房地产投资是投资的一种。每个国家·每个地区所属的环境和经济状况不同，房地产投资的风险和回报率也会有所不同。今天就给大家介绍一下购买日本投资房地产时需要理解的最基本的知识。

◆投资种类

投资理财有很多的种类（图1），并不是说房地产投资才是唯一的选择。在日本房地产投资作为中风险中回报的投资产品受到国内外投资家的青睐。可以适当的把房地产投资作为合理的资产配置。

（图1-著者编制）

◆房地产投资基本用语

在日本，房地产价格的评价方法有三种。

• 成本法 ：是根据房地产重置成本查找目标房地产市价的方法
• 交易实例比较法：收集大量接近目标房地产的交易实例，选择一些案例，根据交易价格进 行情况修正，增加地区因素和个别因素的评价方法。
• 收益还原法 ：着眼于房地产的盈利能力，将未来房地产价值折现为现值並进行评估的方法。

购买投资房地产时一般会按着收益还原法去评估房地产价格。大家也需要理解以下基本的投资用语。

・GPI  （Gross Potential Income)　：租金毛收入

・EGI  （Effective Gross Income） ：租金净收入

・OPEX （Operating Expenses）     ：运营费

・NOI  （Net Operating Income) 　 ：房地产纯收入

・ADS  （Annual Debt Service）　  ：年还款金额

・BTCF （Before Tax Cash Flow)    ：税收前现金流

・FCR  （Free and Clear Return）  ：总收益率

・CCR  （Cash on Cash Return）    ：自己资本回报率

・DCR  （Debt Coverage Ratio）　  ：偿债备付率

・LTV  （Loan To Value）　　　    ：贷款比例

・BER  （Break Even Rate）        ：收支平衡入居率

・IRR  （Internal Rate of Return) ：内部收益率

・K%   （Loan Constant）　　　　  ：贷款定数（由利率和期间而决定）

・PB　 （Pay Back Period）        ：资金回收期间

◆房地产分析实例

大家在日本购买投资房地产时都会看一个销售图，今天就利用销售图来做简单的分析。

【物件概要】

住  所：东京都涩谷区×××

面  积：22.11㎡

构  造：鋼筋混凝土造

建筑年：2014年

总户数：59戸

租  金：101,000日元

管理费：  6,900日元

修缮金：  2,000日元

【购买条件】

价  格：3,000万日元

诸费用：  200万日元

总费用：3,200万日元

自己金额：1,700万日元

贷  款：1,500万日元

利  率：2.5%

贷款年数：25年

【投资分析】

GPI租金毛收入   1,212,000日元＝101,000日元×12➡表面回报率：4.04%

• 空置损        48,480日元（例：空置率4%）  

EGI租金净收入   1,163,520日元

• OPEX运营费   206,040日元(管理费+修缮金+管理委托费+固定资产税等)

NOI 房地产纯收入　 957,480日元

ADS 年还款金额   　807,504日元

BTCF税前现金流    149,976日元

FCR 总收益率       2.99%

CCR 自己资本回报率 0.88%

K%　贷款定数       5.56%

DCR 偿债备付率     1.19

由于K%＞FCR＞CCR，可知上述的物业用贷款购买的杠杆作用不大。

购买投资房地产时，不能只看表面回报率来判断物业的好坏，还要综合的了解投资分析/物业分析/市场分析/风险分析等。

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