日本中央银行实施负利率金融政策后，丰润的资金流入到日本房地产市场，引发高级住宅、养老院设施等地产物业供应过剩，业界担忧需求严重不足，住房空闲现象严重，房地产泡沫的风险正在增大。

日本房地产市场近期出现出租公寓房投资过热的趋势。分析认为，日银负利率的导入对地产市场起到了催化和推动的效果，专家指未来人口快速减少的趋势难以避免，出租房空闲概率的风险将增大。

房地产业界警告投资超过实需

面对负利率下的房地产过热现象，路透社引述一位房地产业界人士的担忧表示：“过度的金融缓和导致房地产投机出现变调。”

该人士表示，之前中国的房地产过度投资造成出现无人居住的“鬼城”现象在日本成为一个谈资话题，但是目前日本国内的负利率政策引发房地产过度投资，高级住宅、办公楼等投机性的物业拔地而起，有步上中国房地产泡沫后尘的迹象。他警告说：“房地产市场出现了异常。”

地产楼市的投资过热现状在经济统计数据上也得到相应的佐证。2016年第一季度（4至6月）日本国内总产值GDP增长几乎是原地踏步，但是住宅投资却比去年同期大幅度增长了5.0%。

进入2000年之后，如此高的房地产投资可以说是破天荒的，这种现象只在2011年东日本大地震后的复兴重建的火热初期时出现过。

据路透社的报导，诸多的房地产业界人士认为，负利率直接带来房贷利息大幅度下降，成为了房地产投资过热的原动力。

日银自今年年初导入负利率后，2月的房地产投资很快就有了“反应”，2月份的新建物业急速上升。近3年中的单月平均新建物业约 80万套，但是今年6月的单月新建数量已超过100万套。

不过实际查看楼市投资行情却出现了一个奇特的现象。在4至6月中，独立屋民居投资的增长率仅为2.1%，而出租公寓投资大幅度增长了11.0%。而商品楼房还下降了0.5%。路透社引述金融机关人士的见解分析认为：“房贷利息的大幅度下降，购置房产的普通家庭并没有出现预期的增长，但是利用该优惠政策节约继承税目的的房地产投资却大幅度增加。”

路透社在8月的一份调查也进一步证实了上述投资倾向。在调查中，一名房地产人士表示：“房贷利息已处于历史最低水准，是构筑家庭住房的绝好机会，但是却看不到期待的消费投资，独立屋民居等个人购房不见增长。但是，以节约继承税为目的的出租公寓楼的投资却火爆兴盛，这些投资支撑著房地产投资的增长。”这位人士表示，出租房市场的投资过剩已见泡沫征兆。

养老院设施投资过剩

此外，日本政府提出的实现“一亿总动员社会”的目标，在此目标下，在日本各地将陆续建立总数能接纳50万人的老人护理设施。据悉，负利率政策推出后，在此低房贷率优惠政策下，养老院设施的投资变得异常火爆。

但是，养老设施的实际的需求并不尽人意，路透社引述房地产人士透露：“曾经经营11栋，每间超过3千万日元的老人高级住宅楼，但是近年竞争激烈，新建的设施不断涌现，造成入住率下降。”房地产人士表示，供应过剩的现象越来越突出，而且还看到不刹车的迹象。

日本第一生命经济研究所副主任星野卓也提出警示说：“远超实需的出租楼盘的投资急速上升，将使市场供需扭曲，埋下中长期的泡沫风险。”

政府官员担忧房地产泡沫

在此状况下，日本政府内部也察觉出房地产市场的异常变调。路透社引述一名政府官员透露：“负利率政策引发收益率曲线变平。房地产业界利用中期利息不会上升的利处，大力在个人和家庭的住房等耐久商品进行投资，急匆匆地超前投资完全没有必要。”

政府官员表示，安倍经济学的成长理论是重视供求均衡，但是超过实需、过大的供应投资势必会带来房地产泡沫的危机。

在当前的利率下，10年期的国债几乎都处于负利息，投资国债的收益被压缩。今后日银如果扩大货币缓和政策，进一步下调负利率的幅度，使房贷利息进一步下降，房地产楼市行情将出现诸多难以把握的不明朗形势。

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