导言：2015年，美国各大城市的排名再次面临洗牌。纽约仍然稳坐头把交椅，但它最强大的竞争者既不是芝加哥也不是洛杉矶，而是历史上鲜有跻身最重要城市排名的旧金山湾区：全球最大规模的高新技术企业扎堆的地区。同时，旧金山是美洲华人最为密集的聚居地，自然成为全球华人最关注的美国房市。为此，我们刊登太平洋联合公司的报告，逐步介绍旧金山湾区各个区域的最新房市情况，本期介绍的是全美最著名的葡萄酒产区纳帕县（Napa County）。

[caption id="attachment_166152" align="aligncenter" width="500"] 旧金山湾区地区分布[/caption]

一、了解纳帕县（纳帕大都市统计区）

资产净值推动纳帕县第二居所与退休人员市场，资产净值也已经得到极大的增长。不断增长的房地产存量与价格持续为富人在纳帕县创造房地产机会，且当地人也从不断增长的消费中获益。

1、区域界定

我们在纳帕县区域内的房地产市场包括下列地区：美国峡谷、安格文、卡利斯托加、纳帕、奥克维尔、拉瑟福德、圣海伦娜以及杨特维尔。下方图表中的销售数据包括这些社区内的独栋住宅。

[caption id="attachment_166683" align="aligncenter" width="500"] 纳帕谷（Napa Valley）美国酒谷以生产葡萄酒而闻名，温暖的早春和和煦的夏日为葡萄的生长创造了近乎完美的气候条件[/caption]

 

2、经济状况

强劲的就业增长：去年纳帕县新增就业人口数为2,700，预计到2015年底将再增加2,000人，使全县的就业人口数超过71,000。今年就业增长率为2.9%，但低于2013与2014年的4.0%。我们预计2018年以前就业增长势头会有所减缓。

旅游与职业多样性：健康与教育服务、休闲与接待以及制造部门对当地的经济至关重要。

高就业人口数：在劳动力储备中，只有3.6%的人口找不到合适的工作。

中产阶级：纳帕县中等家庭每年收入73,300美元，但并不像旧金山湾区其他地方一样高于全州与全国的基准。纳帕县更属于一个中等地区，而非外地人所认为的那样，纳帕县以外的人只知道这里的葡萄园与奢华的度假屋。

[caption id="attachment_166679" align="aligncenter" width="660"] 纳帕县就业和平均收入趋势预测[/caption]

 

2、人口统计数据

惯常的缓慢增长：纳帕县人口始终增长缓慢。近几年的人口增长率下跌至1%以下，2014年家庭增长率为0.8%。我们预计未来人口增长会持续缓慢，但我们预计随着千禧一代开始搬离该区，一般情况下，住户组成数有望被拉回到长期基准，因此家庭数量的增长速度将超过人口数量的增长。

未来增长缓慢：预计未来几年纳帕县每年新增居民大约只有1,000人，每年约只有500户新增家庭。

[caption id="attachment_166680" align="aligncenter" width="660"] 纳帕县人口和家庭趋势和预测[/caption]

二、纳帕县房产市场最新概况

1、纳帕县房价

房价水平：由于供应量少，新房价格大幅波动。目前房产售价中值为854,000美元，去年同期为770,000美元。

房价走势：我们的伯恩斯房价系数（BHVI）对整个销售市场的价格上涨做出了预估。目前，BHVI显示去年房价上涨了7.6%，比2012年与2013年的两位数增长百分比有所降低。约翰•伯恩斯房地产咨询公司（JBREC）预计未来几年房价增长会更缓慢，增长率在1.8%到3.6%之间。

支付能力：尽管低按揭利率使纳帕县的支付能力略微低于历史正常水平，但不断上升的房价将继续影响支付能力。中等收入的家庭需要拿出43%的收入用于购买一处价格中等的转售房产，要购买一处价格中等的新房产，他们需要花费68%的收入。

