新加坡公寓价格同比增长快速反弹

新加坡市区重建局（URA）的数据表明，2017年4季度，新加坡公寓房价4年来首次实现同比增长，结束了2014年开始连续15个季度房价同比下跌的记录。进入2018年，随着观望情绪的缓解，低迷多时的新加坡房市似乎突然惊醒过来，新盘受到极大追捧，二手房价也水涨船高。在最新公布的2018年2季度数据中，新加坡私人公寓房价同比增幅超过9%，为7年来最高水平。

图1：新加坡私人公寓房价走势

来源：URA

新加坡房市中的政府调控

全球金融危机之后，随着经济复苏，消费者信心增长，新加坡私人住市场市迅速复苏，并且增速惊人。从2009年2季度到2013年2季度的四年间，新加坡公寓房价涨幅超过50%，这无疑引发了市场对房价过高与投资行为的担忧。其实从2010年开始，新加坡政府就陆续出台多项针对卖家的限制政策，旨在为房价降温，挤出泡沫。2011年底与2013年初，新加坡两次增加外国人与新加坡当地居民购房需缴纳的附加印花税，2013年1月开始，外国人需缴纳的附加印花税上升到15%，永久居民购置首套房也需要缴纳5%的附加印花税，非首套房则需缴纳10%。加上3%的基本印花税，外国人面临的总印花税率为18%，在当时是全球主要地产投资国家中最高的。同时，管理机构也不断地缩紧最高贷款额度上的限制。

真正为房市成功降温的，是第二次附加印花税的提高与2013年6月总债务偿还框架（TotalDebt Servicing Ratio，简称TDSR）的实行。根据TDSR，贷款机构在评估房贷时，需考虑到申请人所有房贷类与非房贷类贷款，所有贷款的月还款额不得超过收入的60%。这两项改变同时打击了公寓市场上当地与海外的需求，成交量也从2013年开始锐减。伴随着成交量的萎缩，新加坡公寓房价终于开始朝着政府预期的方向下行。

图2：新加坡私人公寓价格指数与主要降温措施

来源：URA

经过了几年的沉寂，2017年开始，市场需求的不断累积导致新房市场以及二手房市场成交量增幅明显，去库存速度加快。2017年3季度开始，新加坡私人公寓市场迎来价格的拐点，止跌反弹。在那之后，房价上升势头迅猛，环比、同比增幅都迎来2011年2季度以来的最高水平，政府坚持多年的“降温措施”眼看就要完全被市场情绪消化。在这个转捩点，新加坡政府雷厉风行，在7月5日宣布将从次日（7月6日）起，再度调整额外买房印花税和贷款与价值比（loan-to-value ratio），为房地产市场降温。由于新政将在第二天执行，导致消息发布当夜新加坡买家蜂拥至售楼处，连夜排队等待抢购。这次加税，除了拥有新加坡公民和永久居民身份的首套房买家，其他所有买家要缴纳额外买家印花税一律上调五个百分点。作为企业机构的购买者， 则需多缴纳10个百分点。此外，贷款与价值比也降低了，贷款与价值比指贷款金额和抵押品价值的比例，多见于抵押贷款，如房产抵押贷款，通俗来说就是你的抵押物能贷出的钱变少了。

房价料平稳升值，租金迎来上涨空间

7月初的突然加税，让市场措手不及的同时，也带来了短期的市场回调。根据新加坡房地产平台SRX发布的最新报告，7月份私人公寓市场虽然房价依然保持上涨势头，但是成交量却逆市回调，显示出突然加税的威力。不过长期来看，市场上的供求关系依然没有发生太大改变，长期来看新加坡私人公寓市场的上升动力依然不减，但是房价上涨的幅度大小似乎已经被掌握在政府的手中。

华利世家占据了丹戎巴葛中心的第39层至64层楼，最高达290米，是新加坡最高公寓；以3,227新元（约合15,311元人民币）的平均尺价，在全球最昂贵公寓中排行第九。
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随着此前房价连续走弱，从2016年底开始，新加坡刮起了一股整体收购的风潮。许多地皮短缺的开发商们开始通过整体收购老旧的私宅项目，并加以重新开发的方式为市场带来新盘供给。据不完全统计，从2016年底到2017年底短短一年时间内，有18个私宅项目成功集体出售，售价总额达到令人瞠目的68亿元新币（约333亿人民币）。由于从收购到新楼盘的开盘通常要一年以上，这意味着这些新供给大概率将会在2019年前后进入市场。而在那之后，由于新加坡新项目的工程周期通常为3年到3年半，从现在到2022年的新房市场都将会处在一个供给的低谷期，这将把一部分新房需求推至二手与租赁市场，促使二手房价与租金上涨加速。

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