承接上文：【买投资房真的是一个容易的决定么？复盘一个失败的投资房案例 （上）】

昨天还是30度的温度，一晚的暴雨，今天一早起来就有14度了，这让我想起了三个月前和陈女士看房的日子，也多是风大、温度低的春天。我们参观了很多市面上正在出售的PLEX （有多套房的小楼），后来她渐渐明确的她想要的房子：

1. 可以合法做短租的；
2. 状态最好要好一点的，不用再花太多钱装修；
3. 价格在她的预算之内。

蒙特利尔的短租市场和许多北美城市一样，经过了飞快发展到政府规范的过程。早两年许多投资客在市中心买房做短租，确实获利惊人。象有的市中心高楼都是短租房，轻轻松松的一天就是100元以上的租金。但是带来的后果也是明显的，大量的收入逃税，没有长期发展的社区群，只有投资人受益，政府、社区、需要长期住房的本地市民都没有好处。于是政府也在想办法管理，最先开始的就是市中心高档公寓楼，不仅限政府划片，说明某一片地区不充许做短租，另外各个公寓楼也迫于压力纷纷出台物业管理规定，不许短期出租。

接着是在旅游区，象蒙特利尔东面的LE PLATEAU-MONT-ROYAL区，就明确规定，只有ST-DENIST, ST-LAURENT 两条街的某一段是可以做短租的，其他地区都不允许做。如果上它们的市政府网站，你可以输入地址就查出这个地点是不是允许做短租的。最近又出了新的政策，要求所有做出短租的房子都要登记注册，便于监管。从这样的发展趋势上看，短租行业的暴利也会受到压制。

在当时的情况下，陈女士是看到了短租的利润，希望买的投资房可以合法的在短租行业中获利。这个想法当然是可行的。我陪着陈女士也几次跑到市政厅咨询，询问我们想要下OFFER的房子到底可不可以合法做短租。得于政府工作人员明确的态度：只要在允许的范围内就可以做短租，需要向政府及有关协会申请相关执照，按照规定交税就可以。

另外，对于房子的要求陈女士也有了一些变化，不再只在乎低价格，而且从性价比的角度考虑的更多一点。最初她看的房子就是价格便宜，状态都不好，要大修，她认为装璜一下就升值，还是值得的。但是就象我告诉她的一样，装修不仅费时费力，而且最重要的是要有一笔现金在手上周转。不象买状态好的房，价格也许要高一点，但是可以从银行贷款啊，省心省力，可能没有装修的增值，但是只要出租收益高，就已经达到了投资目的。毕竟，翻新出售增值又是投资房的另一个方向了，也不是说两者只能选一个，但是根据陈女士不会长期在加拿大的现状，找个状态好，后续麻烦少的房子，应该从长远看是更合适的。

最后当然是价格，太高买不起，太低收益也低。最后我们根据陈女士自己的财政情况，定位在150万元上下。

居外网现有1300套蒙特利尔在售房源，点击查看

明确目标显然事情就好办一些，我们定下在短租客人多的旅游区LE PLATEAU-MONT-ROYAL内找，基本上看遍了这个区所有的可能的房源，别说，还真让我们找到了一个和理想非常接近的房源。但最后，还有没有买成。这其中有天意，但我现在回头看看，还是有很多人为因素造成的。

其中验房后大幅还价，咄咄逼人，惹恼卖家是重要一环。

我们找到的这个房源是在ST-DENIS街上可做短租的地段，一共是4个STUDIO，加上一个商业店铺。当时参观这个房子时，卖家经纪就明确说明已经有一个OFFER了，但我们可以参观，也可以下OFFER。之前我们看过这附近所有在卖房源，都不是很理想。这是我们最后约看的一个，而且没几天陈女士就要回国了。本来没有抱多大希望，但参观后显然让陈女士一下就如获至宝。这房子虽然是1960年的房子，但是房主在2007年在内部做了完全的重新改建，做出来很有现代感敞开式单室公寓，非常适合单身人士或年轻夫妻居住。如果做短租，只要稍稍做一下软装，就很吸引人眼球。所以尽管已经有了第一个OFFER，陈女士还是一等再等一个月时间，在第一个OFFER结束后就马上下了OFFER。也是我们的诚意，让卖家担着租金的损失，同意让其中两套房空着，等我们这个OFFER进行。

价格在一来一回就谈定了，接下来就验房。没想到，验房后陈女士决定好好还价。之前我已经和陈女士说明，这里的行规是，如果有重大意外问题发生，如卖家没有提前说明、我们之前参观没有发现，结果出现会严重影响房子价值的问题，才可以大幅度还价了。这个房子因为年代老，地基有问题，卖家已经做了维修工作，换上一部分钢结构支撑，花了3万多元，这是在卖家宣言和提供的材料中都看到的，另外下水管需要维护，这在卖家声明中也说明了。可是验房后，这些问题又被验房师提及，认为地基支撑的另一部分木头支柱已有腐烂迹象，需要重新换钢结构，房顶要换（卖家声明中说明房顶没有换过），下水道排污系统最好重新做处理等等。

我们做过很多次验房，年代老的房子都会有问题，验房师从对房子最好的角度考虑做出各种建议也是正常的，但是不是验房师提到的问题都可以拿来还价，还真是一门学问。就象我反复向陈女士解释的，这个房价并不是在一个新房的基础上提出的价格，它是建于房子现状谈的价格，卖家之前就告诉你这个旧房顶，你也同意了价格，现在是没有办法再以这个为条件提出还价了。开始她并不理解，想试试，提出还价10万元。

本来还价正确的做法是请专家来做有关问题的检验，请专业公司给评估价。因为是夏天验房旺季，验房师来验的时间已经挺晚的，出完报告后想找地基的专业公司或装修公司来评估都要排队，当时我们没有时间等了，只能在最后一天提出要求延期，但是卖家不止一个，还不全在国内，要在一天晚上收集到所有人的签名几乎是不可能的，对方经纪已经告诉我了，延期没有问题，但要给他们一点时间。可是陈女士等不了了，她曾经有过几次验房的经历，都在验房后还价不成没有买的，最严重一次因为没有得到对方延期决定放弃购买，卖家经纪很生气地打电话来威胁要告她。所以出于避免一切可能遭遇诉讼的想法，她坚持要求我当晚出文件说明她因为验房不满意放弃前一个OFFER，然后第二天再新出一个降价10万元的OFFER。这个做法大大激怒了卖家。特别是看到他提出10万元降价都是在买家自己估价提出来的，卖家更是非常生气。对方同意取消第一个OFFER，对第二个OFFER 也并不理会。

说实话，这个结果我已经想到，也劝过陈女士不要这个咄咄逼人，影响下面的谈判，毕竟我们到现在为止银行贷款还没有下来，还有一个条件尚没完成，不是没有退出的可能。另外就是想还价，在验房基础上的还价必须要有理有据，合情合理，有诚意的谈才有可能让对方接受。在没有根据的基础上提出大额还价最后只能导致谈判失败。但是她坚持为了保护自己的利益，不接受我的提议。

这为后面的失败埋下了关键一笔。

我从3月一直和陈女士从找房，看房，到市政厅咨询，下OFFER，谈贷款，验房，还价，一直工作到6月，就差那么一点点，这个交易还是以失败告终。其中还有什么原因？我下期再接着聊。

（未完待续）

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