导言：2015年，美国各大城市的排名再次面临洗牌。纽约仍然稳坐头把交椅，但它最强大的竞争者既不是芝加哥也不是洛杉矶，而是历史上鲜有跻身最重要城市排名的旧金山湾区：全球最大规模的高新技术企业扎堆的地区。同时，旧金山是美洲华人最为密集的聚居地，自然成为全球华人最关注的美国房市。为此，我们刊登太平洋联合公司的报告，逐步介绍旧金山湾区各个区域的最新房市情况，本期介绍的是范围包含大部份俗称“东湾”——旧金山湾区东部地带的阿拉梅达县（County of Alameda）。

[caption id="attachment_166152" align="aligncenter" width="500"] 旧金山湾区地区分布[/caption]

一、了解阿拉梅达县（东湾大都市统计区）

得益于与旧金山和硅谷之间便利的交通连接，阿拉梅达县为通勤者提供价格相对实惠的住房机会，也为在当地工作的人们提供品质优良的住房。与该地区的核心城区相比，本县多数地方是家庭居住，因此拥有一流学校的地区更具有吸引力。

1、经济状况

稳固的就业增长：2014年，阿拉梅达县就业人口数量超过721,000，到年底计划再增加16,600。过去三年内，就业人数增长了3%左右，我们预计未来就业人数还会继续稳步增长，到2018年增速放缓。

部门发展：在过去的一年里，专业与商业服务和休闲与接待部门的就业增长最大。•稳固的就业：阿拉梅达县失业率为4.2%，低于全国平均失业率5.1%。

丰厚的收入：2014年，阿拉梅达县中等家庭收入为75,600美元，高于全州和全国的基准，但低于旧金山湾区的其他地方，例如旧金山或圣何塞。近两年来，收入水平提高了4%以上，预计2018年以前收入水平将继续以强劲的势头增长。

[caption id="attachment_166223" align="aligncenter" width="650"] 阿拉梅达县就业和平均收入趋势预测[/caption]

 

2、人口统计数据

增长稳定：近年来，阿拉梅达县的人口增长率在1%到1.7%之间。这意味着在过去五年里，该地区新增居民人数超过了112,000。未来几年人口增长将保持稳固的势头，每年的增长率在1.2%到1.5%之间。

住户组成数增长：随着千禧一代开始搬离该区，一般来说，住户组成数会有所提高，住户数量的增长会超过人口增长。我们预计到2018年底，将有35,700户新增住户。

[caption id="attachment_166224" align="aligncenter" width="650"] 阿拉梅达县人口和家庭趋势和预测[/caption]

二、阿拉梅达县房产市场最新概况

1、阿拉梅达县房价

房价水平：阿拉梅达县的新房定价中位数为848,000美元，比2014年提高了10%。

房价走势：我们的伯恩斯房价指数（BHVI）对整个销售市场的价格上涨做出了预估。目前，东湾大都市统计区的伯恩斯房价指数显示去年房价上涨了10.1%。尽管涨价幅度较高，但较2012年与2013年的增长百分比有大幅降低。约翰•伯恩斯房地产咨询公司（JBREC）预计，2018年之前房价的增长会有所减缓。

支付能力：尽管低按揭利率使阿拉梅达县的支付能力维持在历史正常水平，相对较高的房价对一般收入者来说仍然是一个负担。收入中等的家庭需要拿出53%的收入用于购买一处中等价格的转售房产，要购买一处中等价格的新房产，他们需要花费65%的收入。

[caption id="attachment_166225" align="aligncenter" width="650"] 伯恩斯房价指数趋势和预测——东湾大都市统计区[/caption]

 

2、2015年阿拉梅达县房市四大发展趋势

转售量最终呈上升趋势：2013年与2014年阿拉梅达县的房产转售量每年大约下降5%，当最近又上升了4%，达到16,300套。以大都市统计区为单位的预测数据表明，2018年之前，销售量将保守增长0.5%到2.0%。•投资活动放缓：投资者正在购买东湾大都市统计区16%的房产，较2013年最高的31%有所下降。主要原因是房价升高，因此房屋出租收益减少，投资者开始将目光转向其他地区。

