大家知道为什么今天居外会给大家带来这份纽约买房攻略吗？

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纽约的房地产市场一直在高速发展，热门社区也一直在发展变更，每年有不同的新区成为新兴房产热点。买房是一个充满挑战的艰难历程。而纽约的房地产市场更为错综复杂，以个人名义买房还是以公司或信托(Trust)的名义买房更适合您的情况？如果房屋产权出现问题怎么办？您看好的公寓是否存在某些方面的风险？等等很多意想不到的问题可能都会影响您的购房体验。

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纽约买房攻略Part 1：房产买卖流程

A. 贷款银行预先核准 　
我们强烈建议您首先研究自己的财政情况，综合考虑自己的经济水平来判断自己是否需要贷款。如果需要那么可以承担的每月还款额是多少。再与贷款银行联系，得到初步核准（Pre-approval）。这一步的时间由您的具体情况决定，初步核准的时间大概为1-5日左右。

B. 看房，下Offer(报价)
自己或在经纪人的帮助下，看房并下Offer。可以列一张自己所有想要的关于理想房屋的条件清单比如地理位置、价格区间、特别的需求。这会帮您选择房子，集中精力在自己满意的房产上。一个好的经纪人可以让您更顺利地买到心仪的房产。这一步的时间也由您的具体情况决定，短则几日、长则数月。

C. 签订合约
在您的Offer被卖方接收后，买卖双方将在各自的律师代表下商谈合同条款。在纽约双方必须雇用律师。作为您买方的律师会对卖方律师发来的合同进行审阅，根据您的个案情况进行更改、删减、或添加。比如是否加入合同取决于贷款的条款。同时买方律师还要进行Due diligence——审查关于房产的文件，告知您购买该房产可能产生的风险和该房产存在的不利因素。双方对合同，买方对Due diligence满意后，买方将签署合同，并一般支付房屋总价10%的房款作为定金。卖方收到合同后，签署、再寄还给买方。一般为1-2周。
　　
D. 贷款银行确定发放贷款
如果买方需要贷款将与银行联系进行贷款事宜。银行同意贷款后会为您出具Commitment letter。一般为6-9周。

E. 产权报告
买方律师将以买方的名义购买产权报告(Title report)并审阅，看该房屋的产权是否存在问题、可不可以过户；买方一般会购买产权保险(Title insurance)以保护自己的权益。一般5-7个工作日后，律师可以拿到产权报告。可与上一项同时进行。

F. 管事会审阅
如果您购买的是Condo或者Coop， 那么您将在地产经纪的帮助下向Condo/Coop管事会(Board)提出购买该房产的申请。Condo管事会有在同等条件下优先购买的权利，即管事会可以拒绝您购买Condo的申请。但是一般情况下会同意您的申请。相比之下Coop管事会更难通过，更容易拒绝您的申请。一般为1-4周。

G. 成交(Closing)
双方律师将收集Closing时的文件协调各方并确认Closing时间并出席。一般是签订合同后的2-3个月。

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纽约买房攻略Part 2：买房的交易成本

在纽约购房，买家除了准备好购房款外，还要准备一笔购房手续费，或叫closing fee（过户费）。过户费究竟要准备多少或者说过户费大约占房价的多少百分比，这取决于是什么类型的房产，过户费可以从房价的1%，到房价的6%。

A. 过户费用基本分成三大部分
第一部分是法律服务的费用，它包括买家律师费以及产权调查费和产权保险，还有政府登记费。
第二部分是贷款银行收取的费用：银行律师费、贷款审批费、估价费、申请费，贷款保险、点数等。
第三部分是政府收取的贷款税，如果50万以下的房产收取贷款总额的1.8%，如果50万以上的话则会收取贷款总额的1.925%。
除此之外还有验房费和房屋保险费等。只要在纽约买房这些费用买家基本都要支付。
如果买家全现金购买，银行贷款费用和政府收取的贷款税这些税费则可以全部免掉。

B. 新房过户费较高
一般来说，购买新房的过户费最多，在纽约当买家向开发商购买第一手房产（buying from sponsor），有两个费用是由买家来支付：卖家的律师费（约在$1500-$2500之间）和房产交易税（Transfer Tax)。
纽约市的交易税，房价50万以下是1%，50万以上是1.425%。纽约州的一律是0.4%的统一标准。 例如100万的全新的房产交易税的税率就是1.825%，就要$18250且由买家支付。

C. 100万的房产要交“豪宅税”
房价在100万或者更高时政府收取1%的豪宅税，100万就要收1万。