[caption id="attachment_166681" align="aligncenter" width="660"] 伯恩斯房价指数趋势和预测——纳帕县[/caption]

 

2、2015年纳帕县房市四大发展趋势

投资减慢：投资者购买纳帕县24%的房产，较2012年底最高的36%有所下降。

销售量小幅上升：我们预计2015年转售量比2014年高12%。未来几年，销售量只会小幅上升，每年提高约3%到4%。这将使纳帕县保持在大约与长期基准相一致的水平上，即每年销售房产1250套到1450套。

活跃程度提高？：纳帕县的新房产市场始终供应紧张。转售房产的存量也非常低。但最近有几处房产投向市场，且普遍大受欢迎。Richmond American开放了Silverado路，Lafferty在今年早些时候开放Riva保护区，而Taylor Morrison最近开放了Chesapeake村，内有价格相对实惠的连栋房屋。Lafferty即将在纳帕西北部开放一个高档街区，可能会有其他社区进入。但是，这些社区仅仅是纳帕买家的开胃菜。拥有945套房地产的多用途纳帕Pipe住宅区位于纳帕南部，是近期唯一的大型社区项目，目前正在进行授权程序。

在纳帕生活：尽管纳帕县的收入普遍处于中上等水平，但由于该地区红酒之乡的美誉以及毗邻旧金山湾区核心的便利地理位置，该区拥有大量财富。纳帕县对旧金山湾区的家庭具有特别的吸引力，因为这里可以作为退休或度假的选择。由此产生的效应之一就是纳帕县是全国第四大100万美元以上房产的集中区（按其占挂牌上市房产总量的比例计算）。但是，因为纳帕县的高端市场与旧金山和硅谷的命运密切相关，因此纳帕县将会很大程度地受到这些地区的经济与房地产市场趋势的影响。

[caption id="attachment_166682" align="aligncenter" width="500"] 纳帕郡是美国加利福尼亚州旧金山湾区以北的郡[/caption]

三、2015年Q4纳帕县房市数据分析

有限的房地产存量使2015年纳帕县的销售量减少，但平均售价攀升。第四季度，定价500,000美元以下的房地产尤其紧缺，值得多方竞价，而700,000美元以上的房地产——典型的流行上升市场——在市场上待售的时间比过去更长。

即使房价前景较好，但卖家仍不愿意将他们的房地产投向市场，很多卖家遭遇偶发事件，使他们找到新住处之后才离开当前的住房。这样的偶然性导致了第四季度出现一些复杂的交易，有几笔交易依赖于买卖双方先各自完成交易。

[caption id="attachment_166672" align="aligncenter" width="660"] 纳帕县房产中等销售价位（2014年12月—2015年12月）[/caption]

 

[caption id="attachment_166673" align="aligncenter" width="660"] 纳帕县月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）[/caption]

 

[caption id="attachment_166674" align="aligncenter" width="660"] 纳帕县房产平均市场停留期（2014年12月—2015年12月）[/caption]

 

[caption id="attachment_166675" align="aligncenter" width="660"] 纳帕县线下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）[/caption]

 

[caption id="attachment_166676" align="aligncenter" width="660"] 纳帕县房产销售价位与初始价格的百分比（2014年12月—2015年12月）[/caption]

 

[caption id="attachment_166677" align="aligncenter" width="660"] 2014年与2015年第四季度纳帕县区房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较[/caption]

 

[caption id="attachment_166678" align="aligncenter" width="660"] 2014年与2015年第四季度纳帕县不同价格范围的房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较[/caption]

 

2016年的市场预期

买家普遍不喜欢在雨中购物，因此第一季度的销售额——特别是葡萄园——可能会受到西海岸厄尔尼诺暴风雨预测的影响。此外，卖家在十一月和十二月将自己的房地产撤出市场，春季它们将被重新投入市场，届时纳帕县绿树成荫、鲜花盛开，正是最美的时候。毫无疑问：买家将会等待。

 

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