为什么俄罗斯房地产市场这个冬天疯了？你会这样问我。是这样的，在过去的24年，俄罗斯房地产市场从未有过如此戏剧化的倾向。全国各地的供应都大幅度偏离正常值：一方面，需求同比去年减少了43％；另一方面，货币波动和通胀风险更是雪上加霜。这是个关键时刻，房市到达极限点，市场的发展模式出现转变。今天，我们可以说，长期的跌势已经形成了一个新的房地产市场。

[caption id="attachment_158217" align="aligncenter" width="600"] 2015年首9个月基本市场指标[/caption]

三个月内，卢布兑美元的波动范围在55.48至70.75之间。决定卢布波动性的决定因素是油价，而目前油价也承压。但是，俄罗斯外债的偿还不会像2014年第四季度和2015年第一季度那样危险。

[caption id="attachment_158214" align="aligncenter" width="600"] 布伦特原油价格与卢布兑美元汇率[/caption]

然而，今年第三季度卢布的波动性加剧并没有成为投资交易的障碍。该季度的总投资额达8.14亿美元，比去年同期下降21％。今年首九个月的投资额为20亿美元，同比降低23％。

[caption id="attachment_158216" align="aligncenter" width="600"] 房地产投资额，十亿卢布[/caption]

在经济困难时期，俄罗斯本地投资者通常主导房地产市场——前9个月，他们所占份额达75％。外资占房产交易量的份额为25％，2010年-2014的平均水平为29％。但是，外国投资者对俄罗斯市场的兴趣仍然存在，尤其是亚洲投资者。

[caption id="attachment_158218" align="aligncenter" width="600"] 按俄罗斯和外国资金来源划分的投资分布，十亿美元[/caption] [caption id="attachment_158219" align="aligncenter" width="600"] 2015年前9个月，房地产细分领域和区域的投资分布[/caption] [caption id="attachment_158215" align="aligncenter" width="600"] 莫斯科资本化率动态（％），按办公室、商业和仓库划分[/caption]

中国企业对俄罗斯市场的兴趣以私人投资者和基金为代表。俄罗斯-中国投资基金（RCIF）已经宣布，计划收购莫斯科商务园区Comcity。上海海外投资股份公司（Shanghai Overseas Investment Joint Stock Company）正在圣彼得堡野心勃勃开发“波罗的海明珠”（Baltic Pearl）项目。该项目能为3.5万人提供新居，建筑成本近30亿美元。按规划，一个205公顷的地块上将建设170万平方米的商业和住宅地产。

[caption id="attachment_158220" align="aligncenter" width="600"] 投资的地域分布，按莫斯科、圣彼得堡及其它地区划分，十亿美元[/caption] [caption id="attachment_158221" align="aligncenter" width="600"] 现房或施工中房地产的投资结构分布，十亿美元[/caption]

总之，我会说，决定俄罗斯整体经济的因素将是卢布汇率和油价的动态。由此导致的供给与需求之间的差距，让资产购置能获得较大折扣。至于工业项目，俄罗斯当前经济状况和国际制裁施加压力，为未来投资者获得最有利的条件提供了可能。

**图表数据来源：高力国际（Colliers International）

 

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