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东哥购房攻略系列(一)流程与注意事项 | 英国

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【本文为实用帖】今天给大家带来英国房产购买的流程和注意事项。基本上,英国买房的流程基本上可以分为三个阶段:

  1. 确定房源

在这个阶段,买家需要对所要购买的房子的目标区域进行考察。

  1. 周边设施:是否有超市?医院?公园?公交站?商业区?
  2. 周边人员:是否是白人区?是否是富人区?路上小混混多不多?周边住户的车是什么档次?
  3. 周边环境:犯罪率是高是低?停车空间是否足够?学校声誉排名如何?整体街道状况是否良好?
  4. 房屋构造:房屋室内布局,水电煤气线路是否正常,符合自己的喜好?房屋的能源消耗等级高不高等等

一般来说,如果是为了买房出租的话,那就最好选择安全性高,通勤方便,距离商业区较近的一居两居的公寓比较好,如果出租给学生的话,当然就是距离学校近比较好。如果是准备自己居住的话,那就是房子周边的安全性要好,最好是富人区,而且周边是否有好学校也是要重点关注的。

注意:英国的居住型房产土地产权分为两种:“永久产权”(Freehold)和“租约产权”(Leasehold)。永久产权是房主永久拥有房屋占用范围内的土地,房主可以依照相关法律自由使用。英国大部分独立式、半独立式房子、连体房屋,平层房屋等等都属于永久产权。而租约产权是指房主只拥有房产但不拥有土地。一般来讲开发商拥有土地,而房主每年需要缴一定的小额地租给开发商。公寓房一般属于这种产权。

相关文章:【东哥购房攻略系列(二)看房时注意的要点

  1. 价格谈判

确定好房源后,就是要跟卖方进行价格的商谈了。一般来说,这个过程是通过房产经纪(也就是中介)来完成的。目前,英国的房屋市场是卖方市场。卖方会根据自己的报价来参考买主的价格,在所有的出价买主中选择价格最合适的那个。买主先把自己的出价告诉房产经纪,房产经纪再转告卖方,如果价格被接受,房产经纪会正式的书面通知买主价格被接受,需要提供律师的联系讯息。如果房产经纪告知买主价格没被接受,那么买主还可以继续出价,直到房屋卖出为止。

注意:买方可以单独联系测绘师(Surveyor)对房产进行估价。这个步骤可以在买方出价前或卖方已经接受买方的价格后进行。由于这部分花费(几百或上千英镑)是由买方承担的,出价前做的风险就是如果卖方没有接受买方价格,房产评估的费用就白花了。

  1. 房屋交割

在这阶段,买方需要请一个律师(Solicitor)来处理文件以及全程跟踪与房屋经纪联系等。律师会要求买方提供资金证明。如果买方需要按揭贷款,律师还负责帮助您和贷款方联系。在完成上述所有文档后,律师代表您和卖方协商合同交换(contract exchange)日期。在交换合同时,您需要向卖方支付房价10%左右的订金,并确定合同完成日期。房产交割的最后阶段是完成合同(contract completion)。就是买方在合同规定的时间内将买房尾款和律师费用转账给律师,律师进而转账给卖方。在合同完成后,律师会在土地局更改注册,并把相关wen档发给买方。到此为止,整个买房的流程就全部结束。

注意:在英格兰地区,房产交易只有到交换合同时才会有法律效力。也就是说无论买方在前期投入多少,只要没有交换合同,卖方就有权不卖或转卖他人。所以东哥的建议是要配合律师尽快完成合同交换。相关文章:【东哥购房攻略系列(三)如何选择正确的律师?

那么,除了购房款,英国购房还会有哪些额外花费呢?

  1. 印花税(Stamp Duty Land Tax)

英国这边的印花税,是一定要交给政府的,只有交了印花税,这个房产交易才合法。首套和二套的税率是不一样的,二套的印花税率会高于首套。

英国4万以下的房产目前是没有印花税的(谁能告诉我哪有4万镑的房子?)

