今年开年至今，本地超级豪宅的成交价似乎是一山还有一山高，屡屡打破纪录登上“最贵”荣誉榜。不过，整体上豪宅市场却呈现一番交错纷乱的景象。上半年的新推出豪宅交易量预计年比萎缩三成，同期的豪宅转售交易量则预计年比增加11％至15％。

转售豪宅当中，有些大赚、有些却大亏，巨额的盈亏落差令人咋舌。市区重建局房地产资讯系统和其资料来源显示，今年至少有两间超级豪宅的转售盈亏额是以千万元计算。

500万元以上豪宅类别中，转售时大赚100万元以上的豪宅有至少九间，转售时大亏100万元以上的豪宅则有至少11间。

有趣的是，盈亏差额最大的两间豪宅其实位于同一区。今年最为人所知以贱价转售的超级豪宅，要属日本富豪多田胜美在2月以亏损1580万元的价格出售在第10邮区东陵路超豪华公寓瑞吉居（St Regis Residences）双层顶层单位。

同样是第10邮区，在距离瑞吉居三公里外、驱车只须六分钟的瑞登翰路（Swettenham Rd），却有一幅优质洋房地段在1月以净赚1052万元转手。据知，卖家是印尼煤矿综合集团（PT Bayan Resources）创办人刘德光和其子女。

今 年至今亏本超过100万元脱手的11个单位中，有七个位于乌节路一带，包括卓锦豪庭（The Orchard Residences）项目的一间三卧房单位，以550万元出售，亏损230万元；位于格兰芝路“The Grange”永久地契项目有一间四卧房单位，以415万元出售，亏损205万元。

同一邮区交易价大不同

智信研究与咨询总监王伽胜说：“乌节公寓会失去光泽，一部分原因是乌节路本身作为世界级购物区的魅力在递减。甚至连新落成的商场，如乌节门（Orchard Gateway）也生意冷清。”

然而，距离“The Grange”仅600米的葛兰轩（Grange Residences）永久地契项目，却有一个七楼单位，上月以730万元出售，净赚100万元。

同一区出现巨额盈亏反差的地区，还包括第4邮区圣淘沙的升涛湾。该区亏损较大的包括翠珀湾（Turquoise）一间四卧房单位，以455万元出售，亏损约270万元。

海韵湾（The Coast）一间四卧房单位，以约313万元成交，亏损约122万元。该区净赚较大的是一栋面积达9264平方英尺的99年地契独立式洋房，2月以2200万元转售，净赚170万元。

单从交易尺价来看，第9、10和11邮区核心中央区（CCR）高级公寓市场，今年也呈现大起大落的现象。

交易尺价在今年第二季环比上升5％至10％的CCR项目包括：乌节一带的雅茂园（Ardmore Park，目前每平方英尺是2929元）、荷兰路一带的Sommerville Park（1429元）、里峇峇利一带的华丽园（Valley Park，1426元）。

交易尺价在第二季环比下跌5％至10％的CCR项目，则有纽顿的“Newton One”（1597元）以及乌节一带的经禧大厦（Cairnhill Plaza，1332元）。

豪宅交易盈亏时机是关键

值得注意的是，今年转售大赚的前五个豪宅之中，有三个是屋主在2008年至2009年，全球金融危机期间购入。反之，今年转售大赔的前五个豪宅之中，多数是屋主在2006年至2007年房地产市场全盛时期购入。

王伽胜说：“房价在2009年全球金融危机期间大跌，当时买入的房子若在今年转售，会有显著增值。那些在危机发生前几年买入的，今年转售的增值有限，甚至会亏本。2011年后买入的房子则需持有四年，否则须支付卖方印花税。”

这意味着豪宅盈亏的一大关键是时机。尽管今年楼市仍处淡静，但一些豪宅的交易价格令人哗然。这包括阿里巴巴创始人之一的孙彤宇以5100万元，买下乌节路一带阿摩园“Le Nouvel Ardmore”的双层顶层单位，使它成为本地至今最贵的公寓。