当前的澳洲房屋市场房贷政策在收紧,拍卖清空率一直停留在60%以下,不过目前也是首次置业人士入市的好时机。
对于首次购房的买家,几乎是非常事宜:
这里My Home Loan替您准备了六个可能会遇到的问题,也根据一般情况作出了回答。如果不喜欢看太多文字,可以只看我们的一句话回答。当然,最省事,安全的做法,是联系我们专业的贷款经纪。
一般来说,购房者至少需要房价10-20%存款加上5%的其他费用准备金。
例如,购买价值50万澳元的房产,意味着您在申请房屋贷款之前至少需要5万澳元的储蓄存款,加上2.5万澳元的其他费用。(如果申请人的贷款能力不足,那么将需要准备更多的存款)
对于贷款比例(LVR)超过90%的借款人,大多数,并非所有银行都有真实存款(Genuine Saving)要求,也就是说借款人的账户里要有3-6个月的总额为房价5%的存款。
不过对于首次置业者来说,如果存款不足,不妨将目光转向楼花而非现房,以房价的5% 或10%就能锁定房子,并为自己争取到1-2年筹措资金的时间(最长8年)。
除此之外,买家也有其他选择参考,例如通过父母或亲属赠与的钱(Gift funds)来凑够剩余资金;或通过担保贷款(guarantor loan),即买家父母通过他们的房产作为抵押担保,帮助卖家申请贷款。
除了首付外,还有很多“隐形”费用。
假设现在您在新洲买了个50万澳元的房子,交了10%的首付。我们一起来看下除此之外,您还需要交哪些费用:
房地产印花税是指因房地产买卖、房地产产权变动、转移等而对单位和个人征收的一种税赋。在此例中,印花税大约为18,300澳元。
澳洲的房产买卖一般需要律师协助完成,律师会帮忙解释合同以及交涉房屋在过户中牵涉的一些问题。费用大概在800-1500澳元不等。
贷款机构会向您征收一些一次性的费用如申请费或开户费 (最多900澳元)。一些贷款机构为了吸引客户,会免除这些费用。
当贷款比例超过80%时,会有LMI保险费用产生。随着贷款比例越大,保险费用会越高。在此例中,假设贷款比例为90%,LMI保险费用大约为9,000澳元。
在买房前,建议您进行一个房屋结构检查及虫害检查。一方面自己心里踏实,另一方面贷款方在发放贷款前也需要这样一份检查报告。费用根据房产的大小会有变动。针对案例中的房子,检查费用大概在400澳元左右。
市政管理费是当地政府对管辖区内所有业主征收的费用,用于当地基础设施的更新和维护。这笔费用在不同的地区变化较大,也和您房屋的占地面积有关。一般为每年1,000-1,500澳元不等。
请专业的搬家公司帮忙搬家,可以为您减轻很多压力。收费一般为每小时50-80澳元不等。
关于首次置业印花税的减免,从新州政府网站我们可以看到:2017年7月1日后,从之前的总价55万(及以下)的房产,首次置业印花税全免,到总价65万(及以下)就能全免,而房屋总价在65万与80万之间则是部分减免。
其次是首次置业补贴,在新洲,对于价值不超过75万的买地建房,首次置业者可以申请1万补贴;对于已经建好的新房,价格要低于60万才能拿到1万补贴。
那么哪些人才可以拿到首次置业补贴呢?基本上来说,有如下规定:
好,首先什么是LMI(Lenders Mortgage Insurance)呢?从字面上看,这是用于保护银行或贷款机构的一种保险。通常来说,LMI在贷款比例超过 80% 时会产生(少数银行在贷款比例超过90%时产生),因为银行担心借款人在违约后把房子拍卖时无法卖出相应价值。
LMI费用不是线性计算的,通常需要查表或通过各银行计算器算。贷款比例越高,保费的增加额也越高。客户可以选择在贷款交割时作为一次性费用支付给保险公司,也可以选择把保险费加到贷款金额中一起借(LMI Capitalisation)。
举个例子:如果您想买个价值50万澳元的房子,准备贷款45万澳元,这时候您的贷款比例是90%,LMI数额大约是5,000澳元左右。在选择LMI Capitalisation后,您实际所收到的贷款额将会是445,000澳元(45万澳元 – 5千澳元)。
那有什么办法可以避开LMI保险费吗?
第一,有少数银行提供90%不许支付LMI的贷款产品;
第二,专业人士贷款90%可免除LMI(如律师、银行家、会计师、工程师或医生等);
最后,也可以通过父母担保来避免这一费用。
总的来说,银行需要您提供如下几个类型的文件:
身份证明:
收入证明:
资产证明:
负债信息:
在准备文件时,请确保所有文件都是最新的。
因为银行在决定批准或拒绝您的抵押贷款申请的时候,很大程度上依赖于这些文件的准确性。
现在市面上提供房贷的金融机构有很多,可选择的产品更是让人眼花缭乱。在做选择的时候,最重要的是要明白自己有哪些需求。
例如:
房屋贷款是一项大的经济决定,在此之前一定要充分做好功课。关于哪个产品最适合您,欢迎免费咨询My Home Loan专业的贷款经纪团队!
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