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新加坡 | 去年房贷增长放慢至九年来最低水平 今年增长料更疲弱
新加坡房贷增长放缓
随着本地房地产价格持续下跌，房屋贷款增长去年进一步减速，放慢至2007年以来最低水平。
分析师预计，由于房地产市场疲软，加上利率开始攀升，接下来本地房贷增长将进一步放慢。
《联合早报》根据新加坡金融管理局网站的房贷数据计算，2016年11月本地房贷同比增长3.7％至1912亿元，是2007年3月以来最缓慢的增长。
华侨银行经济师林秀心预计，接下来房贷增长会继续放慢。她指出，由于新加坡房地产市场疲软，本地利率若持续走高，会冲击人们负担房贷的能力。
根据市区重建局最新的数据，本地私宅价格已连续13个季度下跌，在去年第四季环比下跌0.4％。
美国联邦储备局在实行了近十年的超低利率后，终于在2015年和2016年两次宣布加息，各加25个基点，市场预期当局接下来会加快加息的步伐。渣打银行预计，如果美国的通货膨胀率走高，联储局明年很可能加息超过两次。
新加坡的货币政策不调控利率，本地利率由市场决定，主要和美元汇率以及美国利率挂钩。
本地基准利率三个月新元银行同业拆息率（SIBOR）目前已攀升至0.96％以上的水平，虽然还未达到去年最高水平1.25％，但接下来预计会逐渐走高。
林秀心预计，今年第一季三个月SIBOR将升至1.1％，年底升至1.5％，这个预测比起联储局加息前已有所调高。她说，联储局12月宣布加息时的言辞比预期更加鹰派。
大华银行经济师陈达德预计，今年联储局将加息三次，三个月SIBOR年底将攀升至1.35％。
相比之下，2014年初的房贷增长超过8％，而2010年8月时的房贷增长更是高达23.4％，这是因为2007年起联储局频频减息，本地利率顺势下跌，加上全球金融危机后本地房地产市场强力反弹，这带动了房贷增长加速。
金管局的房贷数据指的是银行实际发放的贷款，贷款人购买尚未竣工项目时申请的贷款其实还不包括在内，只有当项目完工后银行发放贷款时才算在内。一般新项目会花几年时间完工，这意味着几年前房地产市场火热时候申请的贷款，陆续在这几年发放。本地私宅价格于2013年第三季开始下滑，这个买家需求的放缓不会立刻导致房贷放缓，而是有两三年的间隔。
另一方面，利率上扬可能冲击房屋贷款的质量，不过分析师多数认为就业市场情况起到更关键的作用。
联昌国际分析师陈园燕指出，本地失业率若激增，可能导致资产质量恶化。近期的裁员主要影响合约员工和外劳，但接下来本地居民也可能受影响，这对房贷将造成负面影响。
林秀心说：“今年的房贷质量是否会恶化，要看整体的人力市场情况，目前看来还属于比较良好的状态。”
惠誉新加坡（Fitch Ratings Singapore）金融机构分析师黄洧腾认为，政府的宏观谨慎措施和良好的家庭资产负债情况，应该能防止房贷质量突然恶化。
金管局之前在年度《金融稳定评估》报告中指出，自从2009年推出一系列宏观谨慎政策后，本地家庭持续降低负债率，家庭债务的增长放慢到更加可持续的水平，从过去五年平均6.9％，放慢到去年第三季的2.8％。
其中，房屋贷款的增长从2015年第三季的4.8％放慢到3.3％，房贷占家庭债务的四分之三。
根据金管局的压力测试，假设家庭收入下滑10％至20％，同时房贷利率提高三个百分点，中位数收入家庭的偿债率仍然低于50％。
“不过购买私宅的低收入家庭可能会面对压力，房贷偿债率会超过60％。”
（据联合早报）
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