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验房还价究竟该怎么谈?复盘一个失败的投资房案例(中)|居外专栏

承接上文:【买投资房真的是一个容易的决定么?复盘一个失败的投资房案例 (上)

昨天还是30度的温度,一晚的暴雨,今天一早起来就有14度了,这让我想起了三个月前和陈女士看房的日子,也多是风大、温度低的春天。我们参观了很多市面上正在出售的PLEX (有多套房的小楼),后来她渐渐明确的她想要的房子:

  1. 可以合法做短租的;
  2. 状态最好要好一点的,不用再花太多钱装修;
  3. 价格在她的预算之内。

蒙特利尔的短租市场和许多北美城市一样,经过了飞快发展到政府规范的过程。早两年许多投资客在市中心买房做短租,确实获利惊人。象有的市中心高楼都是短租房,轻轻松松的一天就是100元以上的租金。但是带来的后果也是明显的,大量的收入逃税,没有长期发展的社区群,只有投资人受益,政府、社区、需要长期住房的本地市民都没有好处。于是政府也在想办法管理,最先开始的就是市中心高档公寓楼,不仅限政府划片,说明某一片地区不充许做短租,另外各个公寓楼也迫于压力纷纷出台物业管理规定,不许短期出租。

接着是在旅游区,象蒙特利尔东面的LE PLATEAU-MONT-ROYAL区,就明确规定,只有ST-DENIST, ST-LAURENT 两条街的某一段是可以做短租的,其他地区都不允许做。如果上它们的市政府网站,你可以输入地址就查出这个地点是不是允许做短租的。最近又出了新的政策,要求所有做出短租的房子都要登记注册,便于监管。从这样的发展趋势上看,短租行业的暴利也会受到压制。

在当时的情况下,陈女士是看到了短租的利润,希望买的投资房可以合法的在短租行业中获利。这个想法当然是可行的。我陪着陈女士也几次跑到市政厅咨询,询问我们想要下OFFER的房子到底可不可以合法做短租。得于政府工作人员明确的态度:只要在允许的范围内就可以做短租,需要向政府及有关协会申请相关执照,按照规定交税就可以。

另外,对于房子的要求陈女士也有了一些变化,不再只在乎低价格,而且从性价比的角度考虑的更多一点。最初她看的房子就是价格便宜,状态都不好,要大修,她认为装璜一下就升值,还是值得的。但是就象我告诉她的一样,装修不仅费时费力,而且最重要的是要有一笔现金在手上周转。不象买状态好的房,价格也许要高一点,但是可以从银行贷款啊,省心省力,可能没有装修的增值,但是只要出租收益高,就已经达到了投资目的。毕竟,翻新出售增值又是投资房的另一个方向了,也不是说两者只能选一个,但是根据陈女士不会长期在加拿大的现状,找个状态好,后续麻烦少的房子,应该从长远看是更合适的。

最后当然是价格,太高买不起,太低收益也低。最后我们根据陈女士自己的财政情况,定位在150万元上下。

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明确目标显然事情就好办一些,我们定下在短租客人多的旅游区LE PLATEAU-MONT-ROYAL内找,基本上看遍了这个区所有的可能的房源,别说,还真让我们找到了一个和理想非常接近的房源。但最后,还有没有买成。这其中有天意,但我现在回头看看,还是有很多人为因素造成的。

其中验房后大幅还价,咄咄逼人,惹恼卖家是重要一环。

我们找到的这个房源是在ST-DENIS街上可做短租的地段,一共是4个STUDIO,加上一个商业店铺。当时参观这个房子时,卖家经纪就明确说明已经有一个OFFER了,但我们可以参观,也可以下OFFER。之前我们看过这附近所有在卖房源,都不是很理想。这是我们最后约看的一个,而且没几天陈女士就要回国了。本来没有抱多大希望,但参观后显然让陈女士一下就如获至宝。这房子虽然是1960年的房子,但是房主在2007年在内部做了完全的重新改建,做出来很有现代感敞开式单室公寓,非常适合单身人士或年轻夫妻居住。如果做短租,只要稍稍做一下软装,就很吸引人眼球。所以尽管已经有了第一个OFFER,陈女士还是一等再等一个月时间,在第一个OFFER结束后就马上下了OFFER。也是我们的诚意,让卖家担着租金的损失,同意让其中两套房空着,等我们这个OFFER进行。

价格在一来一回就谈定了,接下来就验房。没想到,验房后陈女士决定好好还价。之前我已经和陈女士说明,这里的行规是,如果有重大意外问题发生,如卖家没有提前说明、我们之前参观没有发现,结果出现会严重影响房子价值的问题,才可以大幅度还价了。这个房子因为年代老,地基有问题,卖家已经做了维修工作,换上一部分钢结构支撑,花了3万多元,这是在卖家宣言和提供的材料中都看到的,另外下水管需要维护,这在卖家声明中也说明了。可是验房后,这些问题又被验房师提及,认为地基支撑的另一部分木头支柱已有腐烂迹象,需要重新换钢结构,房顶要换(卖家声明中说明房顶没有换过),下水道排污系统最好重新做处理等等。

我们做过很多次验房,年代老的房子都会有问题,验房师从对房子最好的角度考虑做出各种建议也是正常的,但是不是验房师提到的问题都可以拿来还价,还真是一门学问。就象我反复向陈女士解释的,这个房价并不是在一个新房的基础上提出的价格,它是建于房子现状谈的价格,卖家之前就告诉你这个旧房顶,你也同意了价格,现在是没有办法再以这个为条件提出还价了。开始她并不理解,想试试,提出还价10万元。

本来还价正确的做法是请专家来做有关问题的检验,请专业公司给评估价。因为是夏天验房旺季,验房师来验的时间已经挺晚的,出完报告后想找地基的专业公司或装修公司来评估都要排队,当时我们没有时间等了,只能在最后一天提出要求延期,但是卖家不止一个,还不全在国内,要在一天晚上收集到所有人的签名几乎是不可能的,对方经纪已经告诉我了,延期没有问题,但要给他们一点时间。可是陈女士等不了了,她曾经有过几次验房的经历,都在验房后还价不成没有买的,最严重一次因为没有得到对方延期决定放弃购买,卖家经纪很生气地打电话来威胁要告她。所以出于避免一切可能遭遇诉讼的想法,她坚持要求我当晚出文件说明她因为验房不满意放弃前一个OFFER,然后第二天再新出一个降价10万元的OFFER。这个做法大大激怒了卖家。特别是看到他提出10万元降价都是在买家自己估价提出来的,卖家更是非常生气。对方同意取消第一个OFFER,对第二个OFFER 也并不理会。

说实话,这个结果我已经想到,也劝过陈女士不要这个咄咄逼人,影响下面的谈判,毕竟我们到现在为止银行贷款还没有下来,还有一个条件尚没完成,不是没有退出的可能。另外就是想还价,在验房基础上的还价必须要有理有据,合情合理,有诚意的谈才有可能让对方接受。在没有根据的基础上提出大额还价最后只能导致谈判失败。但是她坚持为了保护自己的利益,不接受我的提议。

这为后面的失败埋下了关键一笔。

我从3月一直和陈女士从找房,看房,到市政厅咨询,下OFFER,谈贷款,验房,还价,一直工作到6月,就差那么一点点,这个交易还是以失败告终。其中还有什么原因?我下期再接着聊。

(未完待续)

 

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