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澳大利亚买房定金的持有与管理

众所周知,在澳大利亚无论是购买二手住宅还是楼花,一般都需要在合同签订时交纳房价10%的定金。那么,在合同签订直至房产交割的这段时间内,这10%的定金由谁持有,并是如何被管理的呢?

定金持有者

简单来说,在购房合同下,一般规定,10%的定金持有者可以是代理出售的房产中介,或是卖家的代理律师,具体由卖家、律师和中介协商而定。无论是中介还是律师代为持有定金,这笔款项都应存入一个法定的信托账户,并由持有方代为管理,直至房产交割后再由定金持有者交至卖家。所谓信托账户,是由第三方监管的独立于普通银行账户的一种特别账户。换言之,卖家/开发商在房产正式过户之前是无法拿到这笔定金的,对于买家而言是一种保障。当然,买方也无权使用或控制这个账户。

一般二手房的定金持有者为房产中介较多,而楼花的定金持有者一般为卖家的代理律师。当然,也有相反的情况。因此,买家在签订合同前,应通过律师问清楚将10%的定金支付给谁。

定金利息

在购买楼花时,由于合同签订至房产交割的时间比较长,一般为2~3年,定金持有人会将定金放入一个产生利息的存款账户。到房产交割时,定金所产生的利息通常会由卖家和买家平均分配(扣除相关税费、银行手续费及持有者管理费用后),在交割后由定金持有者分别支付给买卖双方。当然,有时购买二手房的定金也会产生利息。作为买方,应当及时将自己的税号告诉定金持有者,以确保银行利息不会按照最高税率被扣除。

注:【对于海外投资者来说,该情况很容易发生。如果银行没有得到税号,并会认为该业主不会自动报税及缴税,所以,银行主动扣除10%的税率,如果是澳洲政府则将会扣除近50%的税率。】

值得注意的是,根据不同购房的条款,定金产生的利息也有可能在房产交割后全部支付给卖家/开发商或是买家。因此,买家应当在签订合同前了解这些条款的内容,并通过律师与卖家/开发商进行相应的协商。

特别情况

无论是购买二手房或是楼花,合同里都可能会出现条款要求买家提前释放定金,在交割前就将10%的定金直接支付给卖家/开放商,供其购买其他土地房产或是支付印花税。如果卖家需要购买其他的土地(这种情况并不少见),定金将会从中介的信托账户转入卖家新购买土地的中介信托账户。如果是支付印花税,则定金将会交到政府税收部门。相对来说,对于买家还是有一定的保障,但是买家仍应在签订合同前考虑清楚自身需要承担的风险。

注:【该情况发生概率非常小。另外,澳洲政府对于买家的大力保护,所以买家利益完全可以得到保障。

购房意向金

目前,在购买楼花时,一般需要买家先支付一笔意向金(Expression of Interest),这和购买二手房时支付给中介的小订有异曲同工之效。但是每一家中介对于意向金的管理和退款都有不同要求,买家应该在支付意向金前确认好中介机构的规定。

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杨泱详谈澳洲房产投资法律

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