澳大利亚州承认土地私有制，大部分地区都认可业主对于物业永久的拥有权。目前澳大利亚住宅大致分为托伦斯所有权(Torrens Title)，分契式所有权（Strata Title），社区所有权（Community Title）以及公司所有权（Company Title）。那么这些所有权有何不同呢？

• 托伦斯所有权(Torrens Title)

托伦斯所有权系统在1858年由南澳殖民总理罗伯特∙托伦斯引入南澳的，并在1863年1月1日引入新南威尔士州。该系统通过对房屋所有权的登记进行转让过户的交易，简化了土地交易的程序以及对于所有权的认证。托伦斯所有权证书简单可靠（即通常所说的“房产证”），证书上仅仅包括业主姓名，土地物业抵押的情况，及某些特别的说明。此类型物业简单通俗来说，就是一整块地分割好、独立的地皮，目前市面上大部分街道上的独立房屋(House)都属于托伦斯所有权，也就是说，土地是属于所有人的。

购买托伦斯所有权的土地后，业主需要自己负责土地和房屋的维修和管理工作。业主也可以向当地政府申请对于房屋进行推倒重建或是加建。买家在购买托伦斯所有权的物业时，应当确认前房主是否有违建设施。因为一旦物业转让至买家名下，违建设施的风险就全部转移至买家。一旦被当地政府发现，买家就要承担罚款、推倒违建筑等政府命令。相应的，如果买家有意购地后进行重建或加建，则在购买物业前应当充分了解当地政府对于房屋建设的限制和要求（例如房屋的高度限制、用料限制、面积限制等），以免得不偿失。

• 分契式所有权（Strata Title）

分契式所有权是另外一种物业所有权的形式，比较常见的为公寓房或连体别墅等。业主对土地并无所有权，相反只是购买了土地上一个以水平和垂直划分的有限空间并获得该空间房产的所有权。由于一块土地可以分成2至上百个分契空间，并产生许多公用设施（如外墙、过道、电梯等），需要所有业主共同维护。一般会交给专业的分契管理物业公司打理，业主每季度缴纳相应的物业管理费。

除了政府颁布的法律法规外，每个物业大楼的业主团体对于分契管理也都会有不同的规定，对于业主来说，限制相应也较大。由于大楼结构属于业主团体，因此分契式物业的业主不可随意对自己的房屋进行改造或装修。一旦被发现未经允许，业主擅自对房屋结构进行改动，将会面临严重的后果（例如罚款、恢复原样或是诉讼等）。但相应的，分契管理物业公司会负责大楼日常的清洁及维护，为业主省去不少烦恼。

• 其他所有权类型

社区所有权是近年来开始多见的一种所有权形式，非常类似国内的住宅小区的模式。简单来说，社区内的道路、花园及自然景观等均由社区内的业主负责管理和维护，一般通过业主大会也会委托专业的社区管理物业公司打理（非常类似分契式所有权）。因此业主每季度也需要缴纳相应的社区管理费来保证公共空间的清洁和维护。目前社区所有权内的独立房屋类型较为多见。

公司所有权通常是指由一家公司的股东共同拥有的物业。例如一栋大楼20户，是由该公司的20位股东共同拥有，每位股东拥有其中一户房产。不同于房产的所有权，当买家购买该类型物业时，相当于购买了该公司股东名下的股份，进而对该物业产生相应的居住权。目前公司所有权的物业已经相当少见，市面上存在的部分物业也大多是在历史长流中遗留下来的。

了解所有权类型及其特点和限制可以帮助买家更好地寻找符合自身需求的物业。通常来说，托伦斯所有权的物业由于自带土地，价格高，增值快，然而持有成本也相应较大，适合买家自住使用。而分契式所有权的土地由于不带土地，价格与持有成本均要低一些，成为目前年轻家庭和投资者非常热衷的物业。社区所有权介于上述两者之前，业主既对土地拥有所有权，也受到业主团体和管理公司的规章限制。一般来说，光是通过房屋类型无法完全确定该物业的所有权类别。例如，联排别墅可能是分契式所有权，也有可能是社区所有权。因此，买家在购买物业前需要通过律师对房屋的调查了解该物业的所有权类别。

为了让中国投资者对这三类房屋所有权能有更清晰的理解与区分，我在下文做出了相关分析：

托伦斯所有权一般都是带土地的房屋（也就是具有独立性的房子）所拥有的产权，如果是公寓房，大都是分契式所有权。

澳大利亚使用的是托伦斯系统，简单来说就是记录产权和所有权的书面文件（也可称为“房产证”）。房产证上记录不同的所有权性质，例如：带土地的别墅大部分都是托伦斯所有权，但也有可能是分契式所有权的联排别墅。

每套房子只有一种所有权，公寓房的话一般都是分契式所有权 （也有少数公司所有权）。这个和海外还是当地人士没有直接关系，主要是造房的时候和土地性质决定的所有权分类。例如：公寓房一般会是一栋大楼里的很多住户（也就是分契式的房屋），那么就需要有人来管理这些公用设施（类似物业，也成为分契物业管理公司），单独住户对这些公用设施没有直接拥有权，这样的话就是分契式所有权了。

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律师扬泱解析澳洲房产投资

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