  • 4万-12.5万的房产,首套没有印花税,第二套的印花税率是3%
  • 12.5万-25万的房产,首套印花税率为2%,第二套的印花税率为5%
  • 25万-92.5万的房产,首套印花税率为5%,第二套的印花税率为8%
  • 92.5万-150万的房产,首套印花税率为10%,第二套的印花税率为13%
  • 150万以上的房产,首套印花税率为12%,第二套的印花税率为15%
  1. 律师费(solicitor fee)

律师在房地产交割过程中是不可缺少的环节,他们的工作会从卖方接受买主的报价开始,所以律师费的花费也是一定要有的。一般来说律师费在600-1000镑不等,不过这是不包括额外的调查服务费用和处理费用。

  1. 房产评估(Surveyor)和房产估价(Valuation)费用

两者并不相同,但是两者都是属于可选择性花费。

房产评估(Surveyor) 的主要目的是检查房屋在建筑结构上有没有问题或潜在问题。所以如果您购买的是新建房产,您不需要此项花费的。因为英国新建的房产都会遵循非常严格的品质监管流程,以确保建筑没有问题。而且新建房产承建商都会提供至少十年的品质保证,所以您不需要做结构评估。如果您购买的是二手房产,根据您的要求调查机构可以为您提供三种不同的报告。根据调查的深入程度分为房屋条件报告(condition report), 买房者报告 (Homebuyer report) 和最详细的建筑评估报告(Building Survey)。这些报告的花费在400镑至2000镑不等。

房产估价(Valuation)则是评估房产的市场价格。买家一般需要对房产进行估价,看看房产价格是否值得投资。如果您使用按揭贷款,一般贷款方都会为您提供免费估价报告。但如果您使用现金购买(cash buyer), 您就需要单独的估价,其费用在150到1500镑之间。东哥在这里教您一个窍门。您可以做房产评估中的第二级买房者报告(homebuyer report)。 该报告不但给出房屋结构调查,也会为您提供房产估值。您完全不用另外花钱去做房产估值。

  1. 买家代理费用(Buying agent fee)

这个为可选消费,主要是因为有些买主不熟悉英国市场,而且语言并不太好才会聘用买家代理(Buying Agent)来帮助买主选房,议价,联系律师等。(不过土豪没时间的小伙伴也可以选择,因为省事嘛~~)一般的费用为房价的0.5%-3%。

  1. 按揭贷款手续费 (Mortgage commission)

一般来说,贷款买房的买主才会在申请按揭贷款时产生按揭贷款手续费,包括预订费(booking fee)通常在99至250英镑之间,手续费(commission)一般在0-2,000英镑之间。手续费可以打入贷款总额中按月偿还。

  1. 建筑保险(Building insurance)和财物保险 (Content insurance)

如果您购买的是新建房产,您很可能不需要再购买建筑保险,因为大多数新房自带NHBC十年建筑保险。如果您购买的是二手房产,而且您申请了按揭贷款,那您就必须购买建筑保险,因为贷款机构会要求买方出示建筑保险才会批准贷款。建筑保险的花费一般是根据房产大小、房间数量、建筑年代、居住情况和重建费用来决定的。该保险覆盖的是房产建筑本身,不包括房子里面的东西。对于两居室公寓建筑保险一般为每年100-200镑,对于四居室住房建筑保险在每年200至400镑之间。财物保险的覆盖内容是房产中的家具和私人物品,根据您要保的物品价值不同花费也不同。

此外,在房屋到手了之后,还有一些费用需要花费的。

  1. 房产整修改建费用

对于买房自用的人,大多数人都会对新买到的房产做一些整修,例如粉刷墙壁,重贴墙纸、换地毯、窗帘等。 此外大部分人也会按照调查报告中指出的问题做相应的修缮工作,比如装修厨房,更换锅炉等等。在英国,入住新居的平均整修费用为5750英镑。

2.房产维护费 (Property maintenance fee)

无论您购买房产是用作自住还是出租,房产维护费用都不可避免。对于出租的房产,房产维护更为重要,因为英国法律要求房东有责任保证其提供的设备能正常工作,以保证房客的使用安全。一般来讲每隔3-5年房产需要一定的检查和维护。每隔10到15年房产内的一些主要设备就需要更换。 比如锅炉一般15年就需要更换(因为保险公司只给15年以内的锅炉上保险。)锅炉更换费用一般在2,000到5,000镑之间。另外同样的时间段厨房、浴室等也需要翻新。其费用也可能高于锅炉。每隔15-25年,门、窗、房顶等都需要修缮。

一般来讲对于出租房产,每年租金总收入的1/6左右会花费在房产的维护、修缮、翻新和燃气安全证书等专案上。如果您通过租房代理(rental agent)来寻找房客、收取租金并管理房产的话,您的花费会占到租金收入的15%~20%。

当然啦!还有市政税(Council Tax)以及水电煤气费(Bills)还会在智勇中产生,对于在英国的小伙伴们,这两个肯定再熟悉不过了。

最后,小伙伴们会发现,原来在英国买房的成本也不是很低呢,除了房屋的价钱,还需要七七八八的各种费用来支持。希望这篇文章对小伙伴们会有所帮助,在买房前提前做好预算,不要到时候捉襟见肘哦

 

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