不少投资者认为做折旧是会计师的事情，为何还要找专业的建筑估算师做折旧呢？

澳洲税务局（ATO）规定，目前在澳洲有两类注册税务代理资格，一种是常见的用以报税用途的注册税务代理；而另一种是QS类别的注册税务代理，专做折旧抵税报告。只有建筑估算师（Quantity Surveyor）兼QS类别的注册税务代理才能出具房产折旧报告，一人必须同时具备两种资格。其他任何人（包括估价师和会计师等）不能签发折旧报告，也不能是多人联合签发折旧报告。

普通会计师持有的注册税务代理资格并不是QS类别的注册税务代理资格，两者的适用范围（前者是报税，后者是制作折旧报告）是有严格区别的，任何试图混淆这两个概念的行为都是不合法的。

更为重要的是，会计学的原理是建立在会计凭证基础上的。也就是说，您的会计师只能对少数全新的或者有财务凭证的单一资产进行折旧抵税工作。对于更广泛的固定资产，包括民用和商用物业在内，其在现实交易中是没有准确的财务凭证。即使您去买个新房，开发商也无法开具建房成本的发票，因此您的会计师在这种情况下可谓是爱莫能助。

任何房子的售价都有土地成分，土地是不能做折旧的。因此对房屋做折旧前必须估算出历史的建筑成本。在建筑扩建及改建的原始成本无法知晓的情况下，税法规定建筑估算师的估算结果是唯一可计算折旧的依据。其它人士，如会计师是无法代劳的。

专业人士做资产折旧表时，并不是依赖发票，而是根据现场搜集的证据和个人的主观判断来估算出在建筑扩建及改建的原始成本。这点和会计不一样。会计学的原理是建立在会计凭证的基础上的，如果没有相关的发票或收据，再高明的会计师也只能是“巧妇难为无米之炊”了。

相反，若客人无法提供发票或收据，专业的建筑估算师会根据当年建筑市场的平均价值来估算出一个合理的建筑成本数值，建筑估算师是税法唯一承认可执行这项工作的专业人士，因为他们是建筑成本的专家。

资产折旧抵税报告是一份合法文件，它确定您的哪些资产可以用来折旧抵税以及如何计算每年的折旧额。一份资产折旧抵税报告就等同于一本长达40页的发票本，投资者每年使用其中的一张发票去和其它具备合法性，且可抵税的费用一起，交给他的会计师去做退税用途。

纳税人私自在网上做的任何形式的资产折旧抵税报告更是风险极高且不可取（这种行为和纳税人自已给自已造假发票没有本质的区别，不仅违法，且一旦被税务局查出，全盘皆输，后果严重。）

澳洲税法规定，资产折旧抵税报告只能由专业建筑估算师（Quantity Surveyor）出具，同时他必须是注册税务代理（Registered Tax Agent）。为了保护您的合法利益，请尽快联系专业估算师，他会最大化您每年的折旧抵税额度，并提供百万专业保险保障，让您投资好回报，无烦恼。

经常有投资者问我，他的物业是个旧房子，很多年都没有申报资产折旧了，是否有必要做个固定资产折旧抵税报告来抵更多的税。我的回答基本上是肯定的。上一期专栏，我告诉大家澳洲税法有关的规定，扭转大家一贯对“旧房不值得做折旧”的想法。【阅读原文】

黄旭刚Lawrence专栏全集：

黄估算师传授资产折旧抵税秘笈

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