复苏的巨大障碍，但布达佩斯可能会再次成为目标。这部分是由于国内经济的表现和使投资者信心增强的宏观数据改善。然而也要看到，投资机构寻找更高体量的投资项目，在寻找优质楼盘方面遇到诸多困难。

投资机会不仅在欧洲正在减少，而且在主要中东欧市场，使得布达佩斯成为一个非常实际的选择。市场的流动性还得到了针对国内投资者的“增长计划基金”的支持。这些资金足以支撑比国内投资市场更为巨大盘量的房地产交易。该基金信用证金额上限高达100亿福林（CCA. 3330万欧元）。

布达佩斯办公楼市场的租赁活动总量、完工量和空置率

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资深律师详解匈牙利房产投资与移民

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