特拉斯扩张经营：特斯拉汽车公司已宣布将出租在费利蒙的旧Solyndra汽车厂。公司已拥有附近的前新联合汽车制造公司工厂，招收员工近6,000人。特拉斯将利用另外500,000平方英尺以“随着产量的提高扩大制造车间并建立更多的工程实验室”。与现在设在街边的汽车工厂一样，这次新的努力可能会另外增加1,000个工作岗位。

沿580号州际公路向东推进：近几年都柏林已经成为巨大的新房地产市场，而利弗莫尔的市场也开始发展。在过去两年多的时间里，都柏林在建的项目数量有所下降，但即将启动的WallisRanch与随后DublinCrossing的市场推广将改变这一状况。同时，利弗莫尔复兴的市中心以东出现新社区，著名的LivermoreLabs综合大楼以北出现了一个大型的KBHome多街区社区（VineyardCrossing）。此外，SheaHomes即将进入市场，社区位于利弗莫尔北部，名为Sage，共有住房460多套。考虑到都柏林泡沫的定价，这种需求迁移合乎情理，只要存在价格差，这种需求迁移就会继续。

老地方新活动：阿拉梅达县西南部，大致从海沃德向南延伸至费利蒙，这里通常属于城郊环境，被大规模扩建。海沃德已有了显著发展，而拥有优质学校的费利蒙也出现了各种新建社区。现在费利蒙启动了一些大型的住宅区（例如，莱纳房产开发的温泉项目），将包含上千套新房产。同时，联合市与纽瓦克等地方近几年没有新的房地产活动，但最近新建的房地产销量势头强劲（例如，纽瓦克的TrumarkHomes与K.Hovnanian，联合市的Pulte）。还有在次级地区相当大型的计划开发项目，可能会使该地成为主要区域新房产的温床。

[caption id="attachment_166227" align="aligncenter" width="500"] 阿拉梅达县范围包含大部份俗称“东湾”的旧金山湾区东部地带[/caption]

三、2015年Q4东湾房市数据分析

整个2015年，买房者在太平洋联合公司的东湾地区始终面临着房地产供应严重短缺的问题。第四季度，挂牌上市的房地产数量略有上升，但受到涌入买家的抢购，致使供应量与年初时一样勉强。在这种情况下，房价出现了两位数增长，买家继续报出高于要价的价格，合适且定价公正的房地产仍然吸引了多方竞价。

第四季度十一月的销售速度仍然强劲，随着节日季节临近，十二月速度逐渐减缓。总体来说，低利率、高租金与繁荣的地区经济不断吸引买家来到东湾。

区域界定

我们在东湾区域内的房地产市场包括下列地区：奥克兰地区（邮编代码为94602、94609、94610、94611、94618、94619和94705的区域）、阿拉梅达、奥尔巴尼、埃尔塞里托、肯辛顿以及皮埃蒙特。下方图表中的销售数据包括这些社区内的独栋住宅。

[caption id="attachment_166228" align="aligncenter" width="500"] 美国加州州立大学东湾分校[/caption]

 

[caption id="attachment_166215" align="aligncenter" width="650"] 东湾房产中等销售价位（2014年12月—2015年12月）[/caption]

 

[caption id="attachment_166216" align="aligncenter" width="660"] 东湾月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）[/caption]

 

[caption id="attachment_166217" align="aligncenter" width="660"] 东湾房产平均市场停留期（2014年12月—2015年12月）[/caption]

 

[caption id="attachment_166218" align="aligncenter" width="660"] 东湾线下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）[/caption]

 

[caption id="attachment_166219" align="aligncenter" width="660"] 东湾房产销售价位与初始价格的百分比（2014年12月—2015年12月）[/caption]

 

[caption id="attachment_166220" align="aligncenter" width="650"] 2014年与2015年第四季度东湾区房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较[/caption]

 

[caption id="attachment_166221" align="aligncenter" width="650"] 2014年与2015年第四季度东湾不同价格范围的房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较[/caption]

 

2016年的市场预期

由于旧金山湾区的高薪酬与大量的就业机会，我们期待今年将是东湾房地产市场的忙碌之年。美联储最近决定提升利率，这有可能在未来几月刺激犹豫不决的买家。毕竟按历史水平来看，2016年初的利率仍然非常低。

 

马克•麦克劳林专栏全集

旧金山湾区房地产精英太平洋联合国际分享投资宝典

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论，关注微信【Pacificunionchina】，或浏览太平洋联合於居外的网页：http://www.juwai.com/pacificunion。

 

 

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。