环球

澳房合同违约,开发商能否诉至中国法院,或要求执行澳洲判决?|居外专栏

700x190

在海外买家违约的情况下,开发商(卖家)是否有权诉至中国,要求中国法院审理判决或在中国执行澳洲的生效判决呢?本文将通过具体案例来分析和解答这个问题。

在一个昆士兰楼花于 2017 年 7 月交付失败的真实案例中,开发商在没收了买家 10%首付后,仍通过律师函的形式向买家索要以下的赔偿:

  1. 原定交付起买家应缴纳的支出,包含土地税、水费、物业管理费以及保险,逾3000 澳币;
  2. 延期交付所产生的滞纳利息,逾 48000 澳币;
  3. 市场销售费用,包含市场支出逾 6500 澳币,卖家中介佣金逾 37000 澳币以及相关律师费 2000 澳币;和
  4. 其它成本(若再销售失败或销售低价的差价补偿)

60 万的楼花,在无法交付后,竟收到了索偿合计超过近 10 万澳币的惩罚金律师信!除此之外,卖家还将有权利保留进一步诉讼的权利。可见当买家出于弱势的法律地位时,不仅需要承担相关违约责任,还极有可能付出更多超出预算的和解成本。

一些海外买家可能认为自己并不拥有澳洲国籍或澳洲永久居民身份,在中国无需理会开发商的律师信!我们严肃提醒买家面对法律纠纷时,绝不能采取“不理会、不处理”的态度,因为中国与澳大利亚均适用《海牙送达公约》(Hague Service Convention)。因此,我们强烈建议当您无法交付楼花时,应当及时征求法律建议,减少自己的损失,保障自己的权利。

1. 中澳两国承认与执行相互判决的实践

由于外国判决的承认与执行问题一般认为属于程序问题, 根据“程序问题依法院地法”的冲突法原则以及世界各国的实践, 一国法院的诉讼行为是该国司法权的体现, 所以, 承认与执行外国法院判决的程序, 一般也依承认与执行判决的法院地法律。又因世界各国各自社会、政治制度、文化传统、经济利益、历史特征、法律习惯等的不同, 而在承认与执行外国判决的问题上各国的规定差异悬殊, 尤其在承认与执行外国判决的条件方面各国的规定更是千差万别。从而造成种种障碍, 致使一国作出的判决, 往往很难在国外得到承认与执行, 或者虽可在某国得以承认和执行, 但在另一国却不能如此。

2. 中国承认与执行澳大利亚判决的条件

假设某一中国买家无法交割一处澳洲楼花,后开发商诉至澳大利亚拥有相关管辖权法院并获得确认买家违约的生效判决书。而买家为海外人且并无资产在澳洲可以被执行,那么在这种情况下开发商是否可以请求中国法院承认与执行澳大利亚法院作出的该判决?

我国承认与执行外国判决的基本条件是:

  1. 外国法院的判决必须是已发生法律效力的判决、裁定;
  2. 该判决国必须是和我国缔结了关于相互承认和执行对方判决的双边条约, 或双方是同一国际条约的共同缔约国, 或双方有互惠关系的;
  3. 该外国法院判决不违反我国法律的基本原则或者国家主权、安全、社会公共利益的。

总的看来, 我国对外国判决的承认与执行的条件只作了简要的原则性规定,对外国判决的承认与执行方面的规定与澳大利亚的有关规定相比尤其显得过于简单、笼统。特别是当我国需要与澳大利亚开展司法协助或两国的判决需要相互予以承认与执行时, 就更加难以顺利进行。

迄今为止,中国与澳大利亚之间尚未订立民商事司法协助条约。因此,澳大利亚法院作出的生效判决目前较难获得中国法院的承认与执行,需当事人向中国相关具有管辖权的法院起诉,由具有管辖权的人民法院作出判决,于后方可予以执行。

3. 中国判决在澳大利亚的承认与执行条件

假设中国买家无法交割一处澳洲楼花,后开发商诉至中国拥有相关管辖权的法院并获得确认买家违约的生效判决书。买家在澳洲有资产,那么在这种情况下开发商是否可以请求澳洲法院承认与执行中国法院作出的该判决?中国的判决要在澳大利亚的法院执行必须满足四项条件:

  1. 判决须由中国法院作出,且该法院依据澳大利亚法律对被告拥有国际意义上的管辖权;
  2. 判决必须为最终和终局判决;
  3. 判决金额必须确定或容易计算;以及
  4. 中国法院判决的当事人以及执行程序的当事人必须一致,并且拥有相同利益。

在下列情形下,中国法院通常被认为拥有管辖权:

  1. 自然人被告在原诉法律程序文件送达之时位于中国(无论时间有多短暂);
  2. 法人被告于原诉法律程序文件送达时在中国境内确定及合理永久的地点开展业务(无论是通过维持分支机构或通过雇用代理人代表其经营业务且达到一定时间);
  3. 被告通过下述方式服从中国法院的管辖权:
  • 提交无条件应诉书;
  • 自愿参加诉讼;
  • 事先同意接受中国法院的管辖;或
  • 中国法院作出的判决就其位于中国的有形财产移交了所有权或占有权。

即便中国法院的判决满足上述要求,并且初步看来可在澳大利亚获得执行,但澳大利亚法院仍可能基于下述理由而拒绝执行该判决:该判决通过欺诈方式获得,违反公共政策,或有违自然正义。值得注意的是,就执行中国法院判决提起诉讼并胜诉即创设一项债务,该债务可按照与澳大利亚法院作出的任何其他金钱给付判决相同的执行方式予以执行。

然而在实践中,根据目前的已知案例,澳大利亚法院实际上尚未执行中国判决,这意味着中国法院可能不愿给予互惠待遇。

 

中澳双证律师林汇铭专栏全集

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任

来都来了,关注一下吧!

精明买家养成中心

全能顾问服务区

标签
澳洲 房产法律 买房合同 林汇铭
下载手机应用