导言：2015年，美国各大城市的排名再次面临洗牌。纽约仍然稳坐头把交椅，但它最强大的竞争者既不是芝加哥也不是洛杉矶，而是历史上鲜有跻身最重要城市排名的旧金山湾区：全球最大规模的高新技术企业扎堆的地区。同时，旧金山是美洲华人最为密集的聚居地，自然成为全球华人最关注的美国房市。为此，我们刊登太平洋联合公司的报告，逐步介绍旧金山湾区各个区域的最新房市情况，本期介绍的是旧金山北湾的马林县（Marin County）。

[caption id="attachment_166152" align="aligncenter" width="500"] 旧金山湾区地区分布[/caption]

一、了解马林县（旧金山大都市统计区）

富裕的旧金山郊区的近郊住宅区有总体上保存完好、令人满意的旧房产。该区房产供应有限，又有一流的学校，因此在这一市场进行长期投资相对比较安全。

1、区域界定

我们在马林县区域内的房地产市场包括下列地区：贝尔韦代雷、科特马德拉、费尔法克斯、葛兰布易、肯特菲 尔德、拉卡斯伯、米尔山谷、诺瓦托、罗斯、圣安塞尔莫、圣拉斐尔、索萨利托以及蒂伯龙。下方图表中的销售数据包括这些社区内的独栋住宅。

[caption id="attachment_166388" align="aligncenter" width="500"] 马林县县城圣拉斐尔（San Rafael）[/caption]

 

2、经济状况

就业下降：马林县距旧金山仅一桥之隔，却是一处僻静的郊区。该区的就业人口基数只有112,000人，去年就业增长稳健，新增就业人口1,900。我们预计未来短期内的就业势头良好。

高薪部门发展：就旧金山大都市统计区（MSA）总体来说（圣马特奥市、旧金山和马林县），收入较高的部门——金融、信息和专业与商业服务——至关重要，并在过去的三年里经历了巨大的发展。在大都市统计区内，这些部门从2011年到2014年新增就业人口超过68,500。

高就业人口数：在劳动力储备中，只有3.1%的人口找不到合适工作。

经济富裕，势头良好：马林县非常富裕，2014年中等家庭年收入100,700美元。近期工资稳健增长，预测未来几年的势头将非常强劲。

[caption id="attachment_166383" align="aligncenter" width="660"] 马林县就业和平均收入趋势预测[/caption]

 

3、人口统计数据

缓慢而稳定：马林县人口数略高于25万，合计106,000户住户。历史上该区房价较高且一般情况下人口增长比较缓慢，因此预计未来人口增长将非常缓慢。

数据说明：马林县每年约有2,000名新增居民，或每年约有新增住户1,000户，预计住户数量的增长速度将略快于人口增长速度。

[caption id="attachment_166384" align="aligncenter" width="660"] 马林县人口和家庭趋势和预测[/caption]

二、马林县房产市场最新概况

1、马林县房价

房价水平：马林县在任何给定年份的新建房产数量都极少。因此，供给不足，环境吸引力以及高收入都意味着新房房价会持续居高，去年价格中位数为160多万美元。

房价走势：我们的伯恩斯房价系数（BHVI）对整个销售市场的价格上涨做出了预估。目前，旧金山大都市统计区（MSA）的伯恩斯房价系数显示去年房价上涨了6.9%，最近价格上涨将绝对的零售价推向异常水平，因此我们预计未来几年的房价涨幅将趋向和缓。

支付能力：尽管按揭利率较低，但旧金山大都市统计区目前的支付水平仍低于其长期的基准。具体就马林县而言，中等收入的家庭需要拿出其收入的56%以购买中等价格的转售房产，要购买一处中等价格的新房产，他们需要花费97%的收入，非常不可行（马林县的新建房产非常有限，因此中等定价可能会大幅波动）。

[caption id="attachment_166385" align="aligncenter" width="660"] 伯恩斯房价指数趋势和预测——旧金山大都市统计区[/caption]

 

2、2015年马林县房市三大发展趋势

转售量始终如一：去年12个月内，马林县的转售量约为3,500套。以大都市统计区为单位，我们预计2016到2017年的销售量将会增长1%到2%。

技术公司将填补缺失的工作机会吗？：消防员基金保险公司宣布，今年夏天他们为了节省租金而停用了位于诺瓦托的700余名员工的办公室，迁往佩塔卢马以北12英里处。这破坏了当地的就业局面，而有关谁将使用马林这座500,000平方英尺办公综合楼的问题也出现了谣传。一些位于硅谷的公司开始打探消息，包括谷歌出资的生物技术公司Calico。据诺瓦托经济发展官员表示，到2015年底将确定新的承租人。尽管只是谣传，但据说其他技术公司为了靠近核心湾区并享受低廉的租金，也在窥视马林县。

SMART运行：SMART列车将为铁路通勤者提供可与拥挤的101公路相媲美的选择，101公路从索诺马县向北，延伸进马林县，终点位于拉克世博。SMART目前正在试运行，以便检查车载系统与运营需求，2016年预计有几处站点将开放。SMART的乘客需要在拉克世博乘渡船到旧金山工作，但这势必会减轻101公路的压力，马林县的房地产对在旧金山工作的人来说将更具吸引力。

[caption id="attachment_166387" align="aligncenter" width="500"] 从马林岬角（Marin Headlands）眺望金门大桥的景观[/caption]

三丶2015年Q4马林县房市数据分析

第四季度太平洋联合公司在马林县有大量买家，但能提供给他们的房地产数量则远远不够——这已经成为近几年来整个旧金山湾区的存留问题。但是有一个显著的变化，2015年下半年，买家开始在谈判中取得优势。他们很少表现出紧迫感，更愿意放过具有吸引力的房地产，等待未来几周与几月的市场变化。

2015年全年售价上涨，年初迅速攀升，到第四季度有所缓和。购房需求居高不下，卖家继续享受大量优势。私人买卖协议——针对未出现在当地房源共享系统（MLS）且未进行竞价的房地产——不再常见。

[caption id="attachment_166377" align="aligncenter" width="660"] 马林县房产中等销售价位（2014年12月—2015年12月）[/caption]

 

[caption id="attachment_166378" align="aligncenter" width="660"] 马林县月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）[/caption]

 

[caption id="attachment_166379" align="aligncenter" width="660"] 马林县房产平均市场停留期（2014年12月—2015年12月）[/caption]

 

[caption id="attachment_166380" align="aligncenter" width="660"] 马林县线下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）[/caption]

 

[caption id="attachment_166381" align="aligncenter" width="660"] 马林县房产销售价位与初始价格的百分比（2014年12月—2015年12月）[/caption]

 

[caption id="attachment_166382" align="aligncenter" width="660"] 2014年与2015年第四季度马林县房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较[/caption]

 

2016年的市场预期

马林县仍是对买家有吸引力的目的地。寒冷的气候可能会在一月和二月影响销售量，但我们预计，有繁荣的旧金山湾区经济做辅助，春天与夏天的市场将会非常繁忙。利率仍然很低，且利率的进一步增长也不大可能对马林县的房地产销售造成影响。

